법인 소유 부동산을 자녀에게 증여할 때 알아야 할 세금 꿀팁

안녕하세요. 투자 및 부동산 세금을 공부하는 야수입니다. 
오늘은 많은 분들이 궁금해하시는 법인 증여 관련 세금 문제를 다뤄볼게요.
부동산 사업을 하시는 사장님들이 나이 드시면서 가장 고민하는 게 상속세 부담이에요.
 

 
"법인 지분을 미리 증여해봤자 10년 안에 상속 나면 결국 합산되잖아?
그럼 법인 소유 부동산을 바로 자녀한테 넘기면 어떨까?"
이런 생각을 하시는데,
이게 생각처럼 단순하지 않아요.
 
세무 상담을 하다 보면 이런 복잡한 케이스들을 정말 많이 만나는데, 오늘 정리해서 알려드릴게요!
 

1. 개인 vs 법인 증여, 세금이 이렇게 다르다고?

먼저 기본적인 차이부터 알아봐요.
 
개인이 개인에게 증여하는 경우:

• 증여하는 사람(증여자): 세금 없음
• 받는 사람(수증자): 증여세 납부

간단하죠? 그런데 법인이 개인에게 증여하면 완전히 달라져요.
 
법인이 개인에게 증여하는 경우:

• 법인: 법인세 추가 납부 (부당행위계산부인)
• 받는 사람: 소득세 납부 (증여세 아님!)

"어? 법인이 공짜로 줬는데 왜 법인세를 내야 해?" 이렇게 생각하실 텐데, 여기에 함정이 있어요.
 

2. 부당행위계산부인이 뭔가요?

이 부분이 핵심이에요. 법인이 특수관계인과의 거래를 통해 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우 과세당국은 해당 행위를 부인하고 시가로 거래한 것으로 보아 법인에 법인세를 과세하는 거예요.
 
실제 상황을 예로 들어볼게요:
 

 

3. 받는 사람은 증여세? 소득세?

여기서 또 중요한 포인트가 있어요.
개인이 법인으로부터 자산을 무상으로 받으면 원칙적으로는 증여세가 나와야 하는데,
부당행위계산부인이 적용되어서 소득처분이 되면 증여세 대신 소득세가 과세돼요.
 
왜 그럴까요?
이중과세 방지를 위해서예요. 같은 돈에 증여세와 소득세를 동시에 매기면 너무 가혹하니까,
소득세를 우선 과세하고 증여세는 과세하지 않는 거예요.
 
소득처분의 종류:

• 주주가 받으면: 배당소득
• 임직원이 받으면: 상여소득
• 그 외의 자가 받으면: 기타소득

 

4. 법인 증여의 숨겨진 장점: 상속세 절약

그럼 법인이 개인에게 증여하는 게 손해만 있을까요? 꼭 그렇지는 않아요.
 
큰 장점이 하나 있어요:
10년 내 상속이 발생해도 법인이 증여한 부동산은 상속재산에 가산되지 않아요!
 
왜 그럴까요?
사전증여재산 가산은 '피상속인이' 증여한 경우에만 적용되는데,
법인 소유 부동산을 증여한 주체는 '법인'이지 '개인'이 아니거든요.
 
[이해를 돕는 이미지 2: 법인 증여 vs 개인 증여 상속세 비교]

5. 추가 효과: 법인 가치 하락으로 이중 절세

법인 소유 부동산이 자녀에게 넘어가면 또 다른 효과가 있어요.
법인의 순자산가치가 줄어들어서 향후 상속 시 법인 지분의 평가액도 함께 떨어져요.
일종의 이중 절세 효과가 생기는 거죠.
 
부동산 과다 보유 법인의 경우:

• 부동산이 전체 자산의 80% 이상
• 주식 가치 = 순자산가치로 평가
• 부동산 이전 → 순자산 감소 → 주식 가치 하락

6. 현실적 고려사항

하지만 현실적으로 고려해야 할 부분들이 있어요:
 
1. 주주 동의 문제
가족 외 주주들이 있다면 동의를 받아야 해요. 법인 자산을 특정인에게 무상으로 넘기는 거니까 다른 주주들이 반대할 수 있거든요.
 
2. 이중 세금 부담
법인세 + 소득세로 세금 부담이 꽤 커질 수 있어요.
 
3. 법인 운영 자금
법인 소유 부동산을 빼내면 법인 운영에 필요한 자금이나 담보가 부족해질 수 있어요.
 

7. 언제 유리할까?

다음과 같은 경우에 법인 부동산 증여를 고려해볼 만해요:
 
유리한 경우:

• 부동산 과다 보유 법인의 대주주
• 상속세 부담이 클 것으로 예상
• 법인 운영에 해당 부동산이 필수적이지 않음
• 가족 중심의 법인 구조

불리한 경우:

• 법인세 + 소득세 부담이 상속세 절약액보다 큰 경우
• 해당 부동산이 법인 운영에 필수적인 경우
• 외부 주주들의 반대가 예상되는 경우

마무리: 전문가 상담이 필수!

법인 소유 부동산 증여는 정말 복잡한 문제예요.
법인세법, 소득세법, 상속증여세법이 모두 얽혀있어서 전문가 도움 없이는 제대로 판단하기 어려워요.
 
특히 개별 상황에 따라 유불리가 크게 달라지기 때문에, 반드시 세무사나 세무법인과 상담받아보시길 권해요.
몇백만 원 상담비로 몇천만 원, 때로는 억 단위 세금을 절약할 수 있거든요.
 
무엇보다 사전 계획이 중요해요. 상속이 임박해서 급하게 처리하려고 하면 선택의 여지가 줄어들어요.
미리미리 준비하셔서 가장 유리한 방법을 찾으시기 바랍니다!
 
 
★일반 개미 부동산 투자자들의 절세 이야기들을 많이 정리해놓았으니 한번 둘러보세요. 세테크가 핵심인거 아시죠^^

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