이재명 민주당 정부에서의 부동산 재건축 재개발 투자 어떻게 해야할까?

지금 재건축 시장, 분위기 바뀌고 있는 걸까요?

요즘 부동산 시장 흐름, 여러분도 체감하고 계신가요?
8월 서울 아파트 거래량을 보면, 겉으로는 주춤한 듯 보여도… 실은 그 안에서 조용히 시장의 온도가 달라지고 있습니다.

 

오늘은 최근의 서울 아파트 거래량 추이, 그리고 이재명 정부 하에서 정비사업 투자자가 꼭 알아야 할 포인트들을 쉽고 편하게 정리해보려고 해요.

 

‘지금이 기회일까? 아니면 기다려야 할까?’ 고민하고 계셨다면,

이 글이 조금이나마 방향을 잡는 데 도움이 되시라고 저의 관점 공유해봅니다. 

 

 

8월 거래량 줄었는데… 진짜 부동산 시장이 식은 걸까요?

먼저, 최근 거래량부터 살펴볼게요.
8월 서울 아파트 매매 거래량은 약 3,600건 안팎으로, 7월에 비해 줄어들었어요. 언뜻 보면 ‘시장 침체 아냐?’ 싶은데요, 이건 꼭 그렇게만 볼 일은 아닙니다.

 

줄어든 이유 중 하나는 6.27 대책 이전 거래 건수가 7월 통계에 잡힌 영향이에요. 강남권은 토지거래허가구역으로 지정돼 거래 시 신고 절차가 복잡해졌죠. 그래서 오히려 7월 거래가 앞당겨졌고, 8월은 다소 줄어든 모습입니다.

 

그런데! 8월 둘째 주 이후부터 거래 분위기가 달라지고 있습니다.
특히 8월 18일 이후, 실거래가 건수를 보면 거래량이 눈에 띄게 늘어나고 있어요.

잠실권처럼 시장 흐름을 이끄는 지역에서는 5% 이상 떨어진 급매물이 빠르게 소진되며 매수세가 살아나고 있습니다.

날씨는 늦더위가 이어지고 있지만, 시장 온도는 오히려 서서히 데워지고 있는 셈이에요.

 

고가 아파트 시장, 생각보다 끄떡없습니다

6.27 대책 발표 당시, 많은 분들이 ‘20억 원대 고가 시장은 큰 타격을 받을 거야’라고 예상하셨죠.

그런데 실제로는 그리 큰 낙폭이 없어요. 왜일까요?

매물이 거의 없기 때문이에요.

물량이 적으니 시장은 여전히 매도자 우위. 그 와중에 로열동·로열층 같은 희소 매물은 오히려 신고가에 거래되고 있어요.

 

특히 15억~20억 원대 중고가 아파트는 여전히 ‘갈아타기 수요’가 이어지고 있어서 거래가 끊기지 않고 있습니다. 가격이 주춤할 때 오히려 기회를 잡으려는 수요가 늘어난 거죠.

 

정비사업 투자, 지금 들어가도 괜찮을까?

이재명 정부 하에서 반드시 알아야 할 세 가지 체크포인트

정비사업 투자, 특히 재건축에 관심 있는 분들이 요즘 정말 많아요.

하지만 단순히 ‘강남이라서’, ‘이건 오래됐으니까 언젠가는 되겠지’ 같은 감으로 접근하면 위험할 수도 있어요.
이재명 정부에서는 특히 다른 시기와는 다른 리스크들이 숨어 있기 때문이죠.

 

1. 규제 완화 = 속도 빨라진다? 꼭 그렇진 않아요

“이 정부 들어 정비사업 속도 붙는 거 아니야?”라고 생각하시는 분들 많으실 텐데요, 아쉽지만 현실은 꼭 그렇지 않습니다.

예를 들어 서울만 봐도, 규제가 풀렸다고 해도 정작 사업속도가 빠르게 진행되는 단지는 많지 않아요.

북아현2·3구역, 성수 전략정비구역, 그리고 잠실주공5단지, 대치 은마 같은 대단지들은 여전히 느려요.

