상생임대-비거주한 장기임대주택과 상속주택의 중첩 적용되는 케이스 정리

요즘 ‘상생임대·장기임대·상속주택’ 이 조합이라면, 정말 세금 혜택이 여러 개겹쳐서 고민되시죠?
이 글 하나면 “이게 정말 내 상황에 맞는 구조야?”라는 의심을 풀 수 있게 케이스별로 쏙쏙 정리했습니다.
조세 조합의 세계가 복잡해 보여도, 차근차근 읽으면 실전 그대로 적용 가능한 전략들이 가득해요.

 

 

목차

• 상생임대주택의 핵심 요건
• 상속주택 특례, 언제부터 어떻게 적용될까
• 실전 적용! 세 가지 특례의 착착 조합
• 사례로 풀어보는 구체 흐름
• 이 혜택을 내가 받을 수 있을까? 체크리스트

 

1. 상생임대주택의 핵심 요건

“내 집인데 살진 않았어도, 거주 요건 충족으로 비과세 받을 수 있다고요?”
네, 맞습니다! 상생임대주택이란 것이 바로 그렇게 설계된 제도인데요.

다만 적용받으려면 다음 조건을 정확히 지켜야 합니다:

1. 이전 임대기간이 1년 6개월 이상
   • 주택 취득 후 임대차계약을 맺은 뒤 최소 1년 6개월 이상만 유지했어야 합니다.
2. 임대료는 연 최대 5% 인상
   • 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 내 계약 갱신 시, 임대료는 연 5% 이내로 올려야 해요.
3. 계약 후 2년 이상 임대 의무
   • 상생임대 계약 맺고 최소 2년 유지해야, 비과세와 장기보유공제 요건으로 인정받습니다.

 

 

이렇게만 해놓으면, ‘거주 안 했어도 거주 요건 생기는 특례’, 장기보유공제 요건 충족, 비과세 요건도 갖추는 효과까지 세 마리 토끼를 잡을 수 있는 구조예요.

 

2. 상속주택 특례, 언제부터 어떻게 적용될까

종종 “부모님 집 상속받아서 팔면 세금 폭탄?”이라고들 걱정하시는데요, 국세청에서 명확히 정리해 놓았어요.

• 피상속인(예: 부모)의 집을 상속받은 경우, 양도세 계산 시 그 주택은 주택 수에 포함되지 않습니다.
• 취득세 기준으로는 “상속받고 나서 5년간”만 빠지지만,
• 양도세에서는 기간 없이 계속 제외됩니다.

예를 들어, 내 집(A)을 갖고 있을 때 부모님 집(B)을 상속받았다면,
양도할 때 A만 팔면 비과세 1세대1주택처럼 인정받는 구조가 됩니다.

 

3. 실전 적용! 세 가지 특례의 착착 조합

이쯤 되면 “아, 이걸 이렇게 묶으면 꽤 괜찮은 기회다” 싶으실 텐데요.
특히 상생임대 + 장기임대 + 상속주택 이 세 가지를 동시에 챙길 수 있다면…

1. A주택 – 상생임대주택 요건 갖춤
2. B주택 – 장기임대주택 (보유공제 확보)
3. C주택 – 상속받은 주택 (양도세 계산 시 계속 제외)

이 구조라면 A주택 팔 때는

• 거주하지 않아도 되면서
• 장기보유공제 챙기고
• 상속주택은 주택 수에 안 세어지니 양도세 비과세 + 공제 혜택 모두 받는 구조가 완성됩니다.

국세청도 2025년 과세기준자문(기준-2025-법규재산-0020)을 통해 “이건 정답이다”라고 명확히 인정해줬습니다.

 

기준-2025-법규재산-0020, 2025.6.4. ​ 일반주택(A주택)과 장기임대주택(B주택)을 소유하던 1세대가 별도세대인 피상속인으로부터 같은 영 제155조 제2항에 따른 C주택을 상속받은 상생임대주택 요건을 갖춘 A주택을 양도하는 경우 같은 령 제155조제20항에 따라 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조 제1항을 적용하는 것입니다.

 

4. 사례로 풀어보는 구체 흐름

형님 A는 2023년 1월 서울에 집을 하나 샀습니다.
이후 장기임대 유형으로 B주택 하나도 갖고 있었고,
2024년 초 부모님 집(C주택)을 상속받았어요.

A주택에 상생임대 요건(임대료 5% 인상, 2년 이상 임대 등)을 완벽히 맞췄고,
이제 2026년에 A주택을 팔려고 합니다.

이때 세금 흐름은 이렇게 흘러요:

• A주택 양도 → 거주 안 해도 거주 요건 충족 (상생임대)
• B주택 덕분에 장기보유공제 적용 가능
• C주택은 주택 수에서 제외 → 1세대1주택 상태에서 비과세 혜택 온전히 적용

이 결합은 ‘세금 쏠쏠하게 아껴주는 구조’로 완성되는 셈이죠.

 

이 혜택을 내가 받을 수 있을까? 체크리스트

혹시 내 상황이라고 느껴진다면, 아래 체크해보세요:

• A주택에 대해 상생임대 계약 체결했고, 요건 충족했나요?
• B주택이 보유공제 가능한 장기임대주택인가요?
• C주택은 상속받은 상태이며, 양도세 계산 시 빠지는 구조인가요?
• A주택 팔 계획이 구체화되어 있나요?

이 네 가지 모두 YES라면, 지금 바로 세무사 상담 or 자료 정리 들어가셔도 좋은 구조예요.
준비만 잘해놓으면, ‘세금이 체감될 정도로 줄어드는 효과’를 눈으로 확인하실 수 있습니다.

 

혹시 나랑 비슷한 상황인지 궁금하세요?

• “A주택만 상생임대 했는데, B나 C가 없으면 어떻게 달라지나요?”
• “상속받은 집이 작은 주택이라도 상관없나요?”
• “실제로 상생임대 요건 놓쳤는데, 중간에 수정 가능할까요?”

댓글 남겨주시면 상황에 맞는 계산 시나리오와 대비 전략을 바로 공유해드릴게요!

 

FAQ

Q1. 상생임대주택, 계약만 하면 비과세 바로 되나요?

• 계약만 해서는 안 돼요.
• 임대 후 최소 2년 유지 + 이전 1년 6개월 임대 기록 + 연 5% 인상 요건 모두 갖춰야 특례 적용됩니다.

Q2. 상속주택은 무조건 주택 수에서 빠지나요?

• 네, 양도세 기준이라면 기한 없이 주택 수에서 제외됩니다.
• 단, 취득세기준 ‘5년 제외’는 별도니까 주택 취득 계획에는 신경써야 합니다.

Q3. 상생임대 조건 충족해도 중도에 임대료 올리면 어떻게 되죠?

• 계약 위반이 있어도 신고 전까진 괜찮지만, 이후 재조정되지 않으면 비과세나 공제 혜택에서 제외될 수 있습니다.
• 이 부분도 대비가 필요합니다.

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