판교TH212 무순위청약 7월 27일｜분양가 17.15억·필요 현금·청약자격 분석

판교TH212 무순위청약은 2026년 7월 27일 하루만 접수하며, 전용 135㎡ 1세대의 공급가격은 17억1,500만 원입니다. 수도권에 거주하는 무주택세대구성원이 청약통장 없이 신청할 수 있지만,

계약금과 옵션 계약금을 합쳐 계약일에 약 3억4,966만 원을 마련해야 한다는 점

부터 확인해야 합니다.

이번 판교TH212 줍줍은 단순히 분양가가 주변 아파트보다 싸 보이는지만 판단해서는 안 됩니다. 아파트가 아닌 저층 테라스형 공동주택이고, 대출 알선이 없으며 거주의무와 전매제한도 남아 있기 때문입니다. 청약 전에는 자격보다 먼저 계약금과 잔금 조달 가능 여부를 계산하는 것이 중요합니다.

판교TH212 무순위청약 핵심 일정

구분	내용	확인할 점
공고일	2026년 7월 22일	거주지역과 무주택 여부 판단 기준일
청약접수	2026년 7월 27일	청약홈에서 하루만 접수
당첨자 발표	2026년 7월 30일	주택형별 무작위 추첨
계약일	2026년 8월 6일	계약금과 옵션 계약금 준비 필요
입주 예정	2026년 9월	정확한 입주일은 계약 전 재확인

공급 위치는 경기도 성남시 분당구 대장동 판교대장지구 B2·B3블록입니다. 단지는 최고 4층, 11개 동, 총 212세대이며 이번 무순위 공급 물량은 1세대입니다.

청약홈에서 판교TH212 무순위 공고 확인하기

https://www.applyhome.co.kr/

공급 주택은 135T2형 2층 1세대

이번에 공급되는 주택은 전용면적 135.4547㎡의 135T2형입니다. 공급가격은 17억1,500만 원이며, 초안에 나열된 다른 주택형의 가격은 이번 청약 대상이 아니므로 청약 판단에는 큰 의미가 없습니다.

• 공급 주택형: 135T2
• 전용면적: 135.4547㎡
• 공급 세대: 1세대
• 해당 층: 2층
• 공급가격: 17억1,500만 원

135T2는 일반적인 판상형 아파트와 달리 저층 테라스형 상품의 특성이 강합니다. 넓은 면적과 테라스를 선호하는 수요에는 장점이지만, 환금성과 거래 빈도는 대단지 중소형 아파트보다 낮을 수 있습니다.

주변 전용 128~135㎡ 아파트 가격을 그대로 대입하기보다 테라스 상품의 희소성과 거래 부족을 함께 반영해야 합니다.

 

실제 총비용과 계약일 필요 현금

공급가격만 보면 17억1,500만 원이지만, 발코니 확장비와 기존 유상옵션을 더하면 실제 인수금액은 달라집니다.

항목	총금액	계약 시 20%	잔금 80%
주택 공급대금	17억1,500만 원	3억4,300만 원	13억7,200만 원
발코니 확장	410만 원	82만 원	328만 원
유상옵션	2,920만 원	584만 원	2,336만 원
합계	17억4,830만 원	3억4,966만 원	13억9,864만 원

계산식은 공급대금 17억1,500만 원에 발코니 확장비 410만 원과 옵션비 2,920만 원을 더한 것입니다. 따라서 취득세와 등기비용을 제외해도 총 인수금액은 약 17억4,830만 원입니다.

계약금만 마련했다고 청약해서는 안 됩니다.

입주까지 기간이 짧고 분양대금 대출 알선이 없으므로, 계약 전에 은행의 담보인정가액·DSR·보유대출을 반영한 실제 가능 금액을 확인해야 합니다.

판교TH212 대출은 LTV 숫자만 보면 안 된다

이번 공고에는 사업주체가 제공하는 중도금대출이나 분양대금 대출 알선이 없습니다. 잔금대출 역시 공고에서 특정 LTV나 한도를 보장하지 않습니다. 실제 한도는 계약자의 소득, 기존 주택담보대출, 신용대출, DSR, 금융기관 감정가와 대출 실행 시점의 규제에 따라 달라집니다.

 

예를 들어 총 인수금액이 아닌 주택 공급가격 17억1,500만 원에 단순히 LTV 40%를 적용하면 계산상 6억8,600만 원입니다. 그러나 이것은 설명을 위한 가정일 뿐 실제 승인액이 아닙니다. 감정가가 공급가격보다 낮거나 DSR 한도에 걸리면 대출은 더 줄어들 수 있습니다.

• 청약 전 은행에서 사전상담을 받을 것
• 공급가격이 아닌 금융기관 감정가 기준도 확인할 것
• DSR에 반영되는 기존 대출을 모두 계산할 것
• 취득세·등기비용·이사비용을 별도 현금으로 남겨둘 것

 

청약자격과 신청 제한

공고일인 2026년 7월 22일 현재 서울·경기·인천에 거주하는 무주택세대구성원이라면 청약통장 가입 여부와 관계없이 신청할 수 있습니다. 당첨자는 가점이나 거주기간 순서가 아니라 무작위 추첨으로 선정됩니다.

