서울 · 수도권 소형 투자물건 불패일까? 원룸·빌라·다가구 투자 리스크 고찰

제가 20년 가까이 시장을 지켜보고, 직접 경험하며 느낀 현실 그대로의 기록입니다. 아파트가 아닌, 다가구, 빌라, 원룸 같은 소형 부동산을 고민하는 분들에게 드리는 진심 어린 조언이기도 합니다.
 

1. 부동산 규제는 계속된다, 현실을 인정하자

2~3년 전만 해도 "공급 부족은 없다"던 사람들이 이제 와서 손바닥 뒤집듯 말을 바꾸는 걸 보면 소름이 끼칩니다. 통계는 예전부터 있었어요. 그때 외면하던 이들이 이제 와서 인정하는 건, 결국 또 다른 규제를 만들기 위한 '명분 쌓기'일 뿐입니다.
이미 지금도 규제는 심합니다. 앞으로는 더 심해질 겁니다. 다주택자 양도세 중과 다시 나올 거고, 종부세도 결국 오릅니다. 안 오른다고 말하는 지금 이 순간이 오히려 위험합니다. 과거에도 그랬고, 지금도 그럴 가능성이 큽니다.
 

2. 다가구 – 이제는 '버티는 자'의 영역

지금 시장에서 다가구를 사겠다는 건, 거의 자살 행위에 가깝습니다.
왜냐? 이건 더 이상 투자용이 아니고, 그냥 껴안고 평생 가야 할 '부담'이기 때문입니다.
 
핵심지라면 멸실 후 신축도 고려할 수 있지만, 대부분 입지가 애매한 다가구는 그냥 답이 없습니다. 주임사 등록? 종부세 제외 혜택 말고는 의미 없습니다. 양도세 중과는 피할 수 없어요.
 
심지어 공시가 6억이 넘는 순간 매도 자체가 어렵고, 지방 저가 다가구도 결국 언젠가 6억 넘습니다. 수리비 많이 들고, 수익률? 후려쳐서 맞추지 않으면 7%도 안 나옵니다.
 

 
무엇보다 대출이 안 됩니다. 다가구, 빌라, 원룸 다 마찬가지.
 
결론?
 
멸실하고 신축하거나, 재개발 기대 외엔 방법이 없습니다. 그것도 돈, 시간, 체력 다 있어야 가능한 얘기죠. 고령자들이 많은 이유가 있어요. 이거 들고 버티다 보면, 자연스럽게 나이 먹게 됩니다.
결혼? 가족? 그런 단어는 이 영역에서 사치입니다.
 

3. 빌라 한 채? 의미 없습니다

재개발 유망지라면 모르겠지만,
일반 빌라 한 채는 수익률도 낮고 감가상각은 폭탄급입니다. 10년 된 빌라는 체감상 20년 된 아파트와 비슷합니다.
 
수익률 5~6%? 도배장판 한 번, 보일러 한번만 고치면 다 까먹습니다. 주임사 등록 안 하면, 아파트 사기도 힘듭니다.
통빌라라고 조금 낫긴 합니다. 8채 이상 엘리베이터 있고, 필로티 구조라면 관리 효율은 올라갑니다. 수익률도 7~8% 가능하죠. 하지만 이것도 어디까지나 초기에 잘 샀을 때 얘기입니다.
 

 
요즘은 대출 안 나옵니다. 꼼수로 매수 → 대출 → 주임사 등록 루트가 있긴 한데, 은행 잘못 만나면 인생 꼬입니다. 미리미리 심사 체크해야 돼요.
 

원룸 건물 – 그나마 나은 선택지

신축 원룸은 수익률이 9~10%까지 나올 수 있었죠. 하지만 요즘은 건축비 급등으로 신축 자체가 거의 막혔습니다. 그래서 기존 원룸 건물 인수는 아직 유효할 수 있어요. 단, 관리 스트레스 많고 세입자 리스크도 있습니다.
개별 등기된 원룸은 세제 혜택도 있고, 주임사 등록하면 종부세 제외도 가능해요.
하지만 사업자 대출은 불가능합니다. 대출 → 등록 순서만 가능하죠. 이것도 언제 막힐지 모릅니다.
 

 
그리고 기억하세요. 서울, 수도권에서 원룸, 통빌라 공급은 앞으로 5년 동안 거의 정지 상태일 겁니다.
건축비 때문에 수익률이 안 나오거든요.
 

공급은 멈췄고, 규제는 계속된다

신축 오피스텔? 원룸보다 건축비 30~40% 더 들어갑니다.
임대료 10~20 비싸긴 한데, 세입자들은 결국 입지와 가격 봅니다.
 
그 말은 뭐냐?
원룸이든 통빌라든, 조금만 싸게 맞춰주면 경쟁력 있다는 겁니다.
신축 오피스텔이 공실로 고전하면, 그게 곧 추가 공급 중단으로 이어집니다.
 

결론은 버틸 수 있는가?

지금 소형 부동산, 특히 임대용으로 접근하려면 물어야 할 질문은 딱 하나입니다. "나는 5년을 버틸 수 있는가?"
 
다가구는 사실상 끝났고, 빌라는 애매하고, 원룸은 잘만 사면 괜찮은데 대출·세금 리스크는 여전합니다.
임대료가 올라서 수익률이 맞춰지려면 몇 년 걸립니다.
 
그 몇 년 동안 견딜 수 없다면? 그냥 안 들어가는 게 낫습니다. 고수가 아니면, 일반 투자자는 지금은 때가 아닙니다.
 

추가로 드리는 말

정부의 규제가 이 모든 문제의 시작입니다. 임대인을 마치 악인처럼 몰고 가는 분위기도 문제고요. 거기다 건축비는 폭등해서 공급은 꽉 막혀버렸습니다. 이게 지금 현실입니다.
 
이런 미스매치 상황 속에서 결국 살아남는 사람은, 버티는 사람입니다.
수익률 좋아질 때까지, 규제 완화되길 기다리며, 묵묵히 버티는 사람.
 
쉽지 않겠지만, 가능은 합니다. 그게 바로 우리가 할 수 있는 유일한 전략입니다.