2025년 거주주택 비과세 횟수제한 폐지! 임대주택 자동말소 시 비과세 받는 방법

안녕하세요! 오늘은 정말 중요한 세법 변경 소식을 가지고 왔어요.

2025년부터 거주주택 비과세 제도가 크게 바뀌었거든요.

특히 횟수 제한이 폐지되면서 많은 분들이 관심을 가지고 계실 텐데, 임대주택과 함께 있을 때는 어떻게 될지도 궁금하실 거예요.

세무 업무를 하면서 이런 질문들을 정말 많이 받아요. "임대주택 등록이 자동으로 말소된 다음에 새로 산 집에서 살아도 비과세 되나요?" 같은 복잡한 케이스들 말이에요. 오늘 이 모든 궁금증을 시원하게 정리해드릴게요!

 

 

1. 2025년 거주주택 비과세 대변화: 횟수 제한 완전 폐지!

가장 먼저 알려드려야 할 큰 뉴스부터 말씀드릴게요.

2025년 2월 28일 이후 양도분부터 거주주택 비과세에 횟수 제한이 완전히 사라졌어요!

 

2019년에 평생 1회로 제한되어서 많은 분들이 아쉬워했는데,

드디어 이 제한이 풀린 거예요. 이제 요건만 맞으면 몇 번이고 거주주택 비과세를 받을 수 있어요.

이게 왜 중요하냐면, 예전에는 "이번에 비과세 쓰면 다음엔 못 쓰니까 조금 더 기다려볼까?" 하는 고민이 많았거든요.

이제는 그런 걱정 없이 조건만 맞으면 언제든 활용할 수 있어요.

 

2. 거주주택 비과세 기본 요건 체크리스트

거주주택 비과세를 받으려면 다음 조건들을 모두 만족해야 해요:

 

필수 조건들:

• 2년 이상 보유
• 2년 이상 실제 거주
• 양도일 현재 1세대 1주택 (장기임대주택은 주택 수에서 제외)

여기서 포인트는 장기임대주택이 있어도 주택 수에 포함되지 않는다는 거예요.

그래서 장기임대주택 + 거주주택을 가지고 있어도 1세대 1주택으로 봐서 비과세가 가능해요.

 

3. 장기임대주택과 거주주택의 환상적인 조합

일시적 2주택 특례도 함께 적용 가능

 

장기임대주택을 가지고 있는 상태에서도 일시적 2주택 비과세 특례를 받을 수 있어요.

이게 정말 좋은 점인데, 새 집을 사고 3년 내에 기존 거주주택을 팔면 둘 다 비과세가 가능하거든요.

 

예를 들어보면:

• A주택: 2년 이상 거주한 기존 주택
• B주택: 장기임대주택 (4년째 임대 중)
• C주택: 새로 산 주택

이런 상황에서 C주택 취득 후 3년 내에 A주택을 팔면 일시적 2주택 특례로 비과세되고,

나중에 C주택에서 2년 거주 후 C주택을 팔아도 또 비과세가 되는 거예요!

 

4. 임대주택 자동말소 시 주의사항: 5년의 마법

자동말소 후 5년 내 양도 시 비과세 적용

2020년 8월 18일 이후로 폐지되는 단기임대주택(4년)이나 장기임대아파트의 경우,

임대의무기간이 끝나면 자동으로 등록이 말소돼요.

 

이때 중요한 건 자동말소일로부터 5년 내에 거주주택을 양도해야 비과세가 적용된다는 거예요.

본인 의사와 상관없이 국가가 강제로 말소시킨 걸 고려해서 만든 규정이에요.

 

복수 임대주택 말소 시 계산법

만약 장기임대주택을 2채 이상 가지고 있다가 모두 자동말소됐다면, 최초 말소일로부터 5년 내에 거주주택을 양도해야 해요.

 

그런데 2채가 말소된 후 1채를 먼저 처분했다면?

이때는 처분하지 않은 주택의 말소일부터 5년 내에 거주주택을 양도하면 돼요.

 

5. 함정 카드: 자동말소 후 새로 산 집은 비과세 안 돼요!

