상생임대인 제도 (조건/혜택/신청방법) : 다주택자 절세 팁 총정리

상생임대인제도라고 아마 부동산에 관심 있는

다주택자, 그리고 2 주택자, 일시적 2주택자인 사람들은 한번쯤은 들어봤을 겁니다.

 

2022년 정부에서 전세가격 안정화를 위해서 일시적으로 내놓은 제도인데,

골자는 다주택자, 2주택자 등 실거주를 하지 않아도 주택 양도 시 비과세를 할 수 있다는 것이다. 

이 제도가 처음 나왔을 때 양도세 문제로 다주택자들이 환호를 외쳤지만,

실상 그 조건이 까다로워 혜택을 받기 어려워 다시 잠잠해졌던 걸로 기억하고 있었다.

 

그래서 당시 나도 한창 알아보다가 "이건 나한테 적용이 안되네",

다들 "이거 적용되는 사람이 있나? ㅎㅎ" 이렇게 비웃었던 기억이 난다. 

 

그런데 2022년 7월 26일에 일부 조건이 완화되었던걸 내가 놓치고 있었다.

당연히 전세가격이 오를 줄 알고 5%로 이내로 올릴 생각이 없었는데,

상황이 바뀌다 보니 다시 상생임대인 제도를 살펴보기로 했는데, 이게 웬걸...???

나도 상생임대인으로 적용받아 혜택을 받을 수 있게 되는 것이었다...

꺼진 불도 다시 보자. 꺼진 정책도 다시 보자!!  

 

다주택자 특히 2 주택자 분들에게 도움이 되길 바라며 (뒷북이지만..!)

내가 헷갈렸던 것들 그리고 조건, 혜택 신청 방법 등 총정리하여 상생임대인제도 끝장을 내도록 하겠다! 두둥

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< 목차 >

1. 상생임대인 조건/혜택/신청방법

2. 나의 상황과 상생임대인 충족 사례

(상생임대의 일시적 2주택, 묵시적 갱신 상생임대, 기간 합산 등)

3. 기재부 공식 답변 FAQ 정리

 

 1. 상생임대인 조건/혜택/신청방법

상생임대인은 신규 및 계약갱신 시 직전 임대차계약 대비 5% 이내로 임대료를 인상한 임대인(집주인)을 뜻합니다. 정부에서 발표한 개편안을 확인 시면 아래와 같습니다 ▼

 

상생임대인 제도 개정안

 

표에서 보시면 2번째 항목인 '상생임대주택 인정 요건' 이게 핵심입니다. 

상생임대인을 신청한 집주인이 임대시점에 다주택자여도,

해당 임대차 계약이 '21년 12월 20일 ~ '24년 12월 31일 사이에 체결된 계약일 경우, 

향후 해당 임대주택을 매도할 때, 그 시기에만 1 주택자로 남아있다면 2년 거주 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

(원래는 '17년 8월 2일 이후 조정대상지역으로 묶인 주택을 매도할 경우 2년 이상 실거주해야 1세대 1 주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이건 지금도 동일합니다. ★하지만 상생임대인만 이 실거주 제한을 풀어준다는 뜻이 되겠습니다)

 

상생임대인 혜택을 적용받기 위해서는 아래 5가지 조건을 반드시 충족하셔야만 합니다.

모든 기준의 핵심은 "직전임대차계약"을 기준으로 비교하며 생각하셔야 합니다.

① 임대인 동일 여부 : 직전임대차 계약과 임대인 (본인)이 동일해야 합니다. (임차인은 달라도 상관없음)

 

 

② 임대기간과 시기 : 직전임대차 계약이 최소 1년 6개월 이상 계약관계가 유지되어야 합니다. 직전임대차계약이 만료 후 상생임대인 임대차계약 시기는 '24년 12월 31일 이전에 반드시 체결되어야 합니다. 그리고 새로 맺은 상생임대인 임대차계약 기간은 반드시 2년을 채우셔야만 합니다. (직전임대차계약 : 1년 6개월, 상생임대차 계약 2년)

 

그래서 상생임대차계약으로 맺은 임차인이 중간에 사정상 이사를 가려고 한다면, 이런 상황을 모두 고려하셔야 합니다.  (알아보니 상생임대 기간에 임차인이 나갈 경우 새로운 임차인 들어와도 기간 합산이 가능하다고 합니다.)

 

③ 임대가격 인상률 : 직전임대차 계약금 대비하여 5% 이내로 인상하셔야만 합니다. 

 

④ 매도시점 주택수 : 최종 매도시점에 상생임대주택 1채만 보유하셔야만 상생임대인 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 즉 다주택자라면 다 처분하시고 마지막에 상생임대인주택을 마지막으로 매도하셔야 합니다. 

