9월 서울 아파트 시장 반등 신호, 6.27대책 2개월 효과 종료?

9월 들어 서울 아파트 매매시장이 급격히 달라지고 있습니다.

6.27 대출규제로 얼어붙었던 거래가 다시 활발해지면서 헬리오시티, 엘스 등 초고가 아파트도 거래를 재개했습니다.

왜 강력한 규제책이 2개월만에 효과를 잃었는지, 그리고 앞으로 부동산 시장이 어떻게 움직일지 저 나름대로생각해 봤습니다. 

 

 

목차

1. 9월 시장 변화의 신호들
2. 6.27대책이 2개월만에 끝난 이유
3. 학습효과와 정부 정책의 한계
4. 공급 부족이 만든 구조적 문제
5. 전세시장 회복과 급매물 소진
6. 로열동 로열층 선호 현상
7. 향후 규제 전망과 대응 방안

 

9월이 시작되면서 기온이 낮아지는 것처럼, 얼어붙었던 서울 아파트 시장도 온도가 달라지고 있어요.

지난 6월 말 나온 강력한 대출 규제가 불과 2개월 만에 효과를 잃고 있는 모습인데요.

저도 부동산 시장을 오래 지켜보면서 이렇게 빠른 회복은 처음 보는 것 같아요

특히 8월 마지막 주가 완전한 변곡점이 되었거든요. 도대체 무슨 일이 일어나고 있는 걸까요?

9월 시장 변화의 신호들

확실한 거래 재개 신호들

9월 들어 서울 부동산 시장에서 나타나는 변화들이 정말 눈에 띄어요.

매수우위지수 반등

• 서울 매수우위지수가 크게 올라갔어요
• 매수세 증가가 거래량 증가로 바로 이어지고 있어요
• 관망하던 사람들이 다시 시장에 뛰어들고 있어요

초고가 아파트 거래 재개 지난주에 나온 거래들을 보면 정말 놀라워요:

• 헬리오시티 84타입: 29.8억원 거래
• 엘스 84타입: 34억원 거래

6.27대책으로 가장 큰 타격을 받았던 초고가 시장도 이제 움직이기 시작했어요. 이건 정말 큰 신호라고 봐야 해요.

 

중저가 시장도 신고가 행진

10억원 이하 저가시장은 물론이고, 15억원 초과 20억원 이하 중고가시장도 신고가 거래가 늘어나고 있어요.

다산신도시의 변화

• 힐스테이트다산 84타입: 8월 21일 9.9억원 거래 (신고가)
• 다산도 이제 84타입 10억원 시대가 코앞에 와 있어요

이재명 민주당 정부에서의 부동산 재건축 재개발 투자 어떻게 해야할까?

이재명 민주당 정부에서의 부동산 재건축 재개발 투자 어떻게 해야할까?

 

6.27대책이 2개월만에 끝난 이유

첫 번째 이유: 학습효과의 힘

가장 큰 이유는 과거 경험에서 나온 학습효과 때문이에요.

과거 정부들의 실패 경험

• 노무현 참여정부 때도 강력한 규제 → 결국 집값 폭등
• 문재인 정부 때도 19년 12.16대책 → 결국 역대급 상승
• 두 정부 모두 집권 초기엔 자신했지만 결국 실패했어요

시장 참여자들이 이제 알아버린 거예요. "정책은 시장을 이길 수 없다"는 걸 말이에요.

 

두 번째 이유: 최악의 수급 상황

이재명 정부는 문재인 정부보다 훨씬 어려운 상황에서 출발했어요.

공급 부족의 3중고

1. 입주물량 감소: 역대급으로 적어요
2. 착공물량 감소: 새로 짓는 집도 적어요
3. 분양물량 감소: 분양하는 집도 적어요

이 상황이 20년대 내내 지속될 거라고 해요. 공급이 이렇게 부족한데 어떻게 집값이 안정될 수 있을까요?

 

세 번째 이유: 정비사업 본격화

오세훈 서울시장이 정비사업 속도전을 선언했어요.

정비사업의 특성

• 도심 개발사업이에요
• 땅값이 오르고 집값이 오르는 건 당연해요
• 대규모 입주 전까지는 가격 상승이 불가피해요

우리가 2000년대 전반기에 경험했잖아요. 서울 5개 저밀도지구 재건축할 때 아파트값이 얼마나 폭등했는지 말이에요.

