2025년 부동산 전망, 주택시장 영향 요인 총 정리 (공급, 금리, 전문가 전망, 인허가, 경제침체)

주변 지인들이 내 블로그를 가끔 외부에 공유를 해준다. 
IT, 투자, 조금이라도 수익니 나는 부동산 청약, 절세 관련 세금들을 주제로 주로 올리는데,
어디서 광고를 받고 글을 올린다고 생각하는 사람들이 종종 있다고 하는데 안타깝더라...
(광고나 협찬받는게 쉬운줄 아나보다...ㅎ)
 
각설하고 부동산 투자를 하고있는 나도 조금 불안한 2024년이었다...
지방은 말할 것도 없고,
서울을 제외하고 경기도 외곽 지역도 죽을 맛이었기 때문에...
그러다 보니 사람들이 외쳐대는 단어가 '양극화'였다..
 
혼자 머릿속으로 생각하고 정리하던 것들이 이번에 주택산업연구원에서 발표한 2025년 주택시장전망 리포트에서 깔끔하게 정리한것이 있어서 다같이 보면 좋을거 같아서 정리 해보았습니다.
 
그리고 추가로 제가 가끔 참고하는 인플루언서 및 투자자들의 전망도 정리했으니 올 한해 투자에 도움이 되시면 좋겠습니다.
 
요약으로는
2025년 상반기는 매수해야하고 (이번 하락 및 조정의 마지막 끝물)
자금이 여유가 되신다면 서울이 좋지만,
 
이미 양극화 초입으로 서울우 하락한 부분이 많이 회복되었기 때문에
경기 외곽 지역의 재건축, 구축을 투자 기회로 보시는것이 좋을거 같습니다.
(아직 소화하지 못한 급매물들이 많이 있습니다.)
 
그리고 2025년 하반기부터는 짧게는 2026년 길게는 2028~9년 까지 상승하며
그저 상승을 바라보면 되는 장이 펼쳐지지 않을까 생각됩니다.

 1. 2025년 주택시장 영향요인

 

내년 주택 시장, 상반기 약세에서 중반기 강세로 전환될 가능성 多

 

대부분의 요인들이 집값 상승에 중점을 두고있습니다.
 
하락 요인으로 대출 (주담대 대출, 전세 대출) 그리고 거시경제의 성장 둔화 정도입니다.
 
2024년 까지는 대출을 엄청 조였지만 올 초부터 전세대출은 점점 풀어주고 있는 상황이고
대출 총량제도 작년에서 올해로 넘어오면서 많이 풀린거 같습니다.
 
전세 시장이 살아나면 이미 작년 2024년 12월 부터 조금씩 살아나기 시작했습니다.
주담대도 경제성장 둔화로 인해 어쩔수없이 정부에서는 풀수밖에 없다는 의견들이 많습니다.
 
금리는 사실상 계속 인하하는게 확정적인 상황에서 대출은 이제 큰 걸림돌은 아닌거 같습니다.
 
경기침체는.. 음..
성장 둔화라고 하긴 하지만, 어떤 통계를 봐도 마이너스 성장은 아직 찾아 보긴 어렵습니다.
성장 동력이 떨어지고 성장률이 낮아지는  것이지,
 
성장은 느리게라도 하고있다는게 기조인데요.
 
PwC 에서도 2025년 국내외 경제전망에서 2024년과 2025년은 크게 다르지 않을것으로 발표하고있습니다. 
경제성장은 작년정도로 보합으로 예상됩니다. 

 

앞으로 주택시장 집값은 어떻게 될까요...?
 
양극화, 건설비 상슷, 고분양가 등 이런 이야기 2024년 그리고 2025년에만 나왔을까요?
아닙니다..
 
20년 전에 기사를 보면 지금 기사라고 봐도 전혀 어색하지 않습니다. 
역사는 돌고 돕니다.
 

 
 

 2. 주택 공급과 인허가 물량은? 

작년 아니 재작년 2023년 주택 인허가, 착공, 준공 실적입니다. 
쭉쭉 줄어드는게 보입니다. 
 

 
 
미분양 주택수 또한 상승에서 한풀 꺽여 2023년 초에 정점을 찍고 점점 내려오고 있습니다.

 
최근 고분양가 논란이었던 서울원 아이파크 경쟁률을 보면 슬슬 집값 상승에 시동을 거는거처럼 느껴지는건
제 기분 탓일까요..

 

 

아래는 2023년 그리고 2024년 월별 인허가 물량 추이입니다. 
10년평균보다 한참 미치지 못한 추세와 물량입니다. 
주택 인허가가 이렇게 부족할경우 이 여파는 2~3년 뒤부터 본격적으로 나타나기 시작합니다. 
보통 주택 공급/인허가 등의 물량을 집값의 선행지표로 많이들 여깁니다. 
 