 

▶ 그런데 여기서 골 때리는 게 일시적 2 주택자를 충족하시는 분들,

혹은 상생임대주택 세팅 후 일시적 2 주택 세팅을 하신 분들은 상생임대주택을 마지막으로 주택으로 매도하지 않아도 세제혜택을 받을 수 있다는 정보를 얻었습니다.

(자세한 사항은 목차 2번 "나의 상황과 상생임대인 충족사례"에서 설명)

 

위 조건들로 인해, 갭투자로 인해 임대인 변경, 재개발 재건축 등으로 주택 멸실로 임차인이 1년 6개월을 기간을 못 채웠을 경우 들은 모두 상생임대주택으로 인정받지 못합니다. 

 

반대로 직전임대차계약 만료 후 새로운 임차인을 구하기 위해 시간이 몇 개월 지체되어도 임대인만 동일하다면 상생임대인 적용됩니다. 

 

 

다시 한번 설명하면 위 조건만 만족하면 되기 때문에,

다가구주택(호별로 계약), 주택임대사업자도 위조건만 부합하면 상생임대인 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 

추가로 전월세 전환의 경우는 렌트홈에서 전세 ↔ 월세 전환하여 5% 인상 금액을 계산할 수 있으니 참고하셔서 해당 금액대로 계약서를 작성하시면 됩니다. 

 

 

위 상생임대인 조건에 부합하고 역할을 다 했다면,

세제혜택을 받기 위해 신청을 해야 하는데요. 

 

상생임대주택 매도 시 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 특례 적용 신고에

직전 임대차 계약서 및 상생임대차 계약서를 첨부하여 납세가 관할 세무서장에게 제출하면 됩니다. 

(양도세 과세표준 신고기한 : ★ 양도일에 속한 달의 말일부터 2개월) 

 

상생임대 특례 신고서 양식

 

즉 준비서류는 3개입니다. 1) 양도세신고서, 2) 직전계약서, 3) 5% 이내 신규/갱신 계약서

 

 2. 나의 상황과 상생임대인 충족 사례

저의 주요 쟁점을 간단 정리하면
 + 일시적 2 주택인 상황, 종전주택이 상생임대 조건 충족 주택일 때,

  종후주택이 남아있는 시점에서 처분해도 상생임대주택으로 인정가능한지?

  답은 Yes, 가능하다. (국세청 서면 질의로 답변받았습니다!)

 + 직전 계약을 별도의 계약서 없이 동일조건으로 묵시적 갱신할 때, 상생임대계약으로 볼 수 있는지?
   답은 Yes, 가능하다 (이것도 국세청 서면질의 답변받았습니다!!)

 + 묵시적 갱신으로 상생임대를 주었을 때, 임대기간 도중에 임차인이 사정상 나 간상황.

     다시 보증금의 5% 내로 임대를 줄때, 기존 묵시전 갱신계약 기간과 새 임대차 계약기간 합산이 가능한지?

    답은 Yes, 가능하다. (이것 또한 국세청 서면질의 답변받았습니다!!!) 

 

① 나의 상황

 ▶ 첫 번째 주택 A

 Step1. '20. 7 조정지역 매수

 Step2. 기존 집주인 임차인 거주로 임대차계약 (5개월, '20. 9 ~ '21. 2)

 Step3. 상생임대 주택 세팅 ☞ 신규 임차인 임대차 계약 (2년, '21.2 ~ '23.2)

 Step4. 상생임대 시작 세팅 ☞ 기존 임차인 임대차 계약 갱신 후 중도 이사 (5개월 '23.2 ~ '23. 7)

 Step5. 상생임대 주택 인정 시점 '25.2 ☞ 신규 임차인 임대차 계약 (직전계약 대비 임대료 27%↓, '23.7 ~ '25.7) 

 

 ▶ 두 번째 주택 B : '22.4 조정지역 갭투자 매수 (매도인 전세 맞추고 나감, 임대차기간 '22.4 ~ '24.4)

 

② 상생임대인 매도 비과세 전략

 ▶ Case 1) 심플 버전

 Step1. 두번째 주택 B 적절한 시기 매도 (2 주택자로 양도세 중과) → 1 주택자 세팅

 Step2. '25. 2 이후 첫 번째 주택 A 매도 시 거주하지 않아도 상생임대인으로 인정받아 양도세 비과세 가능!

