상생임대인 임대기간 합산 인정 여부 (국세청 문의/답변)

오늘도 상생임대인 제도 깨부수기! 시작!

오늘은 임차인 계약기간 중 중도 퇴실을 하거나,

임차인의 사정으로 의무 임대기간을 충족하지 못하고 새로운 임차인과 임대계약을 체결할 경우와 같은

예상치 못한 경우로 상생임대주택을 목적으로 임대를 놓았던 계약이

어그러진 경우 어떻게 되는지 확인해 보겠습니다 ^^

 

이번에도 직접 국세청에 문의하였고 부동산 납세과에서 명확한 답변을 받았으니 참고해 주시면 좋을 거 같습니다 :)

 

※ 혹시 상생임대 조건/혜택/신청방법이 궁금하면 ▼

다주택자 절세 팁 : 상생임대인 제도 (조건/혜택/신청방법)

 

※ 상생임대 묵시적갱신 인정 여부(국세청 문의/답변)가 궁금하면 ▼

상생임대 묵시적갱신 계약 가능 여부 (국세청 문의/답변)

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<목차>

1. 결론

2. '25.1 후 새로운 임대차계약 체결시 상생임대 인정 여부

3. 임차인 중도퇴거 후 동일 계약 체결시 상생임대 인정 여부

 

 1. 결론

결론부터 말씀드리면 보증금이 핵심인데, 보증금 5% 이내로 새로운 계약을 체결한다면,

몇차례의 임차인이 나가고 들어오고를 반복해도 해당 "임대기간은 상생임대기간으로 합산이 가능하다"입니다!

 

상식적으로 당연한 게, 임차인의 사정을 임대인이 예측할 수도 없고, 

임차인 또한 예상치 못한 일들로 이사를 갈 수 있으니 어쩌면 당연한 걸 수도 있겠습니다. 

 

그런데 이게 이슈가 되었던 게 역시나 처음 상생임대제도를 정부에서 발표하고

모든 케이스를 법령에 공시한다라던가, 

법령 해석 사례가 없었으니 많은 분들이 헷갈려하실 수도 있을 거 같습니다. 

 

 2. '25.1 후 새로운 임대차계약 체결시 상생임대 인정 여부

[문서번호]	서면-2023-법규재산-0115(2023.05.09)	[세목]	양도
[납세자회신번호]	법규과-1194
[제 목]
임차인의 조기전출로 ’25.1월 이후 새로운 임대차계약 체결 시, 상생임대주택 특례 적용 여부
[요 지]
임차인의 조기전출로 ’25.1월 이후 「소득세법 시행규칙」제74조의3에서 정하는 요건을 충족하는 새로운 임대차계약 체결 시, 상생임대주택 특례 적용 가능한 것임
[답변내용]
귀 서면질의의 사실관계와 같이, “직전 임대차계약” 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약(A)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 계약기간 2년으로 체결하였으나, 임차인이 개인적인 사정으로 조기 전출하여 「소득세법 시행규칙」제74조의3에서 정하는 요건을 충족하는 임대차계약(B)을 2025년 1월 이후 체결한 경우로서 임차인의 사정으로 인해 임대가 중단되기 전·후의 두 임대차계약(A, B)에 따른 실제 임대한 기간을 합산하여 2년 이상인 경우에는 「소득세법 시행령」제155조의3에 따른 특례를 적용할 수 있는 것입니다.
[관련법령]	소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】

 

2-1. 사실관계

 

○ 2020.10월 A주택 취득

○ 2021.7월 A주택에 임대차계약 체결하여 임대 개시(소득령§155의3에 따른 “직전임대차계약”에 해당함을 전제)

○ 2023.7월 직전 임대차계약 대비 임대료등이 5%를 초과하지 않는 A임대차계약(2년) 체결하여 임대(실제 임대기간 1년 7개월)

○ 2025.2월 임차인이 개인적 사정으로 조기 퇴거함에 따라 새로운 임차인과 새로운 B임대차계약 체결(종전 임대차계약의 임대료등보다 낮거나 같은 금액 조건)하여 임대(1년)

