주택시장 안정화 대책-10.15 주택시장 대책 세금 총정리 및 요약

2025년 10월 16일, 국토교통부는 서울 전역과 경기도 주요 12개 도시를 포함해 대규모로 조정대상지역과 투기과열지구를 지정했습니다. 예상보다 강도 높은 규제 발표로 인해 시장에는 긴장감이 돌고 있으며, 특히 실수요자와 다주택자 모두에게 세금 측면에서 중요한 변화가 예상됩니다.

 

오늘은 이 발표가 실제 세금에 어떤 영향을 미치는지, 그리고 어떤 점을 반드시 유의해야 하는지 풍부한 사례와 함께 설명드리겠습니다. 특히 취득세, 양도세, 종부세, 임대등록, 분양권, 조합원지위 관련 세부 내용까지 모두 정리해드리니 꼭 끝까지 읽어보세요.

1. 조정대상지역 확대와 효력 발생일

서울 전역, 성남시, 과천시, 광명시, 수원시, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 등이 조정대상지역으로 추가 지정되며, 효력은 2025년 10월 16일(목요일)부터 발생합니다.

 

기존에는 강남3구와 용산구만 조정대상지역으로 지정되어 있었지만, 이번 발표로 인해 서울 전역은 물론 경기 핵심 주거지역 대부분이 조정대상지역에 포함되면서, 사실상 수도권 전반에 걸쳐 세제 규제가 확대되었다고 볼 수 있습니다.

 

 

2. 취득세 중과 기준 변화 및 예외 사례

조정대상지역 내에서는 2주택부터 취득세가 8%로 중과되며, 3주택 이상 또는 법인이 주택을 취득할 경우 12%의 중과세율이 적용됩니다.

 

그러나 일시적 2주택 요건을 충족하는 경우, 또는 조정대상지역 지정 전 계약 체결 및 계약금 지급이 확인되는 경우에는 기본세율(1~3%)이 적용됩니다.

 

 

[사례]

• A씨는 서울에 1주택을 보유 중이며, 2025년 2월 수원에 있는 아파트 분양권을 계약하고 계약금을 냈습니다. 잔금일은 2026년 6월입니다.
• 수원시는 2025년 10월 16일 조정대상지역으로 지정됩니다.
• 이 경우 계약과 계약금 지급이 지정일 이전에 완료되었기 때문에 기존 비조정지역 기준 적용 → 취득세 중과 면제

단, 이러한 예외 규정을 입증할 수 있는 계약서 및 송금 증빙을 반드시 보관해두셔야 합니다.

 

3. 조정대상지역 내 증여 시 취득세 변화

다주택자가 보유한 주택을 자녀 등에게 증여할 때, 해당 주택이 조정대상지역에 있고 공시가격이 3억 원 이상이면 12%의 중과세율이 적용됩니다.

 

하지만 지정일 이전에 증여가 이뤄졌다면 기본세율인 3.5% + 부가세 포함 4% 수준으로 납부가 가능합니다.

[주의사항]

• 증여일 기준이 아니라 등기접수일 기준이기 때문에, 늦게 등기하면 중과 대상이 될 수 있습니다.

 

4. 1세대1주택 비과세와 거주요건 판단 기준

주택을 양도할 때 1세대1주택 비과세를 받기 위해서는 '보유 2년 + 거주 2년' 요건을 충족해야 하는데, 취득 당시 해당 지역이 조정대상지역이었는지 여부가 중요합니다.

• 조정대상지역에서 취득한 주택: 거주 2년 필요
• 비조정지역에서 취득한 주택: 거주 요건 없음 (양도 당시 조정지역이어도 적용 안 됨)

 

 

[사례 비교]

• B씨는 2025년 10월 10일에 서울 성동구 소재 주택을 계약하고 계약금을 지급했으며, 잔금일은 12월입니다.
• 성동구는 10월 16일 조정지역으로 지정되었습니다.
• 계약일과 계약금 지급일 모두 지정일 전이므로 → 비과세 거주요건 면제

단, 계약 당시 무주택자여야 예외가 적용되며, 유주택자일 경우엔 무조건 거주요건이 적용됩니다.

 

5. 양도세 중과 유예 조치

현재는 2026년 5월 9일까지 양도 시 다주택자 양도세 중과는 유예되고 있습니다. 따라서 이번에 조정대상지역으로 지정된 지역 내 주택을 보유하고 있어도 유예기간 내에 양도하면 중과세율(최대 75%) 대신 기본세율로 양도세를 낼 수 있습니다.

 

또한 지정 전 매도계약 체결 + 계약금 수령이 확인되는 경우, 이후 양도하더라도 중과가 적용되지 않습니다.

 

6. 장기임대주택 등록 시 중과배제 조건

기존에는 장기임대주택 요건을 충족하면 중과세와 종부세 합산을 배제받을 수 있었으나, 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 임대등록해도 혜택을 받을 수 없습니다.

 

 

다만 조정지역 지정 전에 매매계약 체결 및 계약금 지급이 입증되면 → 중과배제 및 종부세 합산배제 적용 가능

7. 종부세: 조정지역 여부 관계 없음

2023년부터 종부세는 조정·비조정 여부와 관계없이 3주택 이상 보유자부터 중과됩니다. 또한 과세표준 12억 원 이하는 중과되지 않기 때문에, 이번 조정지역 확대가 종부세에 미치는 영향은 거의 없습니다.

 

 

8. 투기과열지구 지정과 조합원 지위 이전 제한

재건축·재개발 지역에서 조합원 지위를 매매하거나 증여할 수 있는 시점은 아래와 같습니다:

 

 

• 재건축: 조합설립인가 이후부터 지위 이전 금지
• 재개발: 관리처분계획인가 이후부터 지위 이전 금지

소규모정비사업(가로주택, 자율주택 등)도 동일하게 적용됩니다. 단, 상속·이혼·지정 전 계약 체결은 예외로 인정됩니다.

 

 

그리고 아래의 예외요건에 해당될 경우에도 조합원 지위 이전이 가능합니다.

 

9. 투기과열지구 내 재당첨 제한 규정

투기과열지구 내에서 정비사업 조합원 또는 일반분양 당첨자는 당첨일로부터 5년간 해당 지역 내 재당첨이 불가합니다.

단, 상속, 결혼, 이혼 등의 부득이한 사유는 예외입니다.

 

10. 토지거래허가구역 확대와 실거주 의무

2025년 10월 20일부터 서울 전역 및 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역으로 지정되며, 이 지역의 주택을 매수할 경우 실거주 2년 의무가 부과됩니다.

지정 전에 매매계약을 체결한 경우 실거주 의무는 적용되지 않습니다.

 

 

11. 보유세 강화 가능성: 세제개편 예고

정부는 향후 보유세 및 거래세 구조를 손보는 '세제 합리화'를 예고하고 있습니다. 특히 '한강벨트' 중심의 초고가 1주택 보유자에 대한 보유세 강화, 장기보유특별공제 축소 등이 포함될 가능성이 높습니다.

 

 

마무리하며

이번 조정대상지역 및 투기과열지구 확대는 단순한 규제 확대가 아닌, 세금 체계 전반을 바꾸는 분기점이 될 수 있습니다. 각종 예외 요건과 유예 규정이 많기 때문에, 개인의 상황에 맞춰 세심한 사전 준비와 절세 전략이 필요합니다.

 

계약 시점, 계약금 지급 시점, 보유 주택 수, 무주택 여부, 지역의 조정 지정일 등 작은 디테일이 수천만 원의 세금 차이를 만들 수 있는 만큼, 반드시 전문가 상담을 병행하시기 바랍니다.

 

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