부동산 투자 25년 1분기 아파트 가격과 착공, 준공 실적 해석

부동산 시장은 단기적인 가격 변동보다 장기적인 흐름을 읽는 것이 중요하다.

단순한 수요·공급 문제가 아니라, 지역별 격차와 정책, 인프라 변화에 따라 시장의 방향성이 달라진다.

수도권과 지방의 차이는 더욱 심화되고 있으며, 경기도 내에서도 지역별 차별화가 뚜렷해지고 있다.

착공·준공 데이터와 공급 흐름을 분석해 보면, 향후 몇 년간 어떤 지역이 강세를 보일지, 어느 시점에서 기회가 생길지를 예측할 수 있다. 한번 봐봅시다..!!

 

부동산 시장의 큰 흐름과 지역별 격차 분석

(1) 전체적인 흐름

한국 부동산원 데이터를 100% 신뢰할 수는 없지만, 참고할 수밖에 없는 현실.
특히 과거 데이터 조작 사건 이후 신뢰도에 대한 의문이 있지만, 그래프를 보면 전체적인 흐름이 보임.

최근 부동산원이 기준 시점을 2021년 6월로 변경했기 때문에,
이를 2017년 1월 기준으로 다시 수정해 분석해 봄.

 

부동산 시장에서는 큰 흐름이 중요함

부동산은 단기적인 변동성보다 장기적인 방향성을 보는 것이 핵심.

사람들은 지금 불어오는 바람(단기적 요인)만 보고 모든 걸 바람 탓으로 돌리는 경향이 있음.
하지만 진짜 중요한 건 땅이 기울어진 방향(장기적 흐름).

땅이 우측으로 기울어져 있으면 작은 바람이 불어도 돌들은 우측으로 굴러감.
설령 바람이 불지 않았더라도, 작은 자극만 있어도 같은 결과가 나왔을 것.

하지만 사람들은 땅이 기울어진 걸 보려 하지 않음.
언론도 마찬가지. 땅이 평평하다고 말하면서 사실을 왜곡하는 경우가 많음.

 

수도권과 지방 격차 확대

그래프를 보면, 2017년 1월 이후 8년 동안 수도권과 지방의 격차가 지속적으로 벌어지고 있음.
(지방 내에서도 광역시와 소도시 간의 격차가 확대되는 현상과 유사함)

• 2017년 이후 전국 집값 매매지수 변화:
  • 전국 평균: 86.77 → 93 (약 6포인트 상승)
  • 서울·경기·인천: 전국 평균보다 훨씬 높은 상승률 기록

서울 및 수도권은 지속적으로 상승한 반면, 지방은 상대적으로 저조한 흐름을 보임.

서울과 경기도의 차별화

서울 아파트 매매지수 변화(2017년 1월 기준)

• 서울은 등락폭이 상대적으로 안정적
• 2017년 이후 가장 높은 수익률을 보였던 지역은 경기도

📌 경기도가 상승할 수 있었던 이유:

1. 지속적인 인구 유입
2. 지하철·도로 등 인프라 확충 → 서울 접근성 개선

그러나 2021년 6월 이후 경기도의 수익률 급락

📌 이유는 두 가지로 해석 가능:

1. 경기도 전체의 모멘텀 하락 (인구 유입 둔화 + 개발 정체)
2. 경기도 내 지역별 차별화 심화

즉, 경기도라고 해서 다 같은 흐름을 보이는 것이 아니라, 개발 호재가 있는 지역과 그렇지 않은 지역 간 격차가 점점 커지고 있음.

 

경기도 내 지역 차별화: 누가 살아남고, 누가 뒤처지는가?

경기도 내에서도 지역 간 차별화가 극명하게 나타나고 있음.
이는 2017년 1월 기준으로 보든, 2021년 6월 기준으로 보든 동일한 흐름을 보임.

즉, 경기도라고 다 같은 경기도가 아니다.
어떤 지역은 서울 못지않은 상승세를 보이는 반면, 어떤 지역은 정체되거나 하락하는 흐름을 보이고 있음.

 

 

 

 

경기도 내 최강 지역: 분당과 과천

✅ 분당, 과천은 경기도 내에서도 압도적인 위치를 유지하고 있음.
✅ 단점도 분명 존재하지만, 이를 압도할 만큼 입지적 장점이 강함.
✅ 경기도 내에서 이 두 지역을 이길 곳은 사실상 없음.