 

왜냐면 정비사업의 중요한 단계들—예를 들면 시공사 선정, 통합심의, 사업시행인가 등—은 지자체의 인허가 리스크에 크게 영향을 받거든요.
특히 서울처럼 덩치가 큰 도시일수록 이런 인허가 절차가 복잡하고 오래 걸릴 수밖에 없습니다.

한 가지 더!
향후 이주 수요가 몰릴 걸 고려하면, 중층 재건축이 많은 강남·목동·여의도 등은 ‘이주 리스크’도 커요.
특히 분당 3차 선도지구 이후 단지들은 사업속도가 최대 10년까지 늦어질 수 있다는 점도 기억해두세요.

 

2. 용적률 높아지는 대신 ‘공공기여’도 커진다?

요즘 재건축 시장의 또 다른 이슈는 공공기여 리스크예요.
이재명 정부는 재건축 같은 민간 정비사업에도 공공성을 강화하려는 방향을 잡고 있죠.

쉽게 말해, “용적률을 높여줄 테니 대신 뭔가를 내놔야 해”라는 구조입니다.

그게 땅일 수도 있고, 공공시설일 수도 있고, 심지어 현금일 수도 있어요.

특히 신길13구역처럼 공공재건축을 시도한 곳들을 보면, 공공임대 비율이 30%를 넘기도 해요.

용적률은 449%, 건폐율은 38%. 민간 개발이라기엔 다소 과하죠.

그래서 투자자 입장에서는 통합심의나 건축심의를 빠르게 통과한 단지를 고르는 것이 공공기여 리스크를 줄이는 좋은 방법이 됩니다.

 

3. 분양가상한제 + 채권입찰제, 조합원 부담 더 커질 수도 있어요

마지막으로 요즘 많이 얘기되는 게 채권입찰제 도입 가능성입니다.
이 제도는 분양가를 간접적으로 통제하고, 시세차익 일부를 국고로 환수하는 구조예요.

청약자 입장에서는 분양가 외에 채권 할인분을 추가로 부담해야 하니, 부담이 클 수밖에 없죠.
이런 상황에서 미분양이 생길 수도 있고요.

 

특히 중층 재건축 단지는 일반분양 물량이 적은 편인데요,
분양가가 제대로 책정되지 않으면 조합원들에게 돌아오는 비례율이 낮아지고, 추가분담금 리스크는 커지게 됩니다.

 

강남처럼 자금력이 있는 지역은 ‘후분양’이라는 카드로 어느 정도 방어할 수 있지만,
15억 원 안팎의 중고가 정비사업 단지는 이런 유연한 대응이 쉽지 않아요.

정리하면, 재건축은 '기회'이자 '조심해야 할 시장'입니다

지금 시장은 분명히 움직이고 있어요.
거래량이 살아나고, 일부 지역에선 급매물이 사라지고 있습니다.
하지만 그만큼 정부 정책에 따른 리스크도 분명 존재하고 있어요.

 

그래서 제가 추천드리는 건,
1주택자라면 ‘규제 완화됐으니 다 좋아지겠지’라는 생각보다는,

사업 단계가 어느 정도 진행된 안정적인 단지를 선별해서 접근하자는 겁니다.

투자든 실거주든, 정보 하나가 1~2억 원 차이로 이어질 수 있는 시장이니까요.

 

9월 서울 아파트 시장 반등 신호, 6.27대책 2개월 효과 종료?

이 글이 도움 되셨다면?

• 댓글로 궁금한 점 남겨주세요. 같이 얘기해봐요!
• 즐겨찾기해두시면 다음 투자 타이밍 때도 참고하기 좋아요.
• 공유해주시면 더 많은 분들과 정보 나눌 수 있습니다.

'┖ ❦ 투자 생각/부동산시황(가끔적는)' 카테고리의 글 목록

 

재건축 투자, 서울 아파트 거래량, 6.27 대책, 공공기여 리스크, 채권입찰제, 분양가상한제, 이주 리스크, 정비사업 속도, 중층 재건축, 서울 재건축 전망