부산 삼익비치타운 아파트 재건축/재개발 사업성 분석 전망 (2편)

지난 글에 이어서 정말 부산 삼익비치타운 아파트가 사업성이 있는지,

어느정도 있는지 한번 나름 분석을 해보았습니다.

(시세, 공사비, 평형 등에 따라 사업성 계산은 달라질 수 있으니 참고만 해주시면 될거 같습니다.)

(틀린 부분은 댓글로 수정이나 의견 남겨주세요)

 

부산 남천동에 위치한 삼익비치타운 아파트의 재건축 사업성 및 예상 분담금에 대해 분석 Go Go!

바로가기 ▶ 삼익비치타운 현황 (1편)

 

삼익비치타운 아파트 기본 정보 / 분양가/ 공사비 등

• 세대수: 총 3,060세대​
• 평균 대지지분: 세대당 평균 약 21평 ​
• 용적률: 기존 191% ​

재건축 시 예상 분양가 및 공사비

삼익비치타운은 최근 특별건축구역 지정을 통해 99층 규모의 재건축을 추진하고 있습니다. 이에 따른 예상 분양가와 공사비는 다음과 같습니다:

• 공사비: 기존 3.3㎡당 559만 원에서 현재는 3.3㎡당 1,000만 원 수준으로 증가 예상 ​
• 예상 분양가: 특별건축안에 따른 평당 분양가 약 1,250만 원 

평형별 예상 분담금

재건축 시 분담금은 선택하는 평형에 따라 다르게 산정됩니다. 아래는 24평(59타입), 30평(74타입), 34평(84타입) 선택 시 예상되는 분담금입니다:

• 24평(59타입): 약 8억 원​
• 30평(74타입): 약 8억 5천만 원​
• 34평(84타입): 약 9억 원​

이러한 분담금은 특별건축안에 따른 추정치이며, 설계안과 공사비 등에 따라 변동될 수 있습니다. ​

재건축 진행 시 리스크 및 고려사항

1. 공사비 증가: 최근 건축 자재비와 인건비 상승으로 인해 공사비가 증가하고 있습니다. 이는 조합원 분담금 상승으로 이어질 수 있습니다.​
2. 사업 기간 연장: 대규모 재건축 프로젝트의 특성상 인허가 절차와 설계 변경 등으로 인해 사업 기간이 예상보다 길어질 수 있습니다.​
3. 금융 비용 부담: 사업 기간 연장 시 금융 비용이 증가하여 조합원들의 추가 부담이 발생할 수 있습니다.​
4. 시장 상황 변화: 부동산 시장의 경기 변동에 따라 분양 성과와 수익성이 영향을 받을 수 있습니다.​

 

투자자 입장에서의 추가 고려사항

• 정책 변화: 정부의 부동산 정책 변화에 따른 규제 강화나 완화가 사업성에 영향을 미칠 수 있습니다.​
• 지역 개발 계획: 주변 지역의 개발 계획과 인프라 확충 여부가 향후 아파트 가치에 영향을 줄 수 있으므로 이를 면밀히 검토해야 합니다.​
• 조합 운영 투명성: 조합의 재무 상태와 운영의 투명성을 확인하여 리스크를 최소화하는 것이 중요합니다.​

입지 요약 정리

• 남천동 바다뷰 + 전면 오션프론트
• 광안리 해변 바로 앞, 해안 도로 따라 99층까지 올라가는 랜드마크
• 부산 시민공원/센텀/마린시티/해운대까지 싹 다 조망 가능
• 지하철 2호선 남천역 인접

이걸 종합해보면, 부산에서 입지·조망·규모 모두 최고급 상품으로 자리 잡게 될 것으로 사료됩니다.

아래는 유사 입지 + 스펙 신축 사례를 참고한 시세 예상입니다.

 

 

삼익비치타운 예상 신축 시세 (33~34평 기준)

• 보수적: 20억
• 중간값: 23~25억
• 상승장 기준 상단: 27~30억도 가능

→ 결론: 현재 기준 23~25억 전후 시세 형성 가능성이 가장 높음
(서울 과천 푸르지오 서밋, 헬리오시티처럼 지역 시세를 리딩할 가능성 높음)

 

포인트 요약:

• 99층 스카이라인 → 부산 최상급 브랜드 가치
• 전세대 오션뷰 + 랜드마크 희소성 → 수요자 선호 ↑
• 지하철역 접근성 + 주변 생활인프라 → 실거주 수요도 충분

 

삼익비치타운 재건축 입주 전 투자금 대비 수익 시뮬레이션

가정치 기반으로 예측하지만, 최대한 보수적이고 현실감 있게 분석해보려고 했습니다.

① 분석 기본 조건

② 투자 시나리오별 시뮬레이션 (30평 기준)

 

 

→ 안전마진 계산

 

③ 평형별 분담금 & 수익률 시뮬레이션

 

 

→ 수익률 계산 (중간 시세 기준)

• 30평 기준: (24억 - 21.5억) / 21.5억 ≒ 11.6% 수익률
• 34평 기준: (26억 - 22.0억) / 22.0억 ≒ 18.2% 수익률

④ 핵심 요약

• 중간 시세 기준 2~3.5억 안전마진 확보 가능
• 상승장일 경우 4억 이상도 가능 (특히 34평형)
• 대지지분이 넉넉하고, 일반분양 기여도가 낮기 때문에 환급 가능성도 일부 존재
• 사업 지연, 공사비 상승, 시세 변동이 리스크지만 현재 입지 + 상품성 감안 시 우상향 기대감 매우 높음

 

삼익비치타운 재건축이 아무쪼록 순항하길 기원합니다!