[양도세 꿀팁] 1세대 2주택자도 비과세 받을 수 있다? 비과세 특례 총정리

부동산을 갖고 있는 분이라면 누구나 한 번쯤 고민해보는 문제, 바로 양도소득세 비과세 요건입니다.

특히 "2주택이면 무조건 다주택자로서 세금폭탄 아니야?"라고 오해하시는 분들도 많은데요.

 

사실은 그렇지 않습니다.

세법은 현실적인 상황을 반영해, 일시적이거나 불가피하게 2주택자가 된 경우에는

여전히 1세대 1주택자로 인정하여 비과세 혜택을 주는 다양한 예외 조항을 두고 있습니다.

 

이번 포스팅에서는 일시적 2주택부터 상속, 혼인, 동거봉양 등 특례적용 대상과 조건을 최대한 쉽게,

사례와 함께 풀어드릴게요.

 

1. 일시적 2주택 비과세 특례 (소득령 §155①)

▸ 어떤 경우에 해당하나요?

주택을 하나 갖고 있던 1세대가 새로운 집을 먼저 사고, 기존 집을 나중에 파는 경우.
이런 경우는 실제 삶에서 매우 흔하게 발생하죠.
예를 들어 새 아파트 입주 일정에 맞춰 미리 집을 사두고,
기존 주택은 천천히 정리하는 상황이 대표적입니다.

▸ 비과세를 받기 위한 조건

• 기존 주택(종전주택)을 1년 이상 보유한 상태에서
• 새로운 주택(신규주택)을 먼저 취득하고
• 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 양도해야 합니다

즉, 기존 집을 팔기 전에 새 집을 먼저 샀다고 해서 세금폭탄이 무조건 떨어지는 건 아니다!

2023년 1월 12일 이후부터는 소재지에 관계없이 모두 3년 기한이 적용됩니다.
과거에는 조정대상지역 여부에 따라 2년·3년 기준이 달랐지만, 지금은 일원화되어 이해하기 더 쉬워졌어요.

▸ 예외 인정 케이스도 있다!

3년 내에 기존 주택을 팔 수 없었던 불가피한 사유가 있는 경우, 세법은 유연하게 봐줍니다.

▸ 이런 경우가 대표적

• 한국자산관리공사(KAMCO)에 매각을 의뢰한 경우
• 법원에 경매를 신청한 경우
• 국세징수법에 따라 공매가 진행 중인 경우 등

이런 경우에는 실제 양도가 3년을 넘어도 비과세 특례를 인정받을 수 있습니다.

▸ 수도권→지방 이전자의 경우 5년까지 연장!

공공기관 이전, 기업의 지방이전 등으로 인해 수도권 주택을 갖고 있다가
지방에 새 집을 사게 되는 경우에는 양도기한이 5년으로 연장됩니다.

• 전제조건: 공공기관 또는 수도권 소재 법인의 임직원이 수도권 외 지역으로 이주
• 신규주택은 이전한 시·군 또는 인접 지역에 위치해야 함

2. 상속으로 인해 2주택자가 된 경우 (소득령 §155②,③)

▸ 상속주택 + 일반주택 = 비과세 가능?

네, 가능합니다. 상속이라는 건 통제할 수 없는 일이기 때문에,
기존에 갖고 있던 집 외에 상속으로 1채가 더 생긴 경우
세법은 기존 일반주택 양도 시 비과세를 허용하고 있어요.

▸ 상속주택의 판정 기준은?

피상속인이 여러 채의 집을 가지고 있었다면, 아래와 같은 순서로 1채만 인정됩니다.

1. 보유 기간이 가장 긴 주택
2. 보유 기간이 같다면, 거주 기간이 긴 주택
3. 보유·거주 기간이 동일하면 상속 당시 거주한 주택
4. 위 조건 모두 같으면, 기준시가가 가장 높은 주택

즉, 상속인이 선택하는 게 아니라 세법이 지정해주는 방식입니다.

▸ 공동상속주택의 경우

• 여러 명이 공동으로 상속받은 경우, 지분이 가장 큰 사람이 해당 주택을 소유한 것으로 간주
• 동일 지분일 경우 해당 주택에 거주하는 사람 중 최연장자 기준

이 기준은 상속개시일 기준으로 확정되며, 이후 지분 증여 등으로 변경돼도 무시됩니다.

 

3. 농어촌 상속주택 특례 (소득령 §155⑦1.)

이건 잘 모르는 분들도 많지만, 실제로 활용도가 높은 규정입니다.

▸ 이런 경우에 해당돼요:

• 읍·면 지역(수도권 제외)에 있는 주택
• 피상속인이 5년 이상 거주했던 주택
• 이 상속주택과 일반주택을 각각 1채씩 가진 경우
• 일반주택을 양도할 경우 → 비과세 인정

농어촌 주택이라면 주택가격이 낮더라도
주택 수에는 포함되기 때문에 양도세 과세로 오해하는 경우 많아요.

하지만 이 특례를 알면 불필요한 세금 걱정 없이
도심의 주택을 양도해도 비과세 혜택을 지킬 수 있습니다.

4. 동거봉양 합가로 2주택이 된 경우 (소득령 §155④)

부모님을 모시게 되어 세대를 합치면서 2주택자가 된 경우도 있습니다.
이 역시 국가가 장려하는 가족 제도이기 때문에, 비과세 특례를 인정합니다.

▸ 조건은?

• 1주택자 A가 60세 이상 부모(B)의 주택과 함께 합가
• 그 결과 A와 B는 2주택을 보유한 1세대가 됨
• 이 경우 합가일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택 → 비과세 인정

▸ 중증질환자 부모도 포함!

2019년부터는 60세 미만이라도 암, 희귀질환 등 중증질환자의 경우도 동거봉양으로 인정됩니다.
이건 실무에서 놓치기 쉬운 부분이라 꼭 확인하세요.

 

5. 혼인으로 2주택자가 된 경우 (소득령 §155⑤)

마지막으로, 결혼하면서 각자 갖고 있던 집이 2채가 되었다면?

이 경우도 세법은 무작정 다주택자로 보지 않고,
5년의 유예기간을 두어 비과세 특례를 인정합니다.

• 혼인한 날로부터 5년 이내에
• 보유 2년 이상 요건 충족한 주택을 먼저 양도하면 → 비과세 적용

혼인 시점은 가족관계 등록부상 혼인신고일 기준입니다.

 

 

마무리하며 2주택자도 ‘조건만 맞으면’ 충분히 비과세 가능하다

 

1세대 1주택 비과세라고 해서
무조건 집 하나만 가지고 있어야 하는 건 아닙니다.

일시적 2주택, 상속, 결혼, 부모 봉양 등 현실적인 사유가 있다면,
세법은 유연하게 비과세 혜택을 제공합니다.

단, 각각의 특례에는 꼭 지켜야 하는 요건과 기한이 있기 때문에,
조금이라도 의심되는 상황이 있다면 반드시 사전에 전문가 상담을 받는 것이 안전합니다.

 

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