규제지역 (조정대상지역, 투기과열지구) 지정시 세금 변화 및 재개발/재건축 규정 2025년 7월

안녕하세요. 부동산 투자와 세금을 같이 공부하는 야수입니다.

요즘 부동산 이슈, 너무 빠르게 변해서 헷갈리시죠?

성동·마포·분당 같은 지역, 다시 규제지역 되면 내 집·내 투자엔 어떤 영향이 생길까요?

딱딱한 법조문 말고, 실전 사례와 함께 부드럽게 풀어드릴게요. 읽고 나면 불안함이 조금은 사라지실 거예요!

 

 

목차

1. 규제지역으로 지정되면 대출이 이렇게 달라집니다
2. 취득세, 언제부터 얼마나 더 내야 하나요?
3. 부모한테 집 받았는데 세금 폭탄? 증여 취득세 이야기
4. 양도세, 아직은 괜찮지만 2026년이 분기점
5. 종부세는 당장 영향 없지만, 3채부터 조심!
6. 일시적 2주택이 위험해질 수도 있어요
7. 투기과열지구가 되면 재개발·재건축은 이렇게 바뀝니다
8. 조정대상지역, 어디까지 지정될까요? 지금 분위기 알려드릴게요

1. 규제지역으로 지정되면 대출이 이렇게 달라집니다

얼마 전 금융위원회가 ‘긴급 가계부채 점검 회의’를 열고 대출 규제를 확 조였죠. 요약하면 이렇습니다:

• 수도권 규제지역 내 주택담보대출은 최대 6억 원까지만
• 2주택 이상 보유자는 아예 대출이 금지
• 1주택자도 6개월 안에 기존 주택 팔아야 대출 허용, 그리고 규제지역이면 LTV 50%만 적용
• 대출받은 집엔 6개월 안에 꼭 전입해야 하고요
• 생활안정자금도 1억 원까지만 가능, 2채 이상이면 그것도 안 돼요

즉, 대출을 끼고 집 사기가 정말 어려워졌습니다. 특히 고가주택이 많은 성동, 강동, 마포처럼 인기 지역은 직격탄이에요.

 

2. 취득세, 언제부터 얼마나 더 내야 하나요?

부동산 세금 중에서 ‘몰랐는데 당하는’ 세금이 바로 취득세예요.

조정대상지역으로 지정된 이후 집을 사면, 2주택자는 8%, 3주택자는 무려 12%의 취득세가 부과됩니다.
근데 여기서 포인트는 계약 시점이 아니라, 잔금일과 등기일 중 빠른 날이 '취득일'이라는 점이에요.

그래도 희망은 있어요.

 

만약 지정되기 전에 계약하고 계약금까지 냈다면, 잔금을 나중에 치렀더라도 비조정지역일 때 산 걸로 인정받을 수 있어요. 지방세법에도 그렇게 나와 있거든요.

 

→ 그러니 계약금 송금한 내역, 카톡 메시지 같은 증거는 꼭 챙겨두세요!

 

 

1주택자가 서울 성동구에 두 번째 주택을 매수하는 경우, 조정대상지역 지정 시점에 따라 취득세 중과 여부가 달라질 수 있습니다. 이번 사례를 통해 조정대상지역 지정 전 계약한 경우 취득세 중과 여부를 자세히 살펴보겠습니다.

2025년 5월 1일, 1주택을 보유한 A씨는 서울 성동구에 위치한 B주택을 2025년 7월 31일 잔금 조건으로 매매계약을 체결했습니다. 그러나 잔금일 이전인 2025년 7월 2일, 성동구가 조정대상지역으로 지정되었습니다. 이 경우 B주택의 취득세 중과 여부는 어떻게 될까요?

 

일반적으로 조정대상지역에서 주택을 취득하는 경우, 일시적 2주택 요건을 충족하지 않으면 취득세가 중과됩니다. 하지만 이 사례처럼 매매계약 체결 당시 성동구가 조정대상지역이 아니었던 경우, 계약일 기준 규정이 적용됩니다.

즉, 계약일인 2025년 5월 1일 당시 성동구는 비조정대상지역이었기 때문에, B주택은 비조정대상지역에 위치한 두 번째 주택으로 간주되어 취득세 중과 대상에서 제외됩니다.

 

결론적으로, 조정대상지역 지정 전 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는, 설령 잔금일에 해당 지역이 조정대상지역으로 변경되었더라도 비조정대상지역 기준으로 취득세가 부과됩니다.

이처럼 조정대상지역 지정 시기와 매매계약 체결일, 계약금 지급일 등은 취득세 중과 여부를 결정하는 중요한 기준이 되므로, 주택 매수 시 반드시 이를 고려해야 합니다.

3. 부모한테 집 받았는데 세금 폭탄? 증여 취득세 이야기

부모가 가진 집을 자식에게 증여하면 보통은 3.5~4% 정도 취득세가 나오는데요,
조건이 맞으면 12%로 확 뛰어요.

그 조건은 딱 세 가지입니다:

1. 증여한 사람이 2주택 이상 보유자일 것
2. 증여받은 집이 조정대상지역에 있을 것
3. 공시가격이 3억 원 이상일 것

이 셋이 모두 해당되면, 증여지만 매매처럼 세금이 부과되는 거예요.
그래서 조정대상지역 지정 전에 증여하는 게 세금상 유리합니다.

