상생임대 묵시적갱신 계약 가능 여부 (국세청 문의/답변)

일전에 상생임대주택 인정 여부 케이스 및 상생임대 제도에 대해 총정리 하여 다루었습니다.

(아직 읽지 않은 분은 확인해주세요 ▼)

다주택자 절세 팁 : 상생임대인 제도 (조건/혜택/신청방법)

 

그래도 조금 부족한 부분이 있는 거 같아 케이스 하나씩 다루어 볼까 합니다. 오늘은 묵시적갱신으로 기존 계약을 계약 시 해당 계약이 상생임대 계약으로 인정을 받을 수 있는지 여부에 대해서 공유드리겠습니다.

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<목차>

1. 결론

2.상생임대 묵시적 갱신 계약 인정 여부 답변 (요약)

3. 상생임대 묵시적 갱신 계약 인정 여부 (상세버전/관련법령)

 

 1. 결론

결론부터 말하자면 "묵시적 갱신 계약도 당연 인정된다!"입니다. 

 

기존에 상생임대인 제도가 나왔을 때, (지금도 그렇지만...)해당 세법에 대해 자세한 판례나 법령 해석 등이 부족해국세청 세무담당도, 세무사도 이에 대해 물어보면 애매한 답변을 주곤 했습니다.

 

예를 들어 "묵시적갱신은 인정은 되지만 관련된 서류는 있어야 한다" 여기서 관련서류란? 묵시적갱신 계약 서류라던가,이후 묵시적 갱신을 증빙할 수 있는 합의서 같은 것이 있어야 나중에 증명하기 수월하다.

 

....

 

지금도 국세청 국민질문에 물어보면 이렇게 헷갈리게 답변을 주시는 직원분들도 있습니다.

 

 

웃긴게 묵시적 갱신 계약 자체가 말 그대로 묵시적으로 갱신한 거라 계약서도 쓰지 않고,

임대인-임차인간 돈이 오가는것도 없기 때문에 해당 시기에 별다른 증빙이 있을 수가 없기 때문입니다. 

 

그런데 무슨 서류를 작성하고 서류로 증빙하라는 것인지 어이가 없었습니다ㅎㅎ 

 

아래는 제가 답답해서 서면질의로 직접 케이스와 여러 사례를 조합해서 문의를 한것이고,국세청 부동산 납세과에서 상생임대주택 관련 최신 해석을 저에게 보내주었습니다. 

증빙 서류는 딱 정해진건 없지만

해당 임차인에게 향후 묵시적 갱신 이후 임대 보증금 반환 영수증,

전세보증금 대출 상환 영수증 정도면 될 거 같다는 답변을 직접 받았습니다. 

 

조금 더 심적으로 확신을 얻고 싶으신 분은 아래 확인을 참고해 주시면 될 거 같습니다 ^^

 

 2. 상생임대 묵시적 갱신 계약 인정 여부 답변 (요약)

[문서번호]	서면-2022-부동산-3860(2023.01.25)	[세목]	양도
[납세자회신번호]	부동산납세과-198
[제 목]
개정전 상생임대주택 특례 기준시가 요건 적용 및 묵시적 계약 인정 여부
[요 지]
개정전 체결한 임대차계약에 대해 기준시가 요건은 적용하지 아니하는 것이며, 묵시적 갱신등으로 신규 계약 체결 없이 임대한 경우에도 소득령 §155의3의 임대기간으로 인정되는 것임
[답변내용]
귀 질의1의 경우, 소득령 §155의3①이 개정되기 전 체결한 임대차계약에 대해서도 종전 규정에 따른 기준시가 요건을 적용하지 아니하는 것입니다. 귀 질의2의 경우,1년 계약하였으나 주택임대차보호법 제6조에 의한 묵시적 갱신 등으로 신규 계약 체결 없이 2년 이상 임대한 경우 소득령 §155의3에 따른 임대기간으로 인정되는 것입니다.
[관련법령]	소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례】

 

 3. 상생임대 묵시적 갱신 계약 인정 여부 (상세버전/관련법령)

3-1. 사실관계

-’20.2월	주택 취득
-’20.3월	주택 임대차계약*
	*임대계약기간 : ’20.3월~’22.3월, 기준시가 9억 미만
-’22.3월	주택 임대차계약 연장*
	*임대계약기간 : ’22.3월~’23.3월, 기준시가 9억 초과
-’22.8월	상생임대주택 특례 개정 (기준시가 요건 폐지)

 

3-2. 질의내용

(질의①)’22.3월에 체결한 임대차계약에 소득령 §155의3①(3)(대통령령 제32830호로 개정되기 전의 것)기준시가 요건을 적용하지 아니하는지 여부

 

(질의②)1년의 임대차계약을 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 2년을 임대하면 상생임대차계약으로 인정되는지 여부

 

3-3. 관련법령

○ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

2. 삭제 <2022.8.2>

3. 삭제 <2022.8.2>

4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

 

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

 

③ 제1항제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

○ 소득세법 시행령 부칙 <제32830호, 2022.8.2>

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(상생임대주택에 관한 적용례) 제155조의3제1항, 제3항 및 제4항의 개정규정은 2021년 12월 20일부터 이 영 시행일 전까지 상생임대차계약을 체결한 주택에 대해서도 적용한다.

 

○ 주택임대차보호법 제6조 【계약의 갱신】

① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.

 

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009.5.8>

 

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

 

▶ 상생임대기간 계산 (1개월미만은 1개월일까?)  궁금하시면 아래 확인!

상생임대기간 1개월 미만은 어떻게 계산할까? (국세청 답변)

 

▶ 상생임대인도 일시적 2주택 가능하다? 궁금하면 아래 확인 

상생임대인 일시적 2주택 가능 여부 (국세청 답변 공유)

 

▶상생임대 중 임차인이 바뀌었다? 임대기간 어떻게 계산 할까? 

상생임대인 임대기간 합산 인정 여부 (국세청 문의/답변)

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궁금하신 사항이나 잘못된 정보가 있다면 댓글로 알려주세요 ^^

오늘도 좋은 하루 되세요!