월계 중흥S-클래스 리비에르 분양가·청약자격 총정리｜59㎡ 필요 현금과 대출 계산

월계 중흥S-클래스 리비에르는 서울 노원구 월계동에 공급되는 355세대 규모의 재건축 단지로, 일반분양 물량은 135세대입니다. 일반공급 1순위 해당지역 접수일은 2026년 7월 28일이며, 주력인 전용 59㎡ 최고 분양가는 약 12억4,200만~12억6,300만원입니다.

청약 판단의 핵심은 주변 단지와의 단순 가격 차이보다 계약금과 중도금 자납분, 입주 시점 잔금까지 실제로 마련할 수 있는지입니다.

전용 59㎡는 현재 규제를 기준으로 최소 약 7억5,800만원에 취득세·옵션비·중도금 이자를 더한 자기자금 계획이 필요할 수 있습니다.

월계 중흥S-클래스 리비에르 청약 핵심 요약

• 위치: 서울특별시 노원구 월계동 487-17번지 일대
• 규모: 지상 최고 20층, 5개 동, 총 355세대
• 일반분양: 135세대
• 입주자모집공고일: 2026년 7월 16일
• 특별공급: 2026년 7월 27일
• 1순위 해당지역: 2026년 7월 28일
• 1순위 기타지역: 2026년 7월 29일
• 당첨자 발표: 2026년 8월 5일
• 계약일: 2026년 8월 18일~20일
• 입주 예정: 2029년 5월

세부 공급 대상과 신청 순서는 반드시 청약홈에 등록된 입주자모집공고 원문을 기준으로 확인해야 합니다. 특별공급과 일반공급을 함께 검토한다면 유형별 소득·자산·무주택 요건도 별도로 살펴봐야 합니다.

 

분양가와 일반분양 세대수

주택형	일반분양	최고 분양가	판단 포인트
36㎡	20세대	약 6억9,500만원	초기 자금 부담은 낮지만 면적과 향후 수요를 함께 판단해야 합니다.
59A㎡	71세대	약 12억6,300만원	공급량이 가장 많아 자금계획과 평면 선호도를 함께 비교할 유형입니다.
59B㎡	42세대	약 12억4,200만원	59A보다 최고가가 낮아 동·층·향 차이를 확인할 필요가 있습니다.
84A㎡	2세대	약 14억9,900만원	물량이 2세대뿐이어서 당첨 가능성보다 자격과 자금 여력을 우선 확인해야 합니다.

같은 주택형이라도 동·층·향에 따라 실제 공급가격이 달라질 수 있습니다. 발코니 확장비, 유상 옵션, 취득세와 중도금 이자는 위 분양가에 포함되지 않으므로 최종 필요 자금은 더 커집니다.

 

59㎡ 계약금·중도금·잔금 계산

전용 59A㎡ 최고 분양가 12억6,300만원을 기준으로 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%를 적용하면 다음과 같습니다.

납부 단계	비율	금액	자금 마련 방법
계약금	10%	1억2,630만원	계약 시 자기자금으로 준비
중도금 대출	40%	5억520만원	집단대출 가능 여부와 개인별 제한 확인
중도금 자납	20%	2억5,260만원	중도금 납부 일정에 맞춰 자기자금으로 준비
잔금	30%	3억7,890만원	입주 시 자기자금 또는 주택담보대출로 정산

59A㎡의 LTV 40% 금액은 약 5억520만원으로, 주택가격별 대출한도 6억원보다 작습니다.

따라서 중도금대출을 입주 시 주택담보대출로 전환한다고 가정해도 기본 자기자금은 약 7억5,780만원이며, 여기에 취득세·옵션비·이자와 등기비용을 더해야 합니다.

계산식은 ‘분양가 12억6,300만원－LTV 40%인 5억520만원’입니다. 실제 대출액은 입주 당시 감정가격과 소득, 기존 대출, 스트레스 DSR, 금융회사 심사 결과에 따라 더 줄어들 수 있습니다.

 

84A㎡ 최고가 14억9,900만원의 40%는 약 5억9,960만원이므로 단순 계산상 자기자금은 약 8억9,940만원입니다. 역시 취득 부대비용은 별도입니다.

 

청약자격과 당첨자 선정 방식

초안 기준 일반공급 1순위 신청자는 서울 또는 수도권 거주자로서 청약통장 가입기간과 지역별 예치금, 세대주 요건 등을 충족해야 합니다. 서울 장기 거주자에게 우선공급한 뒤 잔여 물량을 기타 수도권 신청자에게 공급하는 구조이므로 거주기간을 정확히 확인해야 합니다.

• 입주자모집공고일 현재 서울·인천·경기도 거주 여부
• 청약통장 가입기간 2년 및 지역·면적별 예치금 충족 여부
• 세대주 여부와 세대원 전체의 주택 보유 현황
• 최근 5년 이내 당첨 이력과 재당첨 제한 여부
• 특별공급 신청 시 혼인·자녀·소득·자산 등 유형별 조건

초안에 따르면 전용 60㎡ 이하는 가점제 40%, 추첨제 60%, 전용 60㎡ 초과 85㎡ 이하는 가점제 70%, 추첨제 30%가 적용됩니다. 따라서 물량이 많은 59㎡는 청약가점이 낮은 신청자에게도 추첨 기회가 있지만,

추첨 물량이 많다는 이유만으로 당첨 가능성이 높다고 단정할 수는 없습니다.

 

부부 중복청약과 특별공급 중복신청 처리 방식은 신청 유형과 발표일 등에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 과거 규칙만 적용하지 말고 해당 단지 모집공고의 ‘중복청약 및 당첨자 처리 기준’을 확인해야 합니다.