 

학습효과와 정부 정책의 한계

시장 참여자들의 변화된 심리

이재명 정부가 수많은 규제책을 검토하고 있다고 포워드가이던스(선제예고)를 남발하고 있어요.

하지만 시장 참여자들은 오히려 반대로 움직이고 있어요.

 

"규제 나오기 전에 빨리 갈아타자"

• 8월 중순 이후 다시 집값 상승에 베팅
• 서울 핵심입지 재건축 본격화로 상승 베팅 증가
• 과거 문재인 정부 때 갈아타기 실패한 사람들의 학습효과

 

위례신도시의 전고점 돌파

중고가시장을 대표하는 위례신도시에서 놀라운 일이 일어나고 있어요.

위례센트럴자이의 기록

• 8월에 전평형에서 전고점 돌파
• 84타입이 8월 23일 전고점(17.3억원)을 넘어 18억원에 거래
• 주담대 6억원 받아도 현금 13억원 이상 필요한 상황

여기에 서울시가 위례선(트램) 개통을 26년 9월로 공식 발표한 것도 한몫했어요.

 

공급 부족이 만든 구조적 문제

6.27대책의 태생적 한계

규제책이 효과를 보려면 급매물이 시장에 쏟아져야 해요. 그런데 6.27대책 이후 상황은 정반대예요.

갈아타기의 벽

• 소득이 많아도 주담대 6억원 한도로 갈아탈 수 없어요
• 상급지 주거사다리를 완전히 없애버렸어요
• 다주택자는 똘똘한 한 채로 갈아탈 수 있지만 1주택자는 선택의 여지가 없어요

 

매물 부족의 악순환

1. 갈아타기를 포기하거나
2. 차선책을 선택하거나
3. 차선책이라면 굳이 안 갈아타거나

결국 매매물량은 줄어들고 급매물은 거의 없는 상황이 되었어요.

 

토지거래허가제의 추가 타격

25년 3월 24일 강남3구 및 용산구가 토허제로 지정되면서:

• 매매물량 급감
• 전세물량도 급감
• 6.27대책으로 더욱 감소

그나마 있던 급매물도 소진 7월 말 전후로 시장에 나온 소량의 급매물들이 모두 팔렸어요. 과천 래미안슈르 84타입이 지난주말 20.7억원에 거래된 것도 이런 맥락이에요.

 

전세시장 회복과 급매물 소진

역전세 시대의 종료

KB부동산 통계를 보면 서울 아파트 역전세가 25년 1월부로 끝났어요.

전세가 상승의 현실

• 재계약 시점에 10~20% 전세가 상승
• 2년 전보다 전세가가 더 비싸졌어요
• 입주 5년 지난 준신축은 21~22년 전고점을 향해 가고 있어요

 

전세가 상승이 매매시장에 미치는 영향

전세가가 오르면 급매로 내놓을 이유가 사라져요.

집주인 입장에서는

• 다주택자든 1주택자든 급매할 필요 없어요
• 계약갱신청구권 있는 세입자한테도 시세대로 올려서 주면 그만이에요
• 전세퇴거자금대출 받아서 실입주도 가능해요

헬리오시티 전세가 주목 만약 헬리오시티 84타입 전세가가 13억원을 넘어선다면, 이건 강남권 전세난을 예고하는 중요한 신호가 될 거예요.

 

로열동 로열층 선호 현상

RR(로열동 로열층) 신고가 행진

8월 들어 로열동 로열층 신고가 거래가 계속되고 있어요.

특히 서울 1급지(84타입 20억원 이상)에서 이런 현상이 두드러져요.

왜 RR을 선호할까요?

"5년간 다시 갈아타기 힘들 것"이라는 심리 때문이에요.

실용적인 이유들

• 이재명 정부에서 규제 수위가 계속 높아질 것
• 주담대 대출 받으려면 6개월 내 전입신고 필요
• 어차피 실거주해야 하니 거주 만족도 높은 곳 선택
• 비싸더라도 RR 매수해서 실거주 하겠다는 것

3040 직장인들의 선택 역세권 접근성이 좋은 로열동에 대한 매수세가 특히 강해지고 있어요.

 

향후 규제 전망과 대응 방안

추가 규제책 예상 시점

이재명 정부의 추가 규제책 발표는 시간 문제예요.