 

 

2025년 7월 2일, 서울시 성동구가 조정대상지역으로 지정되었다고 가정했을 때, 부모가 3주택을 소유한 상태에서 성동구 소재 B주택을 자녀에게 증여한 경우, 취득세가 중과되는지 여부는 시점에 따라 달라집니다.

 

이번 사례에서는 조정대상지역 지정 전, 즉 성동구가 비조정대상지역이었던 시점에 B주택을 자녀에게 증여한 경우입니다.

이 경우, 증여일 기준으로 성동구가 조정대상지역이 아니었다면, 해당 B주택은 비조정대상지역 기준이 적용되므로, 자녀가 취득하는 과정에서 취득세 중과가 적용되지 않습니다.

 

즉, 다주택자 부모가 보유한 주택을 자녀에게 증여하더라도, 조정대상지역 지정 이전이라면 취득세는 일반세율로 부과됩니다. 이는 조정대상지역 여부는 증여일 기준으로 판단되기 때문입니다.

따라서, 조정대상지역 지정 전 증여를 계획하고 있다면, 지정일 이전에 증여 절차를 마무리하는 것이 취득세 부담을 줄이는 중요한 전략이 될 수 있습니다.

 

4. 양도세, 아직은 괜찮지만 2026년이 분기점

조정대상지역에서 집을 팔면 보통은 양도세가 중과되죠.
근데 지금은 정부가 양도세 중과를 2026년 5월 9일까지 유예해주고 있어요.

그래서 현재는 3주택자도 세금 부담 없이 집을 팔 수 있지만,
2026년 이후엔 다시 중과세율(최대 75%)이 적용될 수 있어요.

 

→ 집값이 더 오르면 유예 연장 없을 수도 있으니, 매도 시점은 지금부터 준비해두시는 게 좋아요.

 

 

5. 종부세는 당장 영향 없지만, 3채부터 조심!

2023년 이후엔 조정대상지역 여부와 상관없이 주택이 3채 이상이면 종부세가 중과돼요.
그리고 과세표준 12억 원 넘는 부분부터만 중과되니, 일단은 여유가 있지만…

→ 집이 많아질 계획이라면 종부세 시뮬레이션은 꼭 해보셔야 해요!

 

 

6. 일시적 2주택이 위험해질 수도 있어요

과거처럼 1년 안에 기존 집 팔고, 전입까지 마쳐야 비과세 받을 수 있는 시절이 올지도 모릅니다.

요즘 정부는 “세금으로 집값 잡진 않겠다”고 말하긴 했지만,
대출 규제로도 집값이 안 잡히면 세제 강화 카드도 꺼낼 수 있어요.

 

→ 일시적 2주택 만들 계획이 있다면, 양도 조건·전입 기한 꼭 확인하고 계약하세요!

7. 투기과열지구가 되면 재개발·재건축은 이렇게 바뀝니다

요즘 성동·마포·과천 같은 곳, 개발 호재가 많잖아요. 그런데 투기과열지구로 지정되면:

• 조합원 지위 매매·증여 금지
  (재건축은 조합설립인가 이후 / 재개발은 관리처분인가 이후)
• 가로주택·자율주택 같은 소규모 정비사업도 동일 적용
• 예외: 상속, 이혼 등 일부 사유는 허용

→ 혹시라도 이 지역에서 재개발 들어가는 물건 보신다면, ‘조합원 지위 양도 가능 여부’부터 체크하세요.

 

 

그리고 아래의 예외요건에 해당될 경우에도 조합원지위 이전이 가능합니다.

 

8. 조정대상지역, 어디까지 지정될까요? 지금 분위기 알려드릴게요

최근 보도들 보시면 아시겠지만 분위기가 심상치 않아요.

• 마포, 성동, 강동, 광진, 과천, 분당…
• 일부 기사에선 서울 전체 또는 한강 벨트를 통째로 묶을 수도 있다는 얘기도 나오고요.
• 7월 중 주거정책심의위원회(주정심) 열릴 가능성도 있고, 여기서 추가 지정될 수 있습니다.

→ 계약 앞두신 분들은 지정 일정과 지역 꼭 체크!
→ 대출·증여·양도 시나리오 미리 짜두세요.

여러분은 어떤 상황인가요?

• “저는 이번 달에 계약인데 성동구라 너무 불안해요”
• “부모님이 3채 있으신데 증여 고민 중입니다”
• “정비사업 들어간 곳 보고 있는데 조합원 되면 괜찮을까요?”

👉 댓글로 남겨주세요!
여러분 상황에 맞춰 현실적인 전략을 함께 고민해드릴게요.

 

FAQ

Q. 조정대상지역 지정되면 바로 집값 떨어질까요?
A. 단기적으로는 매수심리 위축되겠지만, 인기지역은 다시 반등하는 경우도 많아요. ‘타이밍’보다 ‘실거주/투자 목적’에 따라 전략을 짜야 해요.

 

Q. 증여할까 매도할까 고민되면 뭘 먼저 고려하죠?
A. 증여세, 취득세, 종부세까지 세금 트리플 체크! 특히 고가주택이라면 전문가 상담 필수입니다.

 

Q. 조합원 지위 매수하고 싶은데 지금 해도 될까요?
A. 지역마다 다릅니다. 투기과열지구 지정 전인지, 조합 인가 전인지 등 꼭 확인하고 계약서에 관련 문구 넣으세요.

 

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