25년 2월 부동산 투자 시장 분석과 시황

최근의 유명 투자자들과 블로거 분들의 시장 분석 글을 읽고 종합하여

제 생각과 요약 그리고 나 나름의 생각을 올려보고자 합니다. 

 

최근 부동산 시장에서 많은 분들이 궁금해하는 질문이 있습니다.

"왜 상급지(고가 주택 지역)의 상승 속도가 이렇게 빠른가?"

단순히 대기 수요가 오랫동안 쌓였기 때문만은 아닙니다. 저는 이 현상의 주요 원인을 두 가지로 보고 있습니다.

1) 1월 14일 토론회에서 언급된 '잠삼대청' 토지거래허가 해제

지난 1월 14일, 서울시 토론회에서 오세훈 시장이 잠실, 삼성, 대치, 청담(일명 '잠삼대청') 지역의 토지거래허가구역 해제 가능성을 처음으로 언급했습니다.

그런데 상급지의 경우 이미 그 이전부터 저가 매물이 상당히 얇아진 상태였습니다.
이런 상황에서 규제 완화 기대감이 커지면서 매도자들은 매물을 거둬들이거나 호가를 높였고, 결과적으로 시장에서는 호가가 빠르게 상승하는 흐름이 나타났습니다.

 

 

• 1월 중순부터 잠실을 중심으로 가격 상승이 시작되었고,
• 2월 12일 토지거래허가 해제가 공식 발표되면서
• 가뜩이나 부족했던 저가 매물이 완전히 사라지면서 급등이 발생했습니다.

즉, 규제 완화라는 호재가 이미 얇아진 매물층과 만나면서 가격 상승을 더욱 가속화시킨 것입니다.

2) 서울 전체 시장의 흐름과 맞물린 상승

1월 당시 서울 부동산 시장을 보면, 실거래가 상승 비율이 감소에서 증가로 전환되던 시기였습니다.
즉, 시장 자체가 단기적으로 상승 사이클로 돌아서던 시점이었고, 이런 상황에서 가장 빠르게 반등하는 지역(상급지)에서 규제가 풀리면서 상승세가 더욱 강해졌습니다.

 

 

이런 흐름을 보면, 정책의 발표 시기가 얼마나 중요한지 다시 한번 깨닫게 됩니다.
만약 이번 토지거래허가 해제가 시장 침체기였던 작년 초에 나왔다면 지금처럼 빠른 반응은 없었을 가능성이 큽니다.
하지만 이번 조치는 이미 상승 흐름이 시작된 시점에서 나왔고, 그 결과 단기간에 강한 가격 반등이 이루어졌습니다.

 

3) 토지거래허가 해제 이후 빠르게 변화하는 시장

최근 부동산 시장에서는 하루가 다르게 새로운 거래 정보가 쏟아지고 있습니다. 특히, 토지거래허가 해제 이후 시장의 흐름이 예상보다 빠르게 변화하고 있으며, 그만큼 투자자와 실수요자들의 관심도 높아지고 있습니다.

 

2018년 여름 상승장과 비교해도 지금의 상승 흐름은 상당히 강력합니다. 일부 전문가들은 2017년 대선 이후 나타난 강세장을 떠올릴 정도라고 평가하고 있습니다.

이런 분위기를 감안할 때, 2024년 여름 장세도 상당히 뜨거울 가능성이 커 보입니다.

하지만 한편으로는 정보가 넘쳐나면서 진짜 중요한 시그널을 놓치는 것에 대한 우려도 있습니다. 정보가 많아질수록 소음도 커지고, 잘못된 해석이 나올 수도 있기 때문입니다.

그렇다면, 지금 반드시 주목해야 할 핵심 지표는 무엇일까요?

4) 2월 거래량 증가가 시사하는 바

현재까지 집계된 실거래 신고 데이터를 분석해 보면 2월의 거래량이 전국적으로 크게 증가하고 있으며, 특히 서울은 그 상승 폭이 더욱 두드러집니다.

 

 

• 서울의 2월 거래량은 5,000건을 넘어설 가능성이 있습니다.
• 경기도 역시 1만 건 이상을 회복할 것으로 예상됩니다.

