6.27 대책 이후 전세대출 규제하면 부동산 잡힐까..?흠...

정부는 집값을 잡기 위해 전세를 줄이고 월세화를 유도하고 있지만, 시장은 단순하지 않습니다.
공급이 위축된 전세시장에서 월세 상승은 결국 전셋값과 매매가 상승으로 이어질 가능성이 큽니다.
정책은 방향보다 속도와 균형이 중요하며, 수급과 시장 심리를 함께 고려한 정교한 접근이 필요한거 같습니다.

 

 

7월 서울 아파트 시장, 거래는 ‘잠잠’…중저가만 움직인다

6.27 대책 이후 7월 하순 현재, 서울 아파트 시장은 여름휴가철까지 겹치며 굉장히 조용한 분위기입니다. 부동산 중개업소들 입장에서는 “개점휴업”이라는 표현이 어울릴 정도로 한산한 상황이지만, 10억 원 전후의 중저가 아파트는 여전히 실수요 중심으로 꾸준히 거래가 이루어지고 있습니다. 현재 서울의 7월 거래량은 약 7천 건, 경기도는 약 1만 2천 건 정도로 추정됩니다.

 

8월 이후가 본격적인 ‘조정기’ 여부 판단 기준

서울은 토지거래허가구역이 많은 만큼 정책 효과가 다소 지연되며 7월 중순부터 거래가 눈에 띄게 줄기 시작했습니다. 진짜 영향을 확인할 수 있는 시점은 8월 거래량부터입니다. 만약 9월까지도 거래 감소가 이어진다면 이번 조정장이 3개월 이상 장기화될 수 있고, 반대로 거래가 다시 살아난다면 조정장은 단기적으로 끝날 수도 있습니다.

 

초고가 아파트 시장, ‘압구정 약세·잠실 강세’ 뚜렷

고가 아파트 시장에서도 지역에 따라 분위기가 나뉩니다. 강남2구와 잠실은 압구정과 비압구정으로 장세가 갈립니다. 압구정 구현대, 신현대 등 재건축 단지들은 대출 규제 영향으로 최고가 대비 5%가량 낮은 실거래가가 형성되고 있습니다. 반면 잠실 리센츠·엘스는 33억 원대 거래가 이어지고 있고, 헬리오시티 역시 29억 후반의 거래로 ‘8430 시대’(84m²형 30억 돌파)를 열며 고점을 지키고 있습니다.

정부의 목표는 ‘전세의 월세화’, 핵심은 갭투자 차단

이재명정부는 전세대출 규제를 강화해 전세시장을 줄이고, 전세를 월세로 전환시켜 갭투자를 막으려는 정책을 펴고 있습니다. 1주택자의 전세대출을 금지하고, 전세대출을 DSR에 포함시키는 등 강도 높은 규제책을 도입하고 있는데요, 이는 보증부월세의 비중을 높여 초기 투자비용을 늘리고, 궁극적으로는 투기 수요를 줄이겠다는 의도입니다.

 

전세는 단순하지 않다: 월세와 매매 성격을 동시에 가진 이중적 구조

하지만 시장은 그렇게 단순하게 움직이지 않습니다. 전세는 월세와 매매 시장의 속성을 동시에 지닌 구조입니다. 임대인은 목돈을 운용할 수 있어 전세를 선호하고, 세입자 역시 전세대출 이자가 월세보다 저렴하면 전세를 선호하게 됩니다. 현재는 금리 인하 국면에 접어들며 전세대출 이자가 낮아지고 있어 전세 선호 현상이 다시 강해질 수밖에 없습니다.

예를 들어 전세 1억 원을 월세 50만 원으로 바꾸면 전월세전환율은 약 6%인데, 전세대출 이자는 현재 3.8% 안팎입니다. 이럴 경우 세입자 입장에서는 전세가 훨씬 부담이 적고, 다시 수요가 늘어나게 됩니다.

 

정책 효과보다 빠른 시장 반응: 공급 줄면 결국 전셋값은 오른다

정부는 전세 수요를 줄이면 매매 수요도 자연스럽게 억제될 거라 기대하고 있지만, 문제는 전세 공급도 동시에 줄고 있다는 점입니다. 전세 물량 대부분은 다주택자가 공급하는데, 이들을 지속적으로 규제하면 공급 자체가 위축됩니다. 수요가 줄어도 공급이 더 많이 줄면 전셋값은 결국 오르게 됩니다. 이건 시장의 기본 원칙입니다.

 

반전세 확대 → 실질 주거비 상승 → 다시 전세 선호 흐름

전세대출 규제로 전세를 반전세나 월세로 돌리는 현상이 늘어나면 세입자의 실질적인 부담은 더 커집니다. 자녀 교육이나 직장 등의 이유로 특정 지역을 벗어나기 어려운 세입자들은 주거비가 늘더라도 반전세를 택할 수밖에 없게 됩니다. 결국 시간이 지나면 다시 전세 수요가 늘어나는 구조로 되돌아갈 가능성이 높습니다.

과거 사례를 보면 전세대란은 예고된 흐름

과거를 돌아보면, 역전세가 정점을 찍은 이후 약 2년 후에는 어김없이 전세대란이 나타났습니다. KB부동산 기준으로 보면 2023년 12월이 최근 역전세의 정점이었기 때문에 2025~2026년 사이 다시 전세난이 본격화될 가능성이 큽니다. 전세 재계약 시점에 전셋값이 2년 전보다 20% 이상 오르는 사례가 반복되는 겁니다.

 

전셋값 상승은 매매가 상승으로 연결된다

결국 월세가 오르면 전셋값이 오르고, 전셋값이 오르면 매매가도 오르게 됩니다. 지금처럼 다주택자 규제가 이어지는 한 전월세 공급은 줄어들 수밖에 없고, 재고 부족은 전세·월세 모두의 가격 상승으로 이어집니다. 특히 월세 수요는 소득이 유지되는 한 계속 늘어나게 되는데, 공급이 이를 따라가지 못하면 전세와 매매가 모두 압박을 받을 수밖에 없습니다.

 

결론은??

단기 조정은 가능하지만, 장기적으로는 시장의 반격이 시작될 가능성 높다

 

 

정부의 정책은 단기적으로 갭투자를 줄이고 거래를 위축시키는 효과를 낼 수 있습니다. 그러나 장기적으로는 전세·월세 시장의 구조적 수급 문제와 금리 흐름, 대출 조건 등이 복합적으로 작용하면서 오히려 가격 상승을 유도할 가능성이 큽니다. 이번 이재명정부의 규제도 참여정부(2006년), 문재인정부(2020년)처럼 시장의 반발이라는 ‘부메랑’을 맞을 수 있습니다.

 

시장은 결코 정부가 의도한 방향대로만 움직이지 않습니다. 전세의 구조와 현실을 충분히 반영한 정교한 접근이 필요합니다.