 

신청 가능한 기본 조건

• 공고일 현재 수도권 거주자
• 세대원 전원이 무주택인 무주택세대구성원
• 청약통장 없이 신청 가능
• 소득과 자산 기준 없음

 

신청할 수 없는 주요 사례

• 판교TH212에 이미 당첨되어 계약을 체결한 사람
• 예비입주자 중 추가입주자로 선정된 사람
• 당첨된 뒤 계약하지 않은 사람
• 부적격 당첨자 제한기간에 해당하는 사람
• 공급질서 교란행위 제한기간에 해당하는 사람

 

세대주만 신청할 수 있다는 조건은 확인되지 않지만, 가족이 각각 신청할 때 중복청약 허용 여부와 당첨 처리 기준은 반드시 공고문 원문에서 다시 확인해야 합니다. 자격 판단은 단순히 본인만 무주택인지가 아니라 주택공급 규칙상 세대 전체를 기준으로 합니다.

전매제한·거주의무·재당첨 제한 확인

• 분양가상한제 적용 주택
• 전매제한: 최초 당첨자 발표일부터 3년
• 거주의무: 최초 입주가능일부터 3년
• 이번 공고상 재당첨 제한: 최초 당첨자 발표일인 2024년 2월 27일부터 3년

최초 당첨자 발표일로부터 이미 시간이 경과했더라도 제한이 모두 끝났다고 단정해서는 안 됩니다. 실제 계약 시점의 잔여기간과 예외 조건은 공고문 및 사업주체를 통해 확인해야 합니다.

거주의무가 적용되면 입주 직후 전세보증금으로 잔금을 충당하는 전략을 사용할 수 없습니다.

본인 입주가 어렵거나 잔금 대부분을 전세에 의존해야 한다면 청약을 피하는 편이 합리적입니다.

 

안전마진은 있다고 보기 어렵다

초안은 힐스테이트판교엘포레 전용 128㎡ 매물가격과 판교TH212 전용 135㎡ 공급가격을 단순 비교하고 있습니다. 하지만 두 상품은 층수, 단지 규모, 구조, 거래량과 수요층이 다릅니다.

• 판교TH212: 최고 4층의 테라스형 저층 공동주택
• 비교 아파트: 일반적인 고층 아파트 상품
• 이번 공급 주택: 2층으로 층별 선호 차이 존재
• 총비용: 옵션 포함 약 17억4,830만 원
• 추가 비용: 취득세와 등기 관련 비용 별도

주변 매물 호가가 17억 원대라고 하더라도 실거래가격과 같지는 않습니다. 또한 취득비용과 낮은 거래 빈도까지 반영하면 확정적인 시세차익이나 안전마진이 있다고 보기 어렵습니다.

 

비교할 때는 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 힐스테이트판교엘포레뿐 아니라 판교SK뷰테라스 등 유사한 저층·테라스 상품의 최근 거래를 함께 확인하는 것이 좋습니다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 거래 확인하기

 

입지와 교통 호재는 보수적으로 평가해야 한다

판교TH212는 판교대장지구 안에 있어 녹지와 저층 주거환경을 선호하는 가구에는 장점이 있습니다. 반면 현재 철도역을 도보로 이용하는 역세권 단지는 아니므로 차량 의존도와 출퇴근 동선을 직접 확인해야 합니다.

 

월곶판교선 서판교역이나 경기남부광역철도 구상은 대장지구의 장기적인 교통 기대요인이 될 수 있습니다. 다만 계획 반영, 사업성 검토, 착공과 개통은 서로 다른 단계입니다.

아직 확정되지 않은 노선과 개통 시점을 현재 분양가격에 전부 반영해서는 안 됩니다.

추천 대상과 피해야 할 대상

청약을 검토할 만한 사람

• 수도권에 거주하는 무주택세대구성원
• 중대형 저층 테라스 주택을 실거주 목적으로 찾는 사람
• 계약일에 약 3억5,000만 원을 즉시 납부할 수 있는 사람
• 대출이 예상보다 적어도 잔금을 마련할 수 있는 사람
• 3년 거주의무와 낮은 환금성을 감수할 수 있는 사람

청약을 신중히 해야 할 사람

• 전세보증금으로 잔금을 충당하려는 사람
• 단기간 시세차익만 기대하는 사람
• 고층 아파트와 동일한 환금성을 기대하는 사람
• 정확한 대출 사전심사 없이 LTV 계산만 믿는 사람
• 교통계획의 조기 확정을 전제로 매수하려는 사람

청약 전 마지막 체크리스트

1. 2026년 7월 22일 기준 수도권 거주와 무주택세대구성원 여부를 확인합니다.
2. 135T2형의 평면, 2층 위치, 테라스 방향과 일조 조건을 확인합니다.
3. 계약일에 필요한 약 3억4,966만 원을 즉시 낼 수 있는지 점검합니다.
4. 옵션 포함 잔금 약 13억9,864만 원의 조달계획을 작성합니다.
5. 은행에 소득과 기존 부채를 제출해 실제 대출 가능 금액을 확인합니다.
6. 거주의무와 전매제한의 남은 기간을 공고문에서 다시 확인합니다.
7. 최근 실거래가격과 현재 매물 호가를 구분해 비교합니다.

판교TH212 무순위청약은 ‘분당 17억 원대 신축’이라는 이유만으로 접근하기보다, 테라스형 상품을 실제로 선호하고 최소 10억 원 안팎의 자기자금 변동에도 대응할 수 있는 실수요자에게 적합합니다.

청약 전 청약홈 공고와 은행 사전상담을 모두 마친 뒤 신청 여부를 결정하는 것이 안전합니다.