【장기임대주택】 오피스텔 기준시가가 고시되지 않은 경우 산정 방법 총정리

오피스텔을 임대 등록했는데 기준시가가 고시되지 않았다면? 걱정 마세요.
최신 해석과 사례를 통해 기준시가 산정 방법과 비과세 가능성까지 알기 쉽게 정리해드립니다.
세금 고민을 덜어줄 확실한 가이드, 지금 시작합니다!

기준시가 고시되지 않은 오피스텔 어떻게 기준시가 어떻게 산정??

목차

1. 오피스텔 기준시가 문제, 왜 이렇게 복잡할까?
2. 지인 사례로 알아본 오피스텔 임대등록의 현실
3. 거주주택 비과세 적용 요건 다시 정리
4. 기준시가가 없는 경우 어떻게 확인할까?
5. 오피스텔 기준시가 산정 구체적 방법 (2025 최신 규정 반영)
6. 핵심 정리 및 주의사항
7. 관련 FAQ

1. 오피스텔 기준시가 문제, 왜 이렇게 복잡할까?

"임대사업자 등록은 했는데, 기준시가가 없다고요?"
주택은 그래도 기준시가가 고시되어 있지만, 오피스텔은 종종 고시가 안 되어 있는 경우가 많습니다.
저도 세무 업무를 하면서 오피스텔 관련 문의가 정말 많이 들어오는 걸 체감했어요.
특히 장기임대주택 등록할 때 기준시가가 핵심인데, 없는 경우 어떻게 해야 하는지 헷갈리는 분들이 많죠.

 

이 글을 읽으면,

• 오피스텔 기준시가가 없는 경우 어떻게 산정하는지
• 장기임대주택 요건을 어떻게 충족할 수 있는지
• 실제 비과세를 받을 수 있는지 여부
  명확히 알 수 있습니다.
  최신 2025년 해석까지 모두 반영했으니 안심하세요!

 

 

2. 지인의 사례로 알아본 오피스텔 임대등록의 현실

제 대학교 후배의 얘기입니다.
강남에 오피스텔을 분양받아 2020년 초 임대사업자 등록을 했는데, 문제는 등록 당시 기준시가가 없었다는 것!

2021년에 처음 고시된 기준시가는 무려 7억 5천만 원.
이미 등록할 때 6억 원을 넘은 걸로 오해할 뻔했죠.
그래서 선배님은 보수적으로 비과세를 포기했지만, 최신 규정에 따르면 상황이 달라집니다.

 

3. 거주주택 비과세 적용 요건 다시 정리

거주주택 비과세를 받으려면,

• 2년 이상 거주
• 장기임대주택 등록 완료
• 임대개시 당시 기준시가 수도권 6억 이하(지방 3억 이하)
• 임대료 증액 제한 준수
• 임대의무기간 준수(5~10년, 등록 시기에 따라 다름)

이 요건을 충족해야 합니다.
장기임대주택으로 인정되면 임대주택은 주택수에서 제외되어 거주주택을 1주택으로 보게 됩니다.

4. 기준시가가 없는 경우 어떻게 확인할까?

주택은 기준시가가 없으면 세무서장이 대신 평가해줄 수 있습니다.

소득세법시행령 제164조에 따르면,

• 인근 유사주택의 시가표준액을 기준으로 삼거나,
• 감정평가를 통한 평균 금액을 기준으로 삼아,
  관할 세무서장이 기준시가를 산정할 수 있습니다.

 

 

 

신청 방법

• 관할 세무서 재산세과에 "기준시가 확인 신청"을 하시면 됩니다.
• 실무에서는 감정평가 대신 지자체 시가표준액을 기준으로 삼는 경우가 많습니다.

 

5. 오피스텔 기준시가 산정 구체적 방법 (2025 최신 규정 반영)

오피스텔이 준공된 직후 임대주택으로 등록할 때는, 등록 시점에 기준시가가 고시되지 않은 경우가 많습니다.

이런 경우에는 다음과 같은 방식으로 기준시가를 산정합니다.

먼저, 토지 부분은 ㎡당 개별공시지가에 오피스텔의 대지 지분을 곱해서 금액을 계산합니다.
건물 부분은 국세청장이 고시한 산정 방법에 따라 계산한 금액을 적용합니다.
이렇게 계산된 토지 금액과 건물 금액을 합산하여 오피스텔 전체의 기준시가를 최종 산정합니다.

 

토지와 건물을 각각 산정한 후 합산해야 해요.

산정 방법

1. 토지 부분
   • ㎡당 개별공시지가 × 대지 지분
2. 건물 부분
   • ㎡당 신축단가 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별 잔가율 × 건물의 연면적

합산 결과가 수도권 6억 원, 지방 3억 원 이하이면 장기임대주택 요건 충족입니다.

 

참고

이 방식으로 선배님의 오피스텔도 다시 계산했더니 기준시가가 6억 원을 넘지 않았습니다.
즉, 거주주택 비과세가 가능하다는 결론!

 

6. 핵심 정리 및 주의사항

• 오피스텔 등록 당시 기준시가 없으면 토지와 건물 따로 산정!
• 반드시 관할 세무서에 기준시가 확인 신청할 것
• 기준시가 산정 후 수도권 6억/지방 3억 이하인지 반드시 검토
• 기준 충족 시, 과거에 비과세 신청 안 했더라도 5년 내 경정청구 가능

 

여러분의 질문을 기다립니다!

혹시 오피스텔이나 임대주택 등록할 때 비슷한 경험 있으신가요?
기준시가 산정이나 비과세 신청에 대해 궁금한 점이 있다면 댓글로 남겨주세요!
함께 고민하고, 해결 방법을 찾아드리겠습니다.

 

FAQ

Q1. 오피스텔 등록 당시 기준시가가 없으면 장기임대주택 요건을 충족할 수 없나요?
A. 아닙니다. 토지·건물 각각의 금액을 산정해서 합산하면 됩니다. 기준 초과 여부만 잘 따지면 됩니다.

Q2. 기준시가 확인 신청은 어떻게 하나요?
A. 관할 세무서 재산세과에 방문하거나, 전화로 문의 후 "기준시가 미고시 주택 확인 요청"을 하시면 됩니다.

Q3. 과거에 비과세 신청을 놓쳤으면 끝인가요?
A. 아닙니다. 경정청구를 통해 세금을 돌려받을 수 있습니다. 단, 신고기한 다음 날부터 5년 이내에 신청해야 합니다.

 

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