📌 왜 분당과 과천인가?

• 서울과의 접근성이 탁월함.
• 강남권과 직주근접성이 뛰어남.
• 자체적인 생활 인프라 완성도가 높음.
• 신규 공급이 제한적이며, 희소성이 있음.

분당·과천을 넘볼 수 있는 지역: 송파구 인접 신규 택지지구

✅ 송파구에 인접한 신규 미니 신도시(택지지구) 중 지하철이 1~2개 깔린 지역들만이 분당·과천과 경쟁 가능
✅ 다만, 이들 지역이 과연 ‘경기도’로 분류되어야 하는지 의문
✅ 완성 후에는 가격과 시장 흐름이 경기도가 아니라 송파구 중심지와 연동될 가능성이 큼

📌 대표적인 지역 예시

• 위례신도시
• 감일지구
• 거여·마천 재개발 지역

이들 지역은 경기도 행정구역상 위치해 있지만, 사실상 서울 생활권에 더 가깝고, 서울 시장과 연동될 가능성이 큼.
즉, 향후 부동산 시장에서 ‘경기도’로 분류되기보다는 서울 외곽 핵심지로 기능할 가능성이 높음.

 

부동산 시장의 큰 흐름: 착공과 준공 데이터를 통해 본 공급 흐름

부동산 시장을 단기적인 이슈로만 해석하면 오판할 수 있음.
진짜 중요한 것은 "땅이 기울어진 방향", 즉 장기적인 공급과 수요의 균형을 보는 것.

이를 위해 착공과 준공 데이터를 분석해 보자.

 

 

 

현재 대한민국 주택 보급 현황

📌 2023년 기준 대한민국 주택 현황

• 총 주택 수: 약 2,000만 채 (최소 1,966만 채 ~ 최대 2,100만 채로 추정)
• 총 인구: 약 5,133만 명
• 1년에 필요한 주택 수 계산:
  • 평균적으로 40년 동안 주택이 사용된다고 가정하면,
  • 2,000만 채 ÷ 40년 = 연간 약 50만 채 공급 필요

📌 주택 중 아파트 비율

• 전체 주택 중 아파트 비율: 약 65% (2023년 기준)
• 즉, 연간 필요한 아파트 공급량: 50만 채 × 0.65 = 약 32만 5천 채

공급은 부족한가, 충분한가?

✅ 전국적으로 보면 아파트 공급은 크게 부족하지도, 남지도 않는 수준
✅ 하지만, 최근 3년간 착공 물량이 적었음 → 중장기적으로 공급 부족 가능성 있음

📌 즉, 전체적인 주택 수만 보면 문제가 없어 보일 수 있지만,
📌 최근 착공 물량이 줄어든 점을 고려하면, 향후 몇 년간 공급 부족 이슈가 발생할 가능성이 높음.

 

착공·준공 데이터가 시사하는 바

✅ 착공(건설 시작) → 준공(완공)까지는 최소 2~3년 소요
✅ 즉, 최근 3년간 착공이 줄었다면, 향후 2~3년 후에는 입주 물량이 줄어들 가능성이 높음
✅ 이렇게 되면 중장기적으로 주택 공급이 부족해질 가능성이 있음

📌 최근 시장에서는 단기적인 가격 상승과 규제 완화 이슈에 집중하고 있지만,
📌 더 중요한 것은 몇 년 후의 공급 상황이 어떻게 변할지를 예측하는 것.

 

앞으로 몇 년간 공급 부족이 발생할 가능성 있음

✅ 현재는 주택 공급이 큰 문제 없어 보이지만, 착공 감소로 인해 2~3년 후에는 공급 부족이 심화될 가능성이 있음
✅ 특히, 서울·수도권 핵심 지역에서는 공급이 더 제한적이기 때문에, 중장기적인 가격 상승 압력이 존재할 수 있음
✅ 단기적인 시장 흐름만 보지 말고, 향후 몇 년간의 공급 흐름을 함께 고려해야 함

📌 착공·준공 데이터를 통해 보면, 앞으로의 시장 방향을 더 정확하게 예측할 수 있음.
📌 부동산 시장에서 중요한 것은 "지금의 가격"이 아니라 "앞으로의 흐름"을 읽는 것.

