10.15대책 이후 1주택자와 다주택자 대응 (부동산 전망)

10.15대책 이후 부동산 시장은 예측대로 움직이고 있습니다. 매매물량은 줄고 전세물량도 빠르게 감소하면서, 서울권 주요 지역의 월세는 가파르게 오르고 있습니다. 이런 흐름 속에서 시장은 잠시 숨을 고르는 듯 보이지만, 실거래가는 강보합세를 유지하고 있습니다. 결국 똘똘한 아파트 중심으로 수요가 집중되는 현상이 다시 강화되고 있습니다.

 

이런 상황에서 1주택자와 다주택자는 서로 다른 전략으로 대응해야 합니다. 각자의 입장에서 시장의 흐름을 이해하고, 정책 변화에 맞는 움직임이 필요합니다.

 

1주택자, 지금이 골든타임이다

1주택자의 대응은 간결합니다. 수도권 주요 지역이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역(조투토)으로 지정되며 갭투자가 사실상 막혔습니다. 주택담보대출 한도는 최대 6억 원에서 최소 2억 원까지 줄어든 상황입니다.

 

이럴수록 기회는 명확합니다. 자금 여력이 된다면, 지금이 상급지로 갈아탈 수 있는 마지막 골든타임이라 볼 수 있습니다. 11월과 12월, 연말까지가 핵심 구간입니다. 매년 2월 설연휴가 지나면 관망세가 끝나고 매수 수요가 늘기 때문이지요.

 

따라서 1주택자는 매도와 매수의 타이밍을 최대한 활용해야 합니다. 특히 매도 후 손에 쥔 현금이 매도가의 70% 이상이라면, 정비사업 신축이나 준신축 역세권 대단지를 노려보는 것이 좋습니다. 학군보다 입지와 접근성이 더 중요합니다. 업무 밀집지역 접근성이 좋은 서울 강남권, 한강벨트, 또는 광명·판교 같은 중간벨트 지역이 유리합니다.

 

 

여력이 된다면 평형을 줄여서라도 상급지로 갈아타는 것이 바람직합니다. 매도가의 30% 이상이 주담대이거나, 40% 이상이 전세금이라면 동급지 이동조차 부담스럽겠지만, 자금 조달이 가능하다면 지금은 움직여야 할 시점입니다.

 

매도 후 현금이 적더라도 분양권이나 관리처분인가 전의 정비사업 물건을 전세를 끼고 매수하는 전략도 있습니다. 다만 최근 매물 부족으로 쉽진 않습니다. 손에 쥔 현금이 8억 원 이상이라면, 입주 시점에 25억 원 이상이 될 정비사업 아파트를 미리 매수해 두는 것도 적극 검토할 만합니다.

 

단, 정비사업 투자 시엔 반드시 이주비 대출 한도와 반환 가능 여부를 확인해야 합니다. 6.27대책 이후 규제지역의 이주비는 감정가의 40% 이내, 최대 6억 원까지입니다. 시공사 보증이 있더라도 추가 이주비는 일부 단지에만 적용될 가능성이 큽니다. 따라서 자금 계획은 신중해야 합니다.

 

다주택자, 보유세와 양도세의 줄타기

이재명정부의 부동산 기조는 문재인정부와 유사한 듯 보이지만, 세제 방향은 조금 다를 가능성이 높습니다. 문재인정부 시절처럼 보유세와 양도세를 동시에 올리는 정책은 피할 것으로 예상됩니다. 실제로 최근 발표된 2026년 종부세안에서도 다주택자 세율 인상은 배제되었습니다.

 

내년 공시가격 현실화율(25년 아파트 69%)은 작년 수준을 유지하지만, 공정시장가액비율(25년 종부세 60%)은 변동 가능성이 있습니다. 다만 2025년 공시가격이 급등하면, 서울 주요 지역 1주택자라도 보유세 부담은 최소 30% 이상 늘어날 것으로 보입니다.

 

 

또한 2026년부터는 주택 수 기준이 아닌 주택가액(공시가격) 기준으로 누진세율을 적용하는 방식으로 세제가 개편될 가능성이 큽니다. 이 변화는 자산 규모가 큰 다주택자에게 상당한 영향을 미치게 됩니다.

 

가장 큰 관심사는 조정대상지역 양도세 중과 유예가 2026년 5월 9일 이후에도 연장될지 여부입니다. 현재 세무 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈리지만, 최소 1년간 연장될 가능성은 60% 이상으로 예상됩니다. 다주택자에 대한 이중 부담 정책을 반복하지 않겠다는 정부 기조 때문입니다.

 

최근 정부는 거래세 완화(취득세, 양도세)와 보유세 강화라는 세제 합리화 방안을 검토 중입니다. 기획재정부가 다주택자 취득세 중과 완화를 추진 중이지만, 양도세 완화는 여전히 정치적 변수에 따라 달라질 여지가 큽니다.

 

민주당 내부에서도 양도세 중과 폐지에는 반대 의견이 많아, 양도세 중과 유예를 2027년 5월까지 1년 추가 연장하는 절충안이 유력합니다.

만약 유예가 종료된다면, 서울 아파트 평균가(12억 원대) 이하의 주택까지 양도세 폭탄을 맞을 수 있습니다.

 

이는 매물 잠김(LOCK-IN EFFECT)을 초래해 거래량이 더 위축될 것입니다. 따라서 내년 2월 전후 세제 정책 방향이 확정될 때까지는 섣부른 매도보다 홀딩 전략이 현명합니다.

2026년을 바라보며

10.15대책 이후 시장은 조정기에 접어들었지만, 이 시기야말로 현금흐름과 자산구조를 재편할 절호의 시점입니다.

1주택자는 상급지 갈아타기에 초점을 맞추고, 다주택자는 세제 방향이 확정될 때까지 신중히 대응해야 합니다.

 

2026년까지는 입주물량 감소와 전세난이 맞물리며 임대시장이 요동칠 가능성이 큽니다. 결국 시장은 다시 실수요자 중심으로 재편될 것입니다. 지금 중요한 것은 ‘언제 사느냐’보다 ‘무엇을 가지고 있느냐’입니다.

 

냉정하게 시장을 바라보고, 자산 포트폴리오를 새로 정비하는 사람이 다음 상승장을 준비하게 될 것입니다.

 

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