상생임대기간 1개월 미만은 어떻게 계산할까? (국세청 답변)

안녕하세요.

부동산 양도세 비과세를 위한 상생임대인제도에 대해서 제가 공부한 걸 공유하고자 합니다. 

아마 상생임대인 제도 관련해서는 이게 마지막 포스팅이 되지 않을까합니다. 

 

상생임대인 제도에서 핵심은 바로 "기간" 입니다. 

 

상생임대인 제도에서 직적 임대기간  1년 6개월 이상, 

그리고 상생임대 기간이 2년을 충족해야합니다. 

 

계약서에서 명시하는 '기간'대로 전입/ 전출 시점을 딱 맞춰서 할 수가 없기 때문에, 

누구는 1년 5개월 12일을, 어떤 사람은 1년 11개월 20일을 거주하고 이사를 할 수도 있습니다. 

 

이럴 때 법적으로는 어떻게 해석을 하는지 오늘 알아보겠습니다! 

 

 

<목차>

1. 결론 (시간없는 분!)

 

2. 직전임대차계약 1개월 미만을

1개월로 볼 수 있는지?

 

 1. 결론 (시간없는분)

결과적으로 상생임대인 제도에서 이 '기간'은 월력을 기준으로 계산합니다. 

즉, 1년 6개월 차에만 해당하면 기간요건을 충족한다는 겁니다. 

 

그래서 임차인이 1년 5개월 10일을 거주하고 이사를 하였다면,

상생임대인제도에서 1년 6개월 거주를 충족한다고 본다는 겁니다. 

왜냐하면 1년 6개월차 살았기 때문이죠. 

 

즉, 상생임대인제도에서 임대기간 계산은 1개월 미만은 1개월로 판단한다는 겁니다.

 

 2. 직전임대차 계약 1개월 미만을 1개월로 볼 수 있는지?   

조금 더 자세하고 확실한 답변을 얻기 위해 국세청 부동산 세제과에 문의를 하였고,

아래와 같은 답변을 받을 수 있었습니다. 

 

[제 목]

직전 임대차계약 임대기간 계산 시 1개월 미만을 1개월로 보아 상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례를 적용할 수 있는지?

[요 지]

상생임대주택에 대한 1세대1주택 특례를 적용함에 있어, 직전 임대차계약의 임대기간이 1년 5개월 19일인 경우 1개월 미만인 기간을 1개월로 보아 1년 6개월 임대한 것으로 봄이 타당함

[답변내용]

「소득세법 시행령」 제155조의3에 따른 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례를 적용함에 있어서 같은 조 제1항제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 보는 것입니다.

 

▶ 추가 참고 사항 (특례법 근거 가지고 옴)

 

 ※ 소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】

 

① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정 2022. 8. 2.>

 

1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

 

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

 

③ 제1항제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

   ★ 바로 이 내용에 근거하여 판단 하는겁니다!!

④ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전 임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다. <개정 2022. 8. 2.>

 

 

［상생임대인 제도 정책 궁금한 거 직접 국세청에 물어보고 답변 정리 포스팅］

 

▶ 다주택자 절세 팁 : 상생임대인 제도 (조건/혜택/신청 방법 등 총정리)

다주택자 절세 팁 : 상생임대인 제도 (조건/혜택/신청방법)

 

▶ 묵시적 갱신 계약 상생임대 인정 가능 여부 정리

상생임대 묵시적갱신 계약 가능 여부 (국세청 문의/답변)

 

▶ 서로 다른 임대차 계약이 대한 상생임대 기간 합산 인정 여부 정리

상생임대인 임대기간 합산 인정 여부 (국세청 문의/답변)

 

▶ 상생임대인제도와 일시적 2주택 중복 혜택 적용 여부

상생임대인 일시적 2주택 가능 여부 (국세청 답변 공유)

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글을 마치며...

 

제일 처음에 상생임대인제도가 나왔을 때 그 기준이 생각보다 까다로워

'나는 적용이 안 되는 줄 알았는데...'

 

어떻게 우연한 기회로 누군가가 "어 그거 상생임대인 될 거 같은데?"의 한 마디가

제가 다시 이 정책과 제도를 살피게 되는 기회가 되었습니다. 

 

수천, 수억의 돈을 아낄 수 있고,

누군가에게 투자 포트폴리오가 이 정책으로 인하여 바뀔 수 있다고 생각해서 

(적어도 저는 그랬습니다.)

 

꼼꼼하게 공부하고 도움이 되길 바라며 별 내용은 아니지만

상생임대인 제도에 대한 궁금한 실사례들을 가지고

5개의 주제로  나누어서 포스팅을 하였습니다. 

 

덕분에 저도 공부 많이 하게 되어서 기분이 좋네요 ^^

 

다들 야수의 심장으로 성공적인 투자 생활 하시기 바랍니다!!