북리뷰: 부동산을 공부할 결심 요약 2편

부동산을 공부할 결심을 읽고 요약 2편으로 끝내려고했는데,

생각보다 적을게 많아서 3편으로 나누어서 포스팅 할 예정입니다. 

 

개인적으로 부동산 시장에 대해서 여러 관점으로 복합적으로 바라볼수 있는 힘을 길러주는 책이라고 생각합니다. 

시간 되시는 분은 한번쯤 정독해보시는 것도 좋을거 같아요.

 

요약 1편 바로보기 ▼

북리뷰: 부동산을 공부할 결심 요약 1편

 

 

 

1. 부동산 투자에서 투기로, 소위 영끌 투자, 부동산 가격 상승 끝자락 시점 즈음

정부의 세금으로 다주택자 압박 분위기가 형성된다. →  정권 교체 이후 다시 다주택자 세금 완화 정책 시도

 

 ▶ 상승장 막바지  투자를 이어가는 것이 아닌 정책 변화에 집중하여 대응 및 후속 투자 방향을 결정해야함. 

 

22년 5~6월 기사. → 똘똘한 한채 선호로 분위기 바뀌는 언론 보도 내용임 

 ①  주택수가 아닌 가액으로 종합부동산세 산정

 ② 다주택자에 대한 대츌규제 완화 시사

 ③ 전용면적 59미터제곱 이하 소형빌라는 주택수 합산에서 배제 검토 

‘똘똘한 한 채’ 선호 이어질까... 흐름 바꿀지도 모르는 정책 세 가지

주목해야할 점은 위 3번임.

부동산 안정화 및 조정이 되면 바로 가격이 빠르게 빠지는게 지방부터 재개발 빌라들임

 ▶ 전용 59이하 소형빌라 공시지가 1억 이하를 잡는 타이밍을 봐야함

 ▶  그런데 아직 1년이 해당 정책 검토중인것으로 보아 안될 가능성이 있음. 항상 나무가 아닌 숲을 보는 시각으로  이런 부분을 고려해야 함. 

 

2. 주택시장 붕괴 이유를 미국 주택담보대출시장에서 서브 프라임 모기지가 차지하는 비중은 13% 수준에 불과했지만, 집값 하락에 따른 연체율 상승이 금융위기로 까지 이어졌음

 

쉽게 말해, 통상 사업자주택(아파트) 담보대출은 대출기간 3년 만기일시상환 방식이 많았던 것으로 본다면,

시세가 30억인 아파트를 담보로 LTV 90%인 27억원 만큼 대출을 받는 차주의 경우, 3년뒤 아파트 시세가 26억원이 되면  LTV 90% 재대출이 운이 좋게 가능하더라도 3.6억원은 상환해야하는 불상사가 생김. 

 

이렇듯 지속적인 주택시장 가격 하락이 발생하면 하나 둘씩 헐값의 매물들이 나올 수 있음. 이런 현상이 심해지면 도미노처럼 경매 활성화, 미분양 발생 등으로 이어짐. 

 

 ▶ 부동산 하락에 대해 동일한 LTV로 대출 연장이 되어도 하락한 만큼은 상환해야할 수 있어 투자시 해당 부분에 대해 대응방안 필요

 

3.  부동산 호황기 때 대형건설사들의 국내 영업이익률을 보는것도 불장인지 아닌지 하나의 참고 지표가 될 수 있음.

 

2013년 때만 봐도 영업이익률 한자리 수에서 2016년부터 두자리수, 그리고 2020년에는 12.4%를 달성함.

 

대형건설사 주택/비주택 영업이익률

 

그런데 웃긴게 주황색 선(해외 건축, 토목) 등에서는 적자를 보고, 국내사업에서 흑자를 보아 전체 영업이익률을 상승으로 견인하는 것을 볼 수 있음. 따라서 우리나라에서는 비싸게 팔아서 남겨 먹고 해외에서는 손해를 보면서 지어주는거나 라고도 생각할 수 있음. 

 

최근에 순살자이 이슈 (GS건설) 주가를 보면 바닥을 치는 것을 볼 수 있음. 

다른 건설사들은 GS건설사 만큼은 아니지만, 현재 조정후 약상승 후 횡보인 주택시장을 감안해보면 GS건설 주식을 사는것도 나쁘진 않아보임. (여기서 더떨어지진 않겠찌...) 떨어진 주가 때문에 배당률을 더 올라감. 타이밍 보긴 해야할듯!

 

 

시간이 흐르면 다시 언론은 잠잠해지고, 사람들도 잊을거라 그리고 어찌되었건 부동산 대표 브랜드 하면 자이도 한축에 끼니, 부동상 상승 시작할때  GS건설도 같이 보는게 필요함. 

▶ 대형건설사 영업이익률도 함께 모니터링 하며, 상승장 전 대형건설사 주식도 매수하는걸 함꼐 고려할 필요가 있음. 

    주식은 잘 모르지만 부동산 투자 시 해당 섹터에 대해 자연스럽게 함께 공부하기 때문에 해당 부분 주식투자 하지 않는것은 아까울 수 있음. 

 

▶ 대형 건설사 국내 영업익률 또한 부동산 시장 향방에 대한 예측 모니터링으로 함께 참고할 필요있음 

 

4. 그럼 주로 어떤 건설사를 봐야할까? HDC현대산업개발을 보면됨.

① 사업구조가 국내 주택사업에 특화

② 서울 수도권 사업지 비중이 높음

③ 일반 분양사업뿐만 아니라 재개발, 재건축 사업 수주도 활발함. 

 

타 건설사는 사업포트폴리오가 다양하며, 중견건설사(중흥, 호반 등) 은 비교적 급성장하다보니 시계열로 모니터링하는것에 제한이 있음. 

 

 

HDC 현대 산업개발은 1986년 설립 이후,

단 2차례 2001년, 2013년 세전이익, 당기순이익 기준으로 적자를 기록함

 

적자를 기록한 이유는 사업성 하락으로 원가율 조정 혹은 미분양 건에 대한 할인 분양으로 손실이 발생한것임

결론적으로 둘다 주택가격이 하락이 장기화될때 발생하는 것임. 

 

▶ 그런데 영업이익률이 모두 적자를 기록한 해가 1년이 넘어가지 않음. 적자 기록하면 이 부분도 주식 매수 검토해야함.

▶ HDC 현대산업개발 세전 이익률 및 당기순이익률 마이너스 찍은후 부동산 투자도 다시 고민 필요. (바닥 찍었을 가능성이 많기 때문)