이 같은 거래량 증가는 명절 이후 몰린 거래 영향도 있지만, 무엇보다 시장 분위기 자체가 변하고 있다는 신호로 해석할 수 있습니다.

특히 주목할 점은 이번 거래 증가가 단순히 강남 등 상급지에서만 발생하는 것이 아니라는 점입니다.
서울의 거래량이 5,000건을 넘으려면 강남만으로는 어렵고, 중급지와 그 이하 지역에서도 활발한 거래가 이루어져야 합니다.

즉, 현재 시장에서는 비강남 지역에서도 거래가 증가하고 있다는 점이 중요한 포인트입니다.

 

5) 비강남 지역의 거래 증가는 무엇을 의미하는가?

가장 놀라운 점은 거래 증가폭이 비강남의 상대적 저가 지역에서 가장 크게 나타나고 있다는 것입니다.

작년 7월 이후 비강남 지역의 거래량이 증가하기 시작했다면, 이번에는 그 속도가 더욱 빨라졌습니다.
이는 단순한 거래 증가가 아니라 상승 지역이 확산되고 있는 신호일 가능성이 큽니다.

 

물론, 여전히 비강남 지역의 가격 상승 속도는 강남보다 느린 편입니다.
이유는 간단합니다. 저가 매물층이 완전히 소진되지 않았기 때문입니다.

즉, 얼마나 저가 매물이 빠르게 소진되느냐에 따라 상승 시기도 달라질 것이라는 점을 염두에 두어야 합니다.

6) 앞으로 시장 흐름은?

강남권을 중심으로 한 연쇄적 가격 상승 가능성

만약

• 잠실 시세가 개포를 넘어선다면,
• 개포 시세는 헬리오시티와 파크리오에도 영향을 미치고,
• 헬리오시티 시세가 오르면 고덕 그라시움 등으로 확산될 가능성이 높습니다.

즉, 한 지역에서 시작된 상승이 인접 지역으로 연쇄적으로 퍼질 가능성이 크다는 의미입니다.

강남 주요 단지들의 가격이 오르면, 주변 지역 역시 자연스럽게 영향을 받을 수밖에 없습니다.
이는 과거 상승장에서 반복적으로 나타났던 흐름이며, 현재도 유사한 패턴이 전개될 가능성이 높습니다.

 

정부의 시장 개입 가능성 낮음

현재 이러한 가격 상승 흐름을 제어할 정부 개입 가능성은 낮아 보입니다.

• 서울시는 선거를 앞두고 토지거래허가를 완화한 만큼, 다시 규제를 강화하기는 쉽지 않은 상황입니다.
• 현 정부의 정책 방향을 봤을 때, 부동산 시장에 대한 직접적인 개입보다는 자율 조정에 맡길 가능성이 큽니다.

이런 점을 고려하면, 당분간 상승세가 유지될 가능성이 높다고 볼 수 있습니다.

 

현재 송파구를 기준으로 보면 2023년 초와 비슷한 상승 패턴이 나타나고 있습니다.
당시 사례를 참고하면, 상승 정점까지 약 3개월 정도 소요될 가능성이 큽니다.

다만,

• 정치적 변수
• 국내외 경제 상황 변화
• 추가적인 규제 여부

이런 요소들에 따라 조정될 가능성도 있으므로, 단순한 기대감만으로 매수를 결정하는 것은 위험할 수 있습니다.

 

상승 확산의 핵심 변수: 저가 매물 소진 속도

현재 많은 분들이 "상승세가 어디까지 확산될 것인가?"에 관심을 가지고 있습니다.

이 부분은 각 지역의 저가 매물이 얼마나 빠르게 소진되는지에 따라 달라질 것입니다.
현재 비강남권 지역은 여전히 저가 매물 위주로 거래가 이루어지고 있으며,
즉, 아직 본격적인 상승이 확산되었다고 보기 어렵습니다.

하지만, 강남권 가격이 계속 상승하면 중저가 지역에서도 후발 상승이 나타날 가능성이 큽니다.
따라서 저가 매물이 얼마나 빠르게 소진되는지 지켜보는 것이 향후 시장 흐름을 읽는 핵심 요소가 될 것입니다.