 

 ▶ Case 2)  일시적 2 주택 인정 및 상생임대주택 A 매도 후 주택 B 매도

 Step1. 주택 A (상생임대주택) '25.2 ~ '25.4 기간 내 매도 시 일시적 2 주택 조건 충족 (종후 주택 B 매수 3년 내 종전주택 A를 매도해야 하기 때문임) → 주택 A는 1세대 1 주택의 특례로, 1 주택자로 인정되어 상생임대 주택도 중족 되므로, 상생임대 주택 A 매도 시 2 주택자이지만 실제론 1주택자임 (일시적 2주택자 = 1 주택자), 그리고 조정지역이지만 거주하지 않아도 양도세 비과세 가능(상생임대주택으로 인정되기 때문)

 Step2. 적절한 시기 두 번째 주택 B (종후 주택) 매도 시 비조정 1 주택자 2년 보유 양도세 비과세

 Step3. 추후 2 주택자로 과세되었던 종부세 등 경정청구로 세금 환급까지 가능

 

1세대 1주택의 특례

 

 3. 기재부 공식답변 FAQ TOP 15개 정리

기재부 공식 질의 답변 중 많이들 궁금한 거 15개만 추려서 정리하였습니다. 

 

질문 1) 다주택자가 A, B, C주택 3채를 보유하고 있고 이들 주택을 모두 상생임대 조건에 맞춰 임대해 줬다. 그러면주택을 팔 때 매번 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있나.

답변 1) 아니다. 양도세 비과세 혜택은 갖고 있던 주택 가운데 마지막 주택을 팔 때만 받을 수 있다. 예를 들어 A, B를 먼저 팔고 C를 마지막에 파는 경우 C에만 양도세 비과세 혜택을 준다. 먼저 판 A, B는 설령 임대료를 5% 이내로 올려 계약했다고 하더라도 양도세를 면제받지 못한다. 등록임대사업자로 등록한 다주택자도 요건만 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

질문 2) 서울 강남구나 서초구의 고가 주택을 임대한 경우에도 상생임대인으로 인정받을 수 있나.

답변 2) 그렇다. 지금은 기준시가 9억 원 이하 주택만 상생임대인이 혜택을 받을 수 있는 주택, 즉 상생임대주택으로 인정해주고 있지만 개정안이 시행되면 주택 가격과 무관하게 인정받을 수 있다. 고가 주택에 거주하고 있는 세입자들도 보호하기 위해서다.

 

질문 3) 임대차법에 의한 계약갱신청구를 받아준 임대인도 상생임대인이 될 수 있나. 자발적으로 임대료를 5% 이내로 올린 게 아니라는 해석이 있는데.

답변 3) 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 어쩔 수 없이 임대료를 5% 이내로 올려준 경우도 인정해 준다.세입자가 계약갱신청구를 했을 때 집주인이 직접 살겠다면서 계약 연장을 안 해주는 경우가 종종 있는데 개정안이 시행되면 계약갱신청구를 받아주는 집주인들이 더 늘어날 것으로 기대한다.

 

질문 4) 첫 번째 임차인과 두 번째 임차인이 다른 경우는 관계없나.

답변 4) 첫 번째 계약(직전 계약)과 임대료를 5% 이내로 올려서 계약한 두 번째 계약(상생계약)의 임차인이 바뀌어도 상관없다. 단 두 계약의 임대인은 동일해야 한다. 따라서 이전 집주인이 첫 번째 전세계약을 맺은 뒤 새 집주인이 전세를 승계해 두 번째 계약을 5% 이내로 올려 맺은 경우라면 새 집주인은 상생임대인이 될 수 없다.

 

질문 5) 첫 번째 임차인이 1년 6개월만 살다가 나가고 새로운 세입자가 들어와 5% 이내 계약을 한 경우는 어떤가.

답변 5) 상생임대인으로 인정받을 수 있다. 단, 임차인이 중간에 나간 경우가 모두 인정되는 건 아니다. 첫 번째 계약은 1년61년 6개월 이상, 두 번째 계약은 2년 이상 유지해야 한다. 거꾸로 말해 두 번째 임차인이 1년61년 6개월만 살다가 나간 경우는 상생임대인이 될 수 없다. 참고로 상생임대인 제도는 전세뿐 아니라 반전세나 월세에도 적용된다. 첫 번째 계약의 임대 형태는 전세였지만 두 번째 계약에서 월세로 바꾸는 경우가 종종 있을 텐데 이럴 때는 법이 정하고 있는 전월세전환율을 따라야 한다.

 

질문 6) 첫 번째 계약과 두 번째 계약 사이에 공백이 있는 경우 어떻게 되나.

답변 6) 임대가 공백 없이 연속으로 이어진다는 보장은 없다. 이 때문에 공백은 있어도 관계없다. 다만 두 번째 계약이 제도가 만료되는 2024년 12월 31일 이전까지는 이뤄져야 한다.

