도심복합개발법이란? 개념,주요 내용,개정 방향, 하위법령 입법예고 정리

부동산 공부하다가 요즘 도심복합개발법이 하도 이슈라

왜 이슈인가 봤는데 도심복합개발법 하위법령 입법떄문에 그런거였구나 싶다.

워낙 서울이 낙후된 지역 그리고 경기도도 낙후된 지역 나아가 지방은 너무 심하니..

이런 법은 좋은거 같고 빨리 진행되어야 한다고 개인적으로 생각이 든다.

 

 

아무튼 그래서 2024년 1월 9일, 국회 본회의를 통과한 ‘도심 복합개발 지원에 관한 법률(민간 도심복합사업법)’은 기존 도시정비사업의 한계를 보완하고, 도심 내 양질의 주택을 신속히 공급하기 위해 제정된 법입니다.

특히, 민간 주도의 효율적이고 창의적인 개발을 가능하게 하여 도심의 문제를 해결하고자 하는 데 그 의의가 있습니다.

이번 글에서는 도심복합개발법의 핵심 내용, 공공 도심복합사업과의 차이점, 그리고 서울시를 중심으로 한 주요 적용 사례를 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

 

 📌 도심복합개발법의 배경과 목적

도심 지역은 인구 과밀, 노후 인프라, 주택 부족 등 다양한 문제에 직면해 있습니다.
특히, 복잡한 개발 절차와 공공 주도 방식의 비효율성으로 인해 신속한 도시 재생이 어려운 상황입니다.

도심복합개발법의 주요 목적:

1. 도심 내 주택 공급 확대: 기존 공공 주도 사업의 한계를 극복하고 양질의 주택을 빠르게 공급.
2. 민간의 전문성과 창의성 활용: 신탁회사와 리츠 등 민간 전문기관을 사업 주체로 포함하여 효율적이고 유연한 개발 추진.
3. 성장거점 조성: 주거와 상업, 문화, 산업 기능을 통합한 복합개발로 도시 경쟁력 강화.

 

 

 📌 도심복합개발법 vs. 공공 도심복합사업

1️⃣ 사업 주체의 차이

• 공공 도심복합사업: LH, 지방공기업 등 공공기관이 주도.
• 민간 도심복합사업: 신탁회사, 리츠 등 민간 주체가 주도 가능.
  → 민간 주도의 경우 더 유연하고 혁신적인 개발이 가능하며, 다양한 사업 방식이 허용됩니다.

2️⃣ 사업 방식

공공 도심복합사업

• 현물보상 규정 적용: 특정 기준일(2021년 6월 29일) 이후 거래된 토지는 강제 현금청산.
• 프리미엄 거래 금지: 아파트 소유권 이전등기 전까지 거래 불가.

민간 도심복합사업

• 관리처분계획 방식 채택: 혁신지구 지정 후에도 토지 매매 및 거래가 가능.
• 규제 완화: 공공사업 대비 거래 및 보상 방식이 자유로워 참여도와 효율성이 높음.

3️⃣ 개발 목표

• 공공사업은 신속한 주택 공급이 핵심.
• 민간사업은 상업·문화·주거 기능이 복합된 도시 공간 창출을 목표로 함.

 📌 도심복합개발법의 주요 내용

1️⃣ 복합개발사업의 유형

도심복합개발법은 개발 지역의 특성과 목표에 따라 두 가지 유형으로 나뉩니다.

1. 성장거점형 복합개발사업
   • 대상: 도심, 부도심, 대중교통 결절지(500m 이내) 등 도시의 핵심 거점.
   • 목적: 도시 성장 거점을 조성하고, 상업·문화·산업·주거 공간을 통합 개발.
2. 주거중심형 복합개발사업
   • 대상: 역세권 및 준공업지역 중 노후 건축물이 40% 이상인 지역.
   • 목적: 주거시설 중심의 개발로 주택 공급 확대.

2️⃣ 도심복합개발혁신지구 지정 절차

서울시를 기준으로 도심복합개발혁신지구의 지정 절차는 다음과 같습니다.

1. 입안 제안 조건:
   • 토지 소유자 25% 이상 및 전체 토지 면적의 50% 이상 동의.
   • 사업 시행 예정자 선정 후 시장(구청장)에게 입안 제안 가능.
2. 입안 공고 및 검토:
   • 입안 제안 후 14일 이내에 공고.
   • 구청장은 제안 수용 여부를 60일 이내에 통보(도시계획위원회 자문 가능).
3. 주민 의견 수렴:
   • 주민설명회 개최 및 주민 의견 청취(30일 이상 공람).
4. 혁신지구 지정:
   • 서울시장은 도시계획위원회 심의 후 혁신지구 지정.
   • 대규모 지구는 국토교통부 및 환경부 장관과 협의 필요.
5. 결과 공고 및 공람:

혁신지구 지정 내용은 공보에 고시 후 일반 공람(최소 14일).

3️⃣ 규제 특례와 공공기여

규제 특례

• 용적률 상향: 준주거지역의 경우 최대 140%까지 확대.
• 건폐율 완화: 개발 가능 면적을 확장.

공공기여

• 용적률 상향에 따른 개발 이익 일부는 공공주택 공급으로 환원.
• 공급 주택의 60% 이상을 공공분양주택으로 제공.

4️⃣ 사업 시행자

다양한 주체가 도심복합개발사업의 시행자로 참여할 수 있습니다.

• 국가 및 지방자치단체
• 공공기관(LH 등)
• 신탁회사 및 리츠
• 토지 소유자(20명 이내)

신탁회사와 리츠는 민간 도심복합사업의 핵심 주체로 주목받고 있으며, 창의적이고 효율적인 개발 방식으로 도시 경쟁력을 높일 것으로 기대됩니다.

 📌 도심복합개발법이 가져올 변화

1. 주택 공급 안정화
   • 공공분양주택과 임대주택이 대량 공급되어 주택 부족 문제를 해소.
2. 도시 경쟁력 강화
   • 도심의 노후 지역을 재생하며 지역 경제를 활성화.
3. 개발 속도 향상
   • 민간 전문기관의 참여로 기존 공공사업 대비 신속한 사업 진행 가능.
4. 주민 수용성 증대
   • 민간이 주도하면서 주민의 요구를 반영한 유연한 개발 가능.

 

 📌 도심복합개발법과 도시의 미래

도심복합개발법은 단순히 주택을 공급하는 법이 아닙니다.
이 법은 공공과 민간이 협력하여 더 나은 도시 공간을 창출하고, 주민의 삶의 질을 향상시키는 데 초점을 맞추고 있습니다.

민간의 전문성을 활용해 도심 문제를 해결하고, 도시 경쟁력을 강화하는 기회를 제공합니다.
더 많은 사람들이 도심복합개발법의 혜택을 누리고, 균형 잡힌 발전을 이루어가는 미래를 기대합니다.

 

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