북리뷰: 부동산을 공부할 결심 요약 1편

서점에서 책표지를 보고 읽고 싶지 않았던 책이다.

뭔가 부린이들 대상으로 또 뻔한 글만 있을거 같은 느낌적인 느낌이 들었다. 

그런데 목차와 중간 중간 내용을 보고 전반적으로 공급, 금리, 유동성, 매수매도 타이밍에 대해서 나름 심도있게 적혀있는걸 보고 서점에서 바로 구매했다. 

 

결과적으로는 부동산에 대해 잘 모르는 친구들에게 정말 권장 하고 싶은 책!

그리고 부동산 가격 오를까 내릴까 고민하는 지인들에게 권장하고 싶은 책이다. 

 

한 가지 아쉬웠던 점은 필자는 부동산 가격이 이제 내려가는 방향인 관점으로 많이 서술한거 같다.

그런데 그에 대한 논리가 조금 약한 생각이 들었고

 

주로 공급 부족이 아니고 공급이 많다고 주장하고 있는데 근거가 조금 부족한 느낌이 든다.

 

나아가 공급/금리 /유동성/매수매도 타이밍을 종합적으로 한번더 판단해 독자들이 집값 향방에 대해 판단할 수있도록  다루는 목차가 있었으면 더 좋았을거 같다.  그리고 인용된 많은 자료들 중 어떻게 독자들이 그 자료들을 찾을 수 있는지에 대해 가이드라인이 있었으면 더 좋았을거 같다. 

 

 

 

1. 금리인하시기에는 조정지 매수(buy the dip), 현금을 다른 자산으로 바꾸며 현금 비중 축소 (short cash), 남들보다 앞선 레버리지 투자 (부채 확대)가 주효했다면, 금리인상시기에는 반등시 매도 (sell the rally), 편금 비중 확대 (long cash), 남들보다 앞선 디레버리징 (부채상환)을 염두해 두어야 한다. 

 

 ▶ 금리 인하할 확률이 많은데 이제 다시 투자 해야하나???

 

2.  ① 기준 금리가 시장의 예상보다 더 높은 수준으로 상승하거나, ② 경기침체 등의 영향으로 월세가 하락하거나, ③ 부채가 과도하여 버티기 힘든 집주인이 많아 다수의 물량이 출회될 경우 ☞ 집값 하락을 예상해야한다. 

 

 ▶ 1번은 아니고, 2번도 오히려 전세에서 월세로 치환되면서 요즘 일시적으로 월세가 오르는 현상이 많아지는 판국이다. 3번은 종종 있지만 아직 집주인이다 상가주들도 버티는 판국인걸 보면 집값 하락? 잘 모르겠다. 

3. 소비자물가지수에 집값과 자가주거비가 포함이 안되어 있다.

 

 ▶  이 뜻은 소비자물가지수를 기준으로 정책 수립 및 향후 집값의 상관성을 볼때 소비자 물가지수는 의미가 없다는 뜻이 된다. 자가 주거비는 집값과 다른 개념으로 소유주택에 대한 대출 이자, 재산세, 세금 등 주거서비스에 대한 비용을 말하는데, 집값 상승에 대해 자가 주거비가 상승했는데 소비자물가지수에는 반영이 안된다. 

 

4. 아파트 가격 = A (현대 사용가치; 전/월세=채권) + B (향후 임대수익 상승기대 =주식) + C (소유 프리미엄 및 희소성 가치 =금, 비트코인) 

 

 ▶  아파트의 월세를 기준으로 매매가격으로 치환하면 실거래가보다 훨신 낮은 것을 볼 수 있다. (월세 수익률 3% 가정) 

 

이는 아파트 가격이 A 뿐만 아니라 시세차익인 B 그리고 입지와 희소성 C를 모두 고려해서 다르기 때문이다.

그래서 아파트는 입지 (희소성, 신축, 역세권, 초품아 등) 으로 프리미엄을 붙일 수 있고 향후 물가 상승률 그리고 화페 가치 하락인 B까지 포함된다고 볼 수 있다.

 

그래서 기본 투자는 아파트로, 자투리 시드로 주식과 배당 etf, 채권을 하는 것이 좋아보인다.

 

상가보단 채권, etf다. 

5. 비트코인 1년은 나스탁 5년과 조응한다. 

 - 서울 주요 지역 아파트들만 상승하고 기타 지역 아파트들은 안오를때 

 - 우량주들만 주로 상승하고 잡주들을 안 오를때

 

 ▶ 관망 혹은 잡주 잡코인, 지방 아파트 매수 준비 

 ★경매로 지방 재건축 아파트 매수준비

 

  ☞ 경매로 시세보다 저렴하게 사서 한 차례 수익구간이 있고,

       수도권에서 지방으로 상승세가 내려와 두번째 수익구간이 발생하며,

       마지막으로 재건축 이슈로 3번째 수익을 볼 수 있다. 

 

 - 서울 주요지역 아파트 상승세는 두화되는데 평소 거래량이 미미한 지방 중소도시로 수요가 몰리며 집값이 급등할때

 - 우량주들의 상승세가 둔화되는데 잡주들이 급등할 때

 

 ▶ 지방아파트 및 잡주, 잡코인 매수기회를 놓쳤다면 관망 필요.