 

질문 7) 1 주택2 주택자가 되었습니다. 이 경우도 상속받은 주택을 먼저 처분한 뒤 상생임대주택을 마지막으로 처분해야만 혜택을 받을 수 있나요?

답변 7) 양도세를 계산할 때 주택 수에서 제외되는 주택들, 예를 들어 상속주택, 농어촌주택, 문화재로 지정된 주택 등은 계속 보유한 채 상생임대주택을 처분해도 혜택을 똑같이 받을 수 있습니다.

 

질문 8)  20년 1월에 전세계약을 주고 22년 1월에 별도 갱신계약 없이(임대료 인상 없이) 2년 더 거주하기로 임차인과 합의(구두) 하였습니다. 이런 경우 24년 1월 기준 상생임대인에 해당이 되나요? 임차인과는 문자로만 갱신요구권을 사용한 것으로 확인을 해둔 상태입니다.

답변 8) 추후 세무서에 관련 서류를 제출해야 합니다. 문자 메시지로 인정받기는 쉽지 않아 보입니다. 계약서를 작성을 하는 게 좋을 거 같습니다.

 

질문 9) 상생임대인 2년 실거주 면제 혜택 받으려면 2024년 12월까지 주택을 처분해야 하나요? 아니면 조건만 맞춰놓으면 2024년 이후2년 실거주 요건 없이 언제든 처분할 수 있나요?

답변 9) 상생임대차계약을 체결하고 그 임대차기간 개시일부터 2년이 지난 후 매도하면 되고, 매도시기에는 제한이 없습니다.

 

질문 10) 1년 6개월 이상 월세 계약 후 전세 계약한 경우는 어떻게 되나요? 이와 같이 월세를 전세로 전환할 시 5%이내 계산을 어떻게 하나요?

답변 10) 전월세상한율에 따라 임대료 증액을 환산해서 5% 이내면 됩니다.

 

질문 11) 조정지역이 해제되면 상생임대인제도를 적용받지 않아도 2년 거주요건이 없어지는 것 아닌가요?

답변 11) 기존에 이미 조정지역이 지정된 상태에서 주택을 취득하여 이후 조정지역이 해제되는 경우에도 비과세를 적용받으려면 2년 거주요건은 적용됩니다. 거주요건은 취득 당시 조정지역인 경우 적용되는 것이며, 중도에 조정지역에서 해제되더라도 거주요건은 계속 적용되는 것입니다.

 

질문 12) 부부공동명의 주택도 1세대 1 주택에 해당하여 상생임대인제도를 적용받을 수 있나요?

답변 12) 부부공동 소유의 주택도 해당합니다.

 

질문 13) 5% 2년 연장으로 상생임대인 적용을 받은 상태에서 더 보유할 경우, 상생임대계약 만료 후 재계약 시점에서는 5% 이상 올려도 상생임대인 혜택 유지될까요? 아니면 상생임대인 자격이 박탈되나요?

답변 13) 현재 발표된 안을 기준으로만 판단하면 자격이 박탈된다는 규정은 찾을 수 없습니다. 정확한 내용은 관련된 소득법 시행령 개정이 확정되어야 판단할 수 있을 것 같습니다.

 

질문 14) 임대료 증액 5% 이내라는 것은 5%까지 포함인가요 5%는 안 되는 건가요?

답변 14) 5%를 초과하면 안 된다는 것입니다. 즉 5%까지 가능합니다.

 

질문 15) 기존 임차인과 2년 계약했으나 1년을 못 채우고 이사를 간다고 하는데 이때 새로운 임차인과 5% 이내로 증액하여 계약할 경우, 상생임대 혜택을 받을 수 있을까요?

답변 15) 적용받지 못하는 것으로 정부가 설명하였습니다.

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이상으로 많이들 궁금해하는 상생임대인 제도에 대해서 설명드렸습니다. 

혹시나 조금 더 확실한 팩트체크를 원하시는 분은 국세청 온라인 상담을 하시길 바랍니다. 

보통 1주 안으로 답이 옵니다 ^^ 

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여러분의 투자, 재테크에 조금이라도 도움이 되어셨을길 바랍니다. 

해당 포스팅을 작성하는데 많은 시간이 걸렸습니다. 

허락 없는 불펌은 법적 조치를 할 수 있습니다 :(

 

잘못된 정보는 댓글로 알려주시면 수정하도록 하겠습니다. 

 

그럼 모두 행복한 하루 보내세요! 

 

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상생임대인 임대기간 합산 인정 여부 (국세청 문의/답변)

 

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상생임대인 일시적 2주택 가능 여부 (국세청 답변 공유)