2023년, 2023년 인허가 및 10년평균 비교

 
누구나 계획은 있습니다.
정부에게도 계획은 있겠죠?

정부에서 주택공급 계획은 거창하게 세우지만 실제로 그렇게 실적이 나올까요?

작년을 보면 역시나 계획보다 실적이 낮은걸 알 수 있습니다. 
 

2024년 기사 주택 공급 계획 / 실적

 
 
주택 공급의 계획 대비 실적이 계획처럼 이루어 지지 못한건 비단 작년 뿐만 아니라
재작년에도 그리고 10년전에도 늘상 있어 왔던 하나의 트렌드? 였습니다. 
 

주택공급 계획 대비 실적 (좌) 2023년 (우) 과거 10~20년 전

 
부족한 물량의 인허가 계획, 착공 계획, 준공 계획 ...공급 계획!!
아파트가 하루만에 뚝딱 만들어질까요?
 
이미 계획부터 부족합니다. 
이제 안봐도 뻔하지 않을까요...?

 3. 그럼 금리는? 부동산 가격 선행지표...금리! 

경기침체 둔화가 예정된 현 시점에서 금리 인하는 당연한 수순입니다.
불과 몇년전 코로나때 초저금리를 경험한 적이 있을겁니다. 
(벌써 잊어먹진 않았겠죠...?)
 
PwC 삼일회게에서 2025년 경제 전망에서 쉽게 말에 돈을 푼다고 전망했습니다.
따끈따근한 며칠전 자료입니다. 

PwC 삼일회계 2025년 전망 긴축에서 완화로 예상

 
대표 경제 연구소 KDI에서도
주가 상승, 금리하락, 달러 보합을 기본 전망으로 두고있습니다. 

KDI 2025년 경제전망

 
한국은행에서도 기준 금리를 단계별로 내린다고 보고있네요
 

기준금리 인하 계속 된다~

 
돈을 풀면 자산시장은 오르게 되어있습니다. 
위에서 여러번 말했든  공급도 부족하고 금리도 내려가고...
그럼 부동산 가격은 어떻게 될까요??
읽는 분들 판단에 맡기겠습니다. 
 
 

 3. 부동산 전문가...들의? 전망은?

25년 1월 1일 조선비즈에서 대놓고 전문가들 90프로가 서울 아파트값 오른다고 기사를 올렸습니다...

 

 
다른 곳에서도 조사한 부동산 전문가...? 전문가이겠죠...? 저보다는 그래도 다들 똑똑하실거 같습니다.
전문가 10인이 대부분 상승에 점치고있습니다.
상저하고를 외치는 분도 있는데,
 
쌀때 사서 비쌀때 판다. 초등학생도 아는 논리입니다. 
지금은 그럼 어떤 시기일까요?
 

 

 4. 정권별로 보는 집값 통계

시국이 뒤숭숭합니다. 
정치색 구분을 떠나서 
진보가 정권을 잡게 되면 통계적으로 누구의 잘잘못을 떠나서 집값은 늘 상승했습니다.

정권별 집값 변화

 
정권이 유지되어도 이미 모든 데이터가 집값 상승을 예견하고 있는데
정권이 바뀌면... 어떻게 될까요...?
 

정권별 강남파아트 및 전세가 변화

 
정치색과 별개로 판단은 스스로 하시면 되겠지만
한번 객관적인 시각으로 직접 검색해보고 찾아보면
정권 교체에 대한 불확실성, 시국의 뒤숭숭함은 현재 부동산 매매에 큰 영향을 주지 않을것으로 생각됩니다. 

 5. 규제를 풀기 시작한다...!

새해가 밝자마자 지방 공시가격 2억 이하 주택 취득세 중과 제외로 규제 풀기에 첫걸음을 보이고 있습니다.
사실 여기서 말하는 지방이 어디까지인지는 자세히 모르겠지만
정확히 딱 떠오르는 지역은 없습니다. (세종시 정도..? 경기도 외곽도 쳐주나..?) 

 
그럼에도 불구하고 현명하고 지혜로운 투자자는 
자기 상황에 맞춰서 이런 정책을 요긴하게 잘 활용합니다. 
 
효용이 있던 없던 규제를 푼다는거 자체가 의미가 있어보입니다. 
 

 6. 부동산 투자자 및 인플루언서 한줄 내용 정리

시간들 아끼시라고 최근 부동산 네임드 투자자분들이 어떻게 전망하는지 직접 보고 한줄 요약해보았습니다.


대부분... 매수하지 말라는  말은 안하는거 같습니다.

필요하시면 영상 시청도 할 수 있을거 같아 영상 올려놓습니다.
 