여기서 정말 중요한 함정이 있어요. 많은 분들이 착각하시는 부분인데...

임대주택이 자동말소된 후에 새로 취득한 집에서 2년 거주하고 양도해도 거주주택 비과세가 적용되지 않아요!

 

실제 사례로 설명해드릴게요:

• A주택: 단기임대로 4년 후 자동말소
• B주택: A주택 자동말소 후 새로 취득, 2년 거주

이 경우 B주택을 A주택 말소일로부터 5년 내에 양도해도 비과세가 안 돼요.

자동말소 이후에 취득한 주택이라서 그래요.

 

6. 정답 루트: 자동말소 전 취득 주택은 OK!

그럼 언제 되는 걸까요?

자동말소 전에 이미 가지고 있던 주택에서 말소일 이후에 거주를 시작해도 비과세가 가능해요.

 

예시:

• A주택: 장기임대주택 (2024년 자동말소 예정)
• B주택: 2023년에 취득, 2024년 A주택 말소 후부터 거주 시작

이 경우 B주택에서 2년 거주하고 A주택 말소일로부터 5년 내에 B주택을 양도하면 비과세가 됩니다!

7. 다양한 시나리오별 대응법

재개발·재건축으로 직권말소되는 경우

재개발이나 재건축으로 임대주택이 직권말소되는 경우는 조금 달라요:

• 2020년 8월 18일 전에 이미 멸실되어 직권말소된 경우: 거주주택 비과세 불가
• 임대의무기간 1/2 경과 전에 직권말소되기 전 거주주택 양도: 비과세 가능

리모델링으로 직권말소되는 경우

리모델링 때문에 8년 이상 임대하지 못해서 직권말소된 경우에는 거주주택 비과세를 받을 수 없어요.

 

자동말소 후 재등록하는 경우

자동말소된 후 다시 장기일반임대주택으로 재등록해도, 자동말소 시점에 이미 임대기간 요건을 갖춘 것으로 보기 때문에 거주주택 비과세 적용이 가능해요.

 

8. 실무진들이 자주 하는 실수

세무 상담을 하다 보면 이런 실수들을 많이 봐요:

1. 타이밍 계산 실수: 말소일로부터 5년을 정확히 계산하지 않아서 비과세 혜택을 놓치는 경우
2. 취득 시점 혼동: 자동말소 전후 취득 시점을 제대로 확인하지 않고 비과세 신청하는 경우
3. 거주기간 산정 오류: 말소일 전후 거주기간을 통산해서 계산해야 하는데 따로 계산하는 경우

9. 2025년 이후 달라진 전략

횟수 제한이 폐지되면서 이제 전략도 달라져야 해요:

 

과거 전략 (평생 1회 제한)

• 신중하게 가장 유리한 시점에만 사용
• 큰 집으로 이사할 때까지 참고 기다리기

현재 전략 (횟수 제한 없음)

• 조건만 맞으면 적극 활용
• 여러 번 이사하면서 계속 비과세 혜택 누리기
• 임대주택과 조합해서 더 큰 절세 효과 창출

 

마무리: 복잡하지만 알면 큰 절세!

거주주택 비과세 제도가 복잡해 보이지만, 제대로 알고 활용하면 정말 큰 절세 효과를 볼 수 있어요. 특히 2025년 횟수 제한 폐지로 활용도가 훨씬 높아졌고요.

 

가장 중요한 건 본인의 상황을 정확히 파악하는 거예요. 임대주택이 있는지, 언제 자동말소됐는지, 새 집을 언제 샀는지 등등 말이에요.

 

복잡한 상황이라면 세무사와 상담받아보시는 걸 추천해요. 몇십만 원 상담비로 몇천만 원 절세할 수 있거든요!

 

'┖ 세금이야기' 카테고리의 글 목록

 

거주주택비과세, 임대주택자동말소, 2025년세법개정, 횟수제한폐지, 일시적2주택특례, 장기임대주택비과세, 양도소득세절세, 세무전략, 부동산세금, 거주요건충족