오피스텔 임차인 퇴거 후 공실 상태에서 일반주택 양도 시 비과세 될까?

안녕하세요. 야수입니다. 

오늘은 오피스텔이 공실 상태라도 주택으로 간주되는 이유를 명확하게 파헤쳐보고

관련 판례와 법조문을 통해 불이익을 예방할 수 있는 핵심 전략을 정리해보려고 합니다.
최종적으로 세무 신고 시 놓치기 쉬운 포인트 3가지를 짚어 보려고 합니다. 

 

 

목차

1. 오피스텔, 정말 '주택'일까?
2. 공실 상태의 오피스텔도 과세 대상인가?
3. 법 조항과 판례로 확인하는 실체 판단
4. 어떻게 대응해야 할까?

1. 오피스텔, 정말 '주택'일까?

많은 분들이 “공부상 업무시설인데 왜 주택으로 보느냐”고 의아해 하시죠.

소득세법 제88조 제7호에 따르면, 실제 주거용이면 공부용도와 상관없이 '주택'으로 본다고 명시되어 있어요

게다가 주택임대사업자로 등록해 임대하는 오피스텔은 무조건 주택으로 간주됩니다 

 

 

2. 공실 상태의 오피스텔도 과세 대상인가?

“임대 종료 후 한동안 공실이었는데 괜찮지 않을까?” 많은 분들이 이런 질문을 주시는데요. 대법원·고등법원 모두 “일시 공실이어도 구조·기능상 여전히 주거 적합 상태면 주택으로 본다”고 판단했습니다 

특히 대전고등법원 역시 이를 인정하며, 공부상 업무시설이라도 실질 주거용이면 주택으로 본다고 판결했어요 

 

3. 법 조항과 판례로 확인하는 실체 판단

• 소득세법 제88조 제7호
  “허가 여부나 공부상 용도와 관계없이 독립거주가 가능한 구조라면 실질 주거용으로 본다.” 
• 국세청 유권해석·고등법원 판례
  주거용 오피스텔 임대는 당연히 주택이고, 공실 상태라 해도 구조·기능·관리 상태가 주거 적합하면 여전히 주택입니다 
• 실제 사례 (김철수 씨)
  “1년 공실 후 아파트 양도 → 오피스텔은 공부상 업무시설이므로 비과세 가능”이라고 주장했지만, 결국 공실 상태만으로는 용도 변경으로 인정되지 않는다고 판결

4. 어떻게 대응해야 할까?

대응	전략설명
임차인 퇴거 후 ↓	전입·사업자·공과금·관리 흔적을 모두 삭제해 '상시 주거용'이 아니었음을 입증
용도변경 서류	세무서 등의 행정기관에 공문 신청, 오피스텔을 업무용 시설로 보고받은 경우 유리
사전에 대비	장기간 임대 후 양도 예정이면, 공실 기간 최소 6개월 이상 유지하고 입증 가능 자료 확보

 

정리하며..

초기엔 “공부상 업무시설인데 왜 주택이냐”고 하셨지만, 법과 판례는 ‘실질 사용’ 중심입니다.
즉, 공실이라도 주거시설이 유지되고 있었고 과거 임대 흔적이 있는 오피스텔은 여전히 주택으로 인정받게 됩니다.

공실만 믿고 비과세 신청했다가 무거운 세금 폭탄 맞지 않으시려면,
“공부용도 ≠ 실질 용도” 라는 점 꼭 기억하세요!

 

댓글로 알려주세요!

• 공실 유지 중이신가요?
• 용도 변경 시도하셨나요?
  경험이나 궁금한 점 남겨주시면, 다음 글에서 사례로 함께 분석해드릴게요 😊

 

💬 FAQ

Q1. 임대 후 바로 양도하면 비과세 가능한가요?
A1. 불가능합니다. 단기 임대 흔적만 있어도 주택으로 간주되기 때문에 비과세 요건이 어렵습니다.

Q2. 공실 상태를 1년 이상 유지하면 달라질까요?
A2. 시간만으로 해결되지 않아요. 입증 자료 (전입 말소, 수도·전기 사용량 기록 등) 마련해야 합니다.

Q3. 양도 전 ‘용도변경’ 신고하면 효과 있을까요?
A3. 세무서·지자체에 업무시설로 공식 분류 받은 사례라면, 과세 추징 시 확실한 방어 자료가 됩니다.