6-1. 내년 집값이요? 결국 이렇게 될 수밖에 없습니다 [삼토시 작가 3부]

ㅇ 집값 전망 

• 2025년 이후 공급 감소와 높은 전세가율로 인해 집값 상승 압력이 예상되지만, 중장기적으로는 안정화 가능성이 있습니다.

 ㅇ 집 구매 추천 여부 

• 현재 상급지 입성이 중요하며, 직주 근접성과 학군이 주요 기준입니다. 다만, 무리한 투자보다는 적정 수준에서 접근해야 합니다

 

6-2. 시장이 반대로 가고 있어요 내년 집값은 이렇게 됩니다 [부동산 투자자 아기곰 ]

ㅇ 집값 전망 

• 2025년부터 공급 부족이 누적되면서 하반기로 갈수록 집값 상승 압력이 강해질 가능성이 높습니다.

 ㅇ 집 구매 추천 여부 

• 무주택자는 타이밍보다 좋은 입지와 매물을 중심으로 매수를 고려할 만하며, 다만 다주택자는 주택 수를 줄이고 더 나은 매물로 이동하는 전략이 필요합니다. 시장의 불확실성을 감안해 과도한 리스크는 피해야 합니다.

 

6-3. "너무 비싸서 살 사람이 없다" 사람들이 잘 모르는 집값의 현실

 ㅇ 집값 전망 

• 수도권 집값은 신축 선호와 공급 부족으로 완만한 상승이 예상됩니다.
• 금리 변화와 정부의 대출 규제 정책이 주요 변수로 작용할 것입니다.

 ㅇ 집 구매 추천 여부 

• 소득 안정성과 대출 가능성 있다면 구매 가능: 장기적 가치 상승이 기대되는 만큼 투자 관점에서도 유리

 

6-4. 전망 어두운 2025년. 돈 버는 부동산은 '이곳' | 이상우 인베이드투자자문 사장

 ㅇ 집값 전망 

• 서울 및 주요 도심 지역: 안정적 상승세 지속, 특히 강남, 송파, 잠실 등 인기 지역은 강세 예상.
• 강북 및 지방: 양극화 심화, 입주물량 많은 지역은 약세 가능성.

 ㅇ 집 구매 추천 여부 

• 실거주 목적이면 상급지로 구매 추천: 고품질 지역은 장기적으로 안정적 가치 상승 가능, 자신의 능력에 맞게 1주택 구매추천 최대 2주택까지!

 

6-5. "데이터가 말하고 있어요" 2025년 부동산 집값이 영상 하나로 정리

        (김경민 교수 풀버전)

 ㅇ 부동샤 가격 전망

• 서울 및 주요 도시: 금리 인하, 공급 부족으로 인해 상승장 지속 가능성.
• 글로벌 트렌드: 주요 도시들 역시 슈퍼사이클 진입 가능성.

 ㅇ 집 구매 추천 여부

• 사라: 공급 부족과 상승장 진입 가능성을 고려하면 지금이 기회일 수 있음.
• 말라: 본인의 재정 상황과 생애 주기에 따라 신중히 판단. 변동성이 큰 지역은 리스크 존재.

 

6-6. 쇼킹부동산

 ㅇ 집값 전망

• 전망: 2025년 부동산 시장은 수도권 중심으로 상승 가능성이 높음.
• 이유: 경기도 입주 물량 40% 급감, 기준 금리 인하, 대선 효과, 대출 규제 완화가 상승 요인으로 작용할 전망.

 ㅇ 집 구매 추천 여부

• 추천: 2025년은 금리 인하와 유동성 증가로 상승장 진입 가능성이 크므로 초기 매수 전략은 유리할 수 있음.
• 비추천: 하지만 개인 재정 상황과 경기 불확실성(성장률 둔화, 관세 정책) 등을 고려해 신중히 판단해야 함.

 

6-7. 빠숑 김학렬 소장

 ㅇ 집값 전망

• 전망: 2025년 수도권 부동산은 상승 가능성이 크며, 경기도 지역의 시장 활성화가 예상됨.
• 이유: 입주 물량 감소, 전세 수요 증가, 금리 인하와 대출 규제 완화 등으로 수요가 공급을 초과할 가능성이 있음.

 ㅇ 집 구매 추천 여부

• 추천: 장기적 관점에서 입지와 상품성을 고려해 좋은 지역의 내 집 마련을 추천.
• 비추천: 단기 시세 차익을 노리는 투자는 신중해야 하며, 정치적 이슈와 경기 불확실성도 감안해야 함.

 

 글을 마치며...

다들 2025년에는 워하는 바 모두 이루실 수 있는 한 해가 되시길 바랍니다. 
반박시 당신의 의견이 모두 옳고 맞습니다! 
새해복 많이 받으시기 바랍니다 ^^