주요 지표들

• 주간시계열 통계가 중요한 역할을 할 것 같아요
• 한국부동산원 주간시계열에서 서울 매매가 상승폭이 3주 이상 커지면 규제책 나올 가능성이 높아요

예상되는 규제 내용들

당장은 어려운 것들

• 고가주택 취득세율 중과
• 장기보유특별공제율 축소
• 지방세법, 소득세법 개정 필요한 사항들
• 26년 6.3 지방선거 때문에 무리수는 안 둘 것

연내 가능한 것들

• 전세자금대출 DSR 시행
• 서울권 전역 조정대상지역 등 규제지역 확대

 

금리 인하와 시장 전망

9월 미국 금리인하, 10월 한국 금리인하가 이어진다면:

• 과공급 구간을 제외하고 아파트 전세가 상승폭 확대
• 매매시장도 더욱 활성화될 가능성

 

지금까지 9월 서울 아파트 시장 변화와 6.27대책 효과 종료에 대해 살펴봤어요.

 

핵심을 다시 정리하면:

• ✅ 8월 말부터 확실한 시장 반등 신호 포착
• ✅ 과거 정부들의 실패 경험으로 인한 강력한 학습효과
• ✅ 구조적 공급 부족과 정비사업 본격화
• ❌ 규제책의 태생적 한계로 급매물 부족
• ❌ 전세가 상승으로 매물 회수 현상

이런 상황에서 어떻게 대응해야 할까요?

규제와 정책에만 의존하지 말고, 시장의 근본적인 수급 구조를 이해하는 게 중요해요.

공급이 부족한 상황에서는 단기적인 규제책보다는 장기적인 관점에서 접근하는 게 필요하겠어요.

앞으로도 시장 변화를 면밀히 지켜보면서, 추가 규제책이 나올 때마다 어떻게 대응할지 함께 고민해보면 좋겠어요.

 

💬 독자 여러분은 어떻게 생각하세요?

현재 부동산을 보유하고 계신가요? 아니면 매수를 고려하고 계신가요? 이번 시장 반등 신호를 보면서 어떤 전략을 세우고 계신지 댓글로 나눠주세요. 6.27대책 이후 여러분이 느끼신 시장 변화나 궁금한 점들도 함께 이야기해봐요. 정부 규제와 시장 상황 중 어느 쪽이 더 중요하다고 생각하시는지도 궁금합니다!

 

FAQ (자주 묻는 질문)

Q1. 6.27대책이 2개월 만에 효과를 잃은 가장 큰 이유는 뭔가요?

A: 가장 큰 이유는 과거 정부들의 실패 경험에서 나온 학습효과입니다. 노무현 정부와 문재인 정부에서도 강력한 규제책을 내놨지만 결국 집값이 더 많이 올랐거든요. 시장 참여자들이 "정책은 시장을 이길 수 없다"는 걸 체험적으로 알게 되었고, 규제 나오기 전에 미리 움직이려는 심리가 강해진 거예요. 여기에 구조적인 공급 부족과 정비사업 본격화까지 겹치면서 규제 효과가 빠르게 사라진 것 같아요.

 

Q2. 앞으로 추가 규제가 더 나올 가능성이 높나요?

A: 네, 추가 규제는 시간 문제라고 봐야 해요. 특히 한국부동산원 주간시계열에서 서울 매매가 상승폭이 3주 이상 지속되면 규제책이 나올 가능성이 높습니다. 다만 26년 지방선거를 앞두고 있어서 고가주택 취득세 중과나 장기보유특별공제 축소 같은 증세 정책은 당장 어려울 것 같고, 전세자금대출 DSR 시행이나 조정대상지역 확대 같은 대출 규제 위주로 나올 가능성이 커요.

 

Q3. 지금 같은 상황에서 부동산 매수나 매도 타이밍을 어떻게 잡아야 할까요?

A: 이런 상황에서는 단기적인 규제책보다는 근본적인 수급 구조를 봐야 해요. 현재 서울은 입주물량, 착공물량, 분양물량이 모두 감소하는 구조적 공급 부족 상황이고, 이게 20년대 내내 지속될 것으로 보입니다. 매수를 고려한다면 대출 한도(주담대 6억원) 내에서 실거주 가능하고 교통 접근성이 좋은 지역을 선택하는 게 좋겠어요. 매도를 고려한다면 당분간은 급매로 내놓을 이유가 없어 보이니 충분히 기다리면서 적정 가격을 받는 게 중요할 것 같습니다.

 

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