 

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수도권 지역별 공급 상황 및 향후 전망

주택 시장을 분석할 때 가장 중요한 요소는 공급과 수요의 균형.
특히 착공과 준공 데이터를 보면 단기적인 가격 변동이 아니라, 중장기적인 흐름을 예측할 수 있음.

지금부터 인천, 경기, 서울 3개 지역의 공급 흐름을 하나씩 살펴보자.

(1) 인천: 2년간 약세 또는 약보합 예상

📌 연간 필요한 아파트 공급량: 약 2만3,450채 (전체 주택 공급의 67%를 아파트로 가정)
📌 현재 준공 실적을 보면, 당분간 공급 과잉 상태

✅ 22~24년 동안 준공된 물량이 시장에 쌓여 있음 → 이를 해소하는 데 시간이 걸릴 것으로 예상됨.
✅ 24년 착공 물량을 보면, 27년 하반기~28년 초까지 추가 공급이 예정됨.

 

▶ 전망:

• 향후 2년간(24~25년) 인천 부동산 시장은 약세 또는 약보합 가능성 큼
• 다만, 26년~27년 상반기에 공급이 잠시 줄어드는 시점에서 단기 반등 가능성
• 즉, 인천에서 투자한다면, 26~27년 반등 구간에서 빠져나오는 전략이 필요할 수도 있음.

(2) 경기: 지역별 차별화 심화 예상

📌 연간 필요한 아파트 공급량: 약 8만7,000채 (전체 주택 공급의 69%를 아파트로 가정)
📌 경기 전역이 동일한 흐름을 보이지 않음 → 일부 지역만 강세 예상

✅ 최근 2~3년간 착공 물량을 보면, 25년 말부터 공급이 줄어들며 시장이 좋아질 가능성 있음
✅ 하지만, 모든 지역이 동일한 흐름을 보이지 않을 것 → 지역별 차별화가 더욱 심화될 것

 

▶ 전망:

• 일부 지역(수도권 중심지 또는 강한 모멘텀이 있는 지역)만 반등 가능성
• 나머지 지역은 당분간 힘을 받기 어려울 가능성이 큼
• 즉, 경기도 투자 시 "입지별 선택"이 더욱 중요해지는 시점

(3) 서울: 가격보다 하방 강직성이 문제

📌 연간 필요한 아파트 공급량:

• 보수적 계산: 4만8,000채
• 기본 계산: 5만8,800채

✅ 서울은 공급이 절대적으로 부족한 구조 → 가격 상승 압력이 지속됨
✅ 문제는 가격 상승이 아니라, "하방 경직성"

▶ 전망:

• 지금이 문제가 아니라, 3년 후(27~28년)의 공급 부족이 더 큰 문제
• 강남3구, 용산, 옐로우칩 지역은 지속적으로 강세 유지 가능
• 하지만, 서울 내에서도 입지별 차별화 심화될 가능성

✅ 중심지가 먼저 오르고, 이후 가격이 퍼져나가는 패턴은 이번에도 반복될 것
✅ 하지만, 서울 내 "낮은 급지" 지역은 재건축·재개발 수익성 문제로 인해 모멘텀 약화 가능성

 

즉, 서울 내에서도 모든 지역이 안전한 투자처가 아니며, 향후 입지에 따른 아파트 지속 가능성이 더욱 중요해질 것.
물론, 가격이 오르기 전까지만 이런 논리가 적용될 것이므로, 결국 시장 흐름을 면밀히 분석해야 함.

 

결론: 지역별 차별화와 적절한 타이밍이 핵심

✅ 인천: 단기적으로 약세 or 약보합 가능성 → 26~27년 단기 반등 구간 주목
✅ 경기: 전체적인 흐름보다는 입지별 차별화 심화 → 일부 지역만 강세 가능성
✅ 서울: 하방 경직성이 강하며, 공급 부족 심화 → 강남3구·용산·핵심 지역 외 나머지는 모멘텀 둔화 가능성

📌 핵심 포인트:

• 모든 지역이 동일한 흐름을 보이지 않음 → 지역별 특성을 고려한 전략 필요
• 단순히 "서울=안전"이라는 공식이 깨질 가능성 있음 → 서울 내에서도 급지별 차별화 발생
• 2027년 반등 타이밍을 고려한 전략이 중요

이번 시장은 단순한 투자보다, 공급 흐름과 지역별 차별화를 정확히 읽는 것이 핵심 전략이 될 것.