취득세·양도세·종부세 주택수 계산 방법 총정리 (주택, 분양권, 오피스텔 등)

요즘 집을 하나라도 가지고 계신 분들이라면, “취득세는 몇 채부터 중과되죠?”,

“양도세 비과세 요건에서 주택 수는 어떻게 계산해요?”, “종부세는 오피스텔도 포함되나요?”

같은 질문 한번쯤은 들어보셨을 거예요.

 

이 글에서는 같은 ‘내 집’이라도 세금별로 주택 수 계산법이 어떻게 다르게 적용되는지 아주 쉽게,

사례 중심으로 정리해보려고 합니다.
특히 오피스텔, 상속주택, 분양권처럼 헷갈리는 사례들, 한 번에 정리해 보세요.

 

 

목차

• 취득세 계산 기준: 포함되는 주택, 오피스텔, 분양권, 상속의 경우
• 양도세 계산 기준: 비과세를 위한 주택 수와 실거주 요건
• 종합부동산세 계산 기준: 오피스텔 포함 여부와 3주택 중과 기준
• 예외 적용: 세대분리, 저가주택, 부수토지 활용법

1. 취득세 계산 기준: 포함되는 주택, 오피스텔, 분양권, 상속의 경우

취득세 계산할 때는 생각보다 많은 항목들이 주택 수로 포함됩니다.
조합원 입주권, 분양권, 주거용 오피스텔도 모두 주택으로 취급되며, 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 적용돼요.

주거용 오피스텔은 ‘실제 거주 여부’보다 재산세 부과현황을 기준으로 판단해요.

 

예를 들어 오피스텔을 주거용으로 사용했더라도 재산세가 업무용으로 부과됐다면 주택 수에 포함되지 않습니다.

또한, 분양권은 취득일 기준으로 주택 수가 산정돼요.

 

예를 들어, 분양권 취득 당시 3주택자였다면, 잔금일에 2주택이어도 취득세는 3주택 기준(최대 12%)으로 부과됩니다.

상속받은 주택은 조금 다릅니다.

상속개시일부터 5년간은 주택 수에서 빠지며, 공동상속자의 소수지분은 5년이 지나도 계속 제외돼요.

마지막으로, 저가주택(시가표준액 1억 이하, 지방 2억 이하)은 취득세 중과 대상이 아니고, 주택 수에도 포함되지 않습니다.

단, 재개발 구역 내 저가주택은 예외 없이 포함되니 주의하세요.

2. 양도세 계산 기준: 비과세를 위한 주택 수와 실거주 요건

양도세에서 1세대 1주택 비과세를 받으려면,

• 양도 당시 1주택이어야 하고
• 보유 기간 2년, 조정대상지역이면 거주도 2년 이상 필요해요.

여기엔 입주권, 2021년 이후 취득한 분양권, 주거용 오피스텔도 주택으로 포함됩니다.

특히 오피스텔은 양도세에선 실제 거주 여부가 핵심 기준이에요.

임차인이 실거주하고 있었으면, 특약으로 전입신고 막아놔도 ‘주택’으로 봐요.

세대 분리도 중요한 부분인데요,

 

부모와 자녀가 같이 살다가 주소만 옮기고 실거주는 계속 함께 했다면,
이건 ‘위장 세대 분리’로 간주돼서 비과세가 취소되고, 가산세까지 부과될 수 있어요.

 

3. 종합부동산세 계산 기준: 오피스텔 포함 여부와 3주택 중과 기준

종부세는 현재 2주택까지는 중과되지 않고, 3채 이상 보유자부터 중과세율이 적용됩니다.
여기서도 오피스텔은 큰 변수가 되는데요,

종부세에서는 재산세가 주거용으로 나왔는가가 기준이에요.

즉, 실제로 사람이 살고 있더라도 재산세가 업무용으로 나왔다면 주택 수에 포함되지 않습니다.

취득세, 양도세, 종부세가 모두 기준이 다르다는 점, 꼭 기억해두셔야 해요.

 

4. 예외 적용: 세대분리, 저가주택, 부수토지 활용법

세대분리는 주택 취득 후 3개월 이내 전입신고만 잘 하면 별도 세대로 인정받을 수 있습니다.
단, 양도세에서의 세대분리는 실거주 여부까지 따지므로 더 조심하셔야 해요.

 

지방 저가주택(시가표준액 2억 이하)은 최근 기준이 완화되며 주택 수에서 빠지게 됐고,
비과세 조건이 필요한 고가주택을 살리기 위해 소형주택의 건물만 증여하고 토지만 남기는 방식도 전략적으로 활용할 수 있어요.

 

지금 내 상황에선 어떤 세금이 걸릴지, 어떤 계산법을 써야 할지
복잡한 머릿속이 조금 정리되셨다면 다행이에요.

혹시 이런 상황이신가요?

• 분양권 하나 있고, 부모 집 하나 있는데 양도세 어떻게 되죠?
• 오피스텔 하나인데 취득세, 종부세는 어떻게 적용돼요?
• 세대 분리했는데, 진짜 다른 데 살아야 하나요?

댓글로 궁금한 상황 남겨주시면, 거기에 맞춰 더 구체적인 전략 알려드릴게요.

 

FAQ

Q1. 오피스텔은 언제 주택 수에 들어가나요?

• 취득세: 재산세가 주거용이면 포함
• 양도세: 실제 사람이 살고 있으면 포함
• 종부세: 재산세가 주거용이면 포함

Q2. 상속받은 집도 무조건 주택 수에 들어가나요?
아니요. 상속일로부터 5년간은 제외되고, 소수지분자는 5년 이후도 계속 제외됩니다.

 

Q3. 분양권 취득했을 때 주택 수는 어떻게 보나요?
분양권은 ‘잔금일’이 아니라 ‘분양권 취득일’ 기준으로 주택 수를 판단합니다.
그날 3주택자였다면, 잔금일에 2주택이어도 중과 적용됩니다.

 

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