 

전매제한·재당첨제한과 대출 주의사항

• 전매제한: 초안 기준 3년
• 재당첨제한: 초안 기준 10년
• 거주의무: 초안 기준 없음
• 중도금대출: 분양가의 40%, 이자후불제 예정

전매제한은 소유권이전등기 시점과의 관계, 특별공급 여부 등에 따라 실제 처분 가능 시점이 달라질 수 있습니다. 재당첨제한 역시 당첨자뿐 아니라 세대에 미치는 범위를 공고문에서 확인해야 합니다.

 

2026년 7월 기준 규제지역 일반 차주의 주택담보대출은 LTV 40%와 주택가격별 대출한도, DSR 심사를 함께 적용받을 수 있습니다. 15억원 이하 주택의 수도권·규제지역 주택구입 목적 주택담보대출 한도가 6억원이더라도, LTV나 DSR 계산액이 더 작으면 그 금액까지만 대출됩니다.

 

또한 1억원을 초과하는 신용대출을 받은 뒤 일정 기간 안에 규제지역 주택을 취득하면 대출 회수 등 제한이 발생할 수 있습니다. 계약금 마련을 위해 신용대출을 이용할 계획이라면 청약 신청 전에 금융회사에 중도금 집단대출 실행 가능 여부까지 확인하는 편이 안전합니다.

관련 금융 규정은 금융위원회 발표와 대출 취급 금융회사의 심사 기준을 함께 확인해야 합니다.

석계역 생활권과 입지 장단점

단지는 1호선·6호선 환승역인 석계역과 가까운 위치로 알려져 있습니다. 장위뉴타운과 광운대역세권 개발지 사이에 있어 향후 일대 주거환경 변화의 영향을 받을 수 있다는 점도 장점으로 꼽힙니다.

장점

• 1호선과 6호선을 이용할 수 있는 석계역 생활권
• 서울선곡초등학교 등 교육시설 접근성
• 장위뉴타운 신축 단지와 광운대역세권 개발에 따른 생활권 개선 기대
• 일반분양의 대부분이 실수요 선호가 있는 전용 59㎡로 구성

확인할 점

• 총 355세대로 주변 대단지보다 커뮤니티와 관리비 효율이 불리할 가능성
• 주변 정비사업 공사에 따른 소음·교통 불편 가능성
• 동북선과 GTX-C 등 교통사업의 실제 개통 시점 변동 가능성
• 84㎡ 일반분양이 2세대뿐이어서 중대형 선택 폭이 좁다는 점

개발계획은 입지를 보완하는 요소이지 현재 확정된 시세차익으로 계산할 수 있는 금액은 아닙니다.

노선 개통과 사업 일정은 관계기관의 최신 발표를 기준으로 판단해야 합니다.

주변 단지와 비교할 때 주의할 점

월계 중흥S-클래스 리비에르 84㎡ 최고 분양가 약 14억9,900만원은 장위동 일부 신축 분양가나 매물 호가보다 낮아 보일 수 있습니다. 다만 다른 단지의 호가에서 일정 비율을 조정해 ‘비교가치’를 만들고 이를 분양가와 빼는 방식은 객관적인 안전마진 계산으로 보기 어렵습니다.

비교할 때는 다음 조건을 동일하게 맞춰야 합니다.

• 실거래가인지 매도자가 제시한 호가인지
• 입주권인지 준공 후 일반 아파트인지
• 전용면적, 층, 향, 입주 연도와 세대수
• 역과 학교까지의 실제 보행 동선
• 발코니 확장비와 옵션을 포함한 총취득가격

특히 푸르지오 라디우스 파크나 장위 푸르지오 마크원은 세대수와 브랜드, 입주 시점이 다릅니다. 분양가 차이가 곧바로 같은 금액의 시세차익을 의미하지는 않습니다.

어떤 주택형에 청약하는 것이 유리할까

59A㎡는 공급량이 가장 많아 당첨 기회를 우선하는 신청자가 검토할 만합니다. 다만 최고 분양가 기준 기본 자기자금이 약 7억5,800만원이므로 대출을 최대한 받으면 해결된다는 접근은 위험합니다.

 

59B㎡는 59A보다 최고 분양가가 약 2,100만원 낮습니다. 평면과 동·층·향 차이가 크지 않다면 총비용을 낮추려는 실수요자에게 대안이 될 수 있습니다.

 

36㎡는 계약금과 총분양가 부담이 상대적으로 낮지만 장기 거주에 필요한 공간과 환금성을 함께 따져야 합니다. 84A㎡는 일반분양이 2세대뿐이므로 낮은 당첨 가능성과 약 9억원 이상의 기본 자기자금을 감당할 수 있는 경우에만 검토하는 편이 합리적입니다.

청약 전 최종 점검: 계약금뿐 아니라 중도금 자납액, 입주 시 대출 전환 가능액, 취득세와 옵션비까지 합산한 뒤에도 비상자금이 남는지 확인해야 합니다.

최종 판단

월계 중흥S-클래스 리비에르는 석계역 접근성과 주변 정비사업, 전용 59㎡ 중심의 일반분양 구성이 장점입니다. 반면 소규모 단지라는 점과 높은 자기자금 부담, 주변 호가를 그대로 적용하기 어려운 점은 주의해야 합니다.

 

석계역 생활권에서 장기 거주할 무주택 실수요자이면서 최소 7억~8억원대의 자기자금과 입주 시점 대출 변동 위험을 감당할 수 있다면 59㎡를 우선 검토할 수 있습니다. 반대로 계약금만 마련한 뒤 중도금과 잔금을 대부분 대출로 충당할 계획이라면 청약보다 자금계획 재검토가 먼저입니다.

판교TH212 무순위청약 7월 27일｜분양가 17.15억·필요 현금·청약자격 분석

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