부동산 취득세 중과에서 주택수 제외되는 저가주택 정리

오늘은 다주택자에게 특히 예민하게 작용하는 취득세 중과 규정 중에서, 상대적으로 부담이 적은 저가주택이 어떤 조건에서 중과 대상에서 제외되는지를 보다 깊이 있게 살펴보려고 합니다.

 

단순히 '저가주택이라 괜찮다'고 생각하고 주택을 취득하면 예상치 못한 세금 문제가 발생할 수 있기 때문에, 중과세 판단 기준, 주택수 제외 요건, 임대사업자 특례, 실전 적용 사례까지 꼼꼼히 이해하고 접근하시는 것이 중요합니다.

 

 

목차

1. 저가주택, 어디까지 중과에서 제외될까?
2. 다른 주택 취득 시 주택 수에서 빠지는 경우
3. 임대사업자 취득세 감면: 조건과 실제 효과
4. 신축·기축·미분양 주택: '주택 수 제외' 전략
5. 실제 적용에서 주의할 점과 요약 정리

1. 저가주택, 어디까지 중과에서 제외될까?

취득세 중과는 일반적으로 2주택 이상 보유한 상태에서 새로운 주택을 취득할 때 적용되며,

세율이 최대 12%까지 올라가는 매우 강력한 규제입니다.

하지만 시가표준액이 낮은 일정 조건의 주택은 다주택자의 취득이라도 중과세가 면제되는 예외가 있습니다.

• 시가표준액 1억 이하 주택: 전국 적용, 조건 없이 중과 제외
• 수도권 외 지역의 시가표준액 2억 이하 주택: 2025년 1월 2일 이후 취득분부터 적용

다만 이 주택이 정비구역에 속해 있는 경우엔 예외가 적용되지 않습니다.

이 정비구역은 도정법 또는 빈집특례법에 의해 지정된 재개발·재건축 지역을 의미하며, 이 지역 내의 주택은 설령 저가주택이라 해도 중과세 대상이 될 수 있습니다.

 

 

2. 다른 주택 취득 시 주택 수에서 빠지는 경우

위에서 설명한 저가주택들은 본인 취득 시 중과가 되지 않을 뿐만 아니라,

추후 다른 주택을 취득할 때 기존 주택수에서도 제외됩니다.

이건 굉장히 중요한 부분인데요. 예를 들어 다음과 같은 상황을 보시죠..

 

 

• A주택: 일반주택 (이미 보유)
• B주택: 2025년 이후 수도권 외 지역, 시가표준액 2억 이하 주택 (신규 취득)
• C주택: 이후 비조정대상지역 주택 취득 예정

이 경우 B주택은 저가주택 특례 적용으로 주택 수에 포함되지 않기 때문에, A와 C 두 채만으로 판단하게 되며, 비조정대상지역의 2주택으로 중과 대상이 아닙니다.

이처럼 하나의 주택이 전체 구조에서 세금을 크게 좌우할 수 있죠.

3. 임대사업자 취득세 감면: 조건과 실제 효과

임대사업자 등록을 통해 취득세 감면을 받는 제도도 여전히 유효합니다.

특히 60㎡ 이하의 소형주택 또는 오피스텔을 임대 목적으로 취득하면 다음 조건에 따라 감면을 받을 수 있습니다.

• 2027년 12월 31일까지 유상 취득해야 함
• 수도권 6억, 지방 3억 이하 가액
• 전용면적 60㎡ 이하의 주택 및 오피스텔 대상 (아파트는 제외)

감면 내용:

• 일반 조건 충족 시 100% 감면 (취득세 면제)
• 20호 이상 임대주택 취득자 또는 보유자는 50% 감면 적용 가능

이런 특례는 실제 세금 납부를 거의 제로에 가깝게 만들 수 있는 강력한 수단이지만, 반드시 사전 등록, 요건 확인, 사용계획 이행 등의 조건을 충족해야 한다는 점을 잊지 마셔야 해요.

 

4. 신축·기축·미분양 주택: '주택 수 제외' 전략

이 카테고리 주택들은 해당 주택 자체 취득 시엔 중과가 될 수 있지만,

향후 다른 주택을 취득할 때 기존 주택 수에선 제외되는 전략적 주택입니다.

(1) 신축 소형·저가주택

• 2024~2027년 사이 준공된 신축주택
• 다세대, 다가구, 연립, 도시형생활주택, 오피스텔 등 (아파트 제외)
• 60㎡ 이하, 수도권 6억/지방 3억 이하

(2) 기축 임대주택

• 동일 유형 주택을 2027년까지 유상승계 후 60일 이내 임대등록
• 등록하면 향후 주택 수 산정에서 제외 가능

(3) 수도권 외 지방 미분양 주택

• 2024~2025년 내 준공된 미분양 아파트 포함
• 85㎡ 이하, 6억 이하의 요건 충족 시

이들은 취득세 면제는 되지 않지만, 향후 또 다른 주택을 취득할 때 주택 수에서 빠지게 되는 전략적 주택입니다.

5. 실제 적용에서 주의할 점과 요약 정리

주택 유형	중과세 여부	포함 여부
1억 이하 전국 저가	❌ 제외	❌ 제외
2억 이하 지방 저가 (2025.1.2~)	❌ 제외	❌ 제외
신축 소형 (2024~27)	✅ 중과	❌ 제외
기축+임대등록	✅ 중과	❌ 제외
지방 미분양 (2024~25)	✅ 중과	❌ 제외

 

형식은 비슷해도 세금 측면에서는 천차만별입니다. 특히 수도권 외 지방의 미분양주택이나, 신축주택 취득은 세금 전략의 관점에서 충분히 유리한 수단이 될 수 있습니다.

 

다음 글에서는 저가주택과 관련된 실제 사례별 실무 적용 포인트와 유의사항을 깊이 있게 다뤄보겠습니다.

헷갈리시는 부분이나 궁금한 사례가 있다면 댓글로 남겨주세요. 함께 분석해보겠습니다!