○ 2026.2월 B임대차계약 종료 후 A주택 양도 예정

 

2-2. 질의내용

○ 직전 임대차 계약기간 요건을 충족하고 갱신계약하여 상생 임대차 계약기간 진행 중 임차인의 개인적 사정으로 조기 퇴거한 경우로서 ’25.1월 이후에 종전임대차계약보다 같거나 낮은 금액으로 새로운 임대차계약을 체결한 경우, 소득령 §156의3에 따른 비과세 특례를 적용받을 수 있는지 여부

2-3. 관련법령 및 관련사례

□ 소득세법 시행령(2023.02.28. 대통령령 제33267호로 개정된 것) 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

 

1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 "직전임대차계약"이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것

2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

 

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

 

③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

 

④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023.2.28.>

 

□ 소득세법 시행령(2023.02.28. 대통령령 제33267호로 개정되기 전의 것) 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】

① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 "상생임대주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.

1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 "상생임대차계약"이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 확인되는 경우로 한정한다)하고 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것

4. 제1호에 따른 직전 임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것

② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.

 

③ 제1항제1호 및 제4호에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.

 

□ 소득세법 시행규칙(2023.03.20. 기획재정부령 제966호로 개정된 것) 제74조의3【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】

제155조의3제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 요건"이란 종전 임대차계약과 비교하여 새로운 임대차계약에 따른 임대보증금 또는 임대료가 증가하지 않았을 것을 말한다. <신 설>

 

3. 임차인 중도퇴거 후 동일 계약 체결시 상생임대 인정 여부

[문서번호]	기획재정부 재산세제과-1412(2022.11.10)	[세목]	양도
[납세자회신번호]
[제 목]
임차인의 사정으로 의무임대기간을 충족하지 못하여 새로운 임차인과 종전의 임대차계약과 동일한 계약을 체결하는 경우, 소득령§155의3 적용 여부
[요 지]
“직전 임대차계약” 또는 “상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대기간(이하 “종전 임대기간”) 요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정함)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것임
[답변내용]
【질의】｢직전 임대차계약｣ 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과 하지 않는 임대차계약을 계약기간 2년으로 체결하였으나, 임차인이 개인적인 사정으로 조기전출하여 다시 새로운 임차인과 임대차계약(이하 “쟁점임대차 계약”)을 체결한 경우, 소득령§155의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부(쟁점임대차계약을 상생임대차계약으로 볼 수 있는지) (제1안) 상생임대주택 특례 적용 가능(쟁점임대차계약을 상생임대차계약으로 볼 수 있음) (제2안) 상생임대주택 특례 적용 불가(쟁점임대차계약을 상생임대차계약으로 볼 수 없음) 【회신】｢소득세법 시행령｣ 제155조의3제1항을 적용할 때, “직전 임대차계약” 또는 “상생임대차계약”을 체결하였으나, 임차인이 중도 퇴거하여 같은 항의 임대 기간(이하 “종전 임대기간”이라 한다) 요건을 충족하지 못한 경우, 종전 임대 기간과 새롭게 체결한 임대차계약(종전 임대차계약의 임대보증금 또는 임대료보다 낮거나 같은 경우에 한정한다)에 따른 임대기간을 합산할 수 있는 것입니다.
[관련법령]	소득세법 시행령 제155조의3【상생임대주택에 대한 1세대 1주택의 특례】

 

3-1.  사실관계

○ 2019.7월 甲 A주택 취득

○ 2020.7월 甲은 乙과 임대차계약(㉠) 체결(계약기간 2년, 실제 임대기간 2년)

○ 2022.7월 甲은 乙과 임대차계약(㉡) 갱신(계약기간 2년)

○ 2023.7월 임차인(乙) 전출 예정(임차인 사정으로 전출, 실제 임대기간 1년)

○ 2023.8월 임대차계약(㉢) 체결 예정(계약기간 2년)

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