10.15 대책 이후 부동산 집값이 잡히지 않을 이유, 당분간 조정은 없다.

요즘 부동산 시장을 보면, 정부의 정책 방향과 실제 시장의 움직임이 전혀 다른 길을 걷고 있습니다.

이재명정부는 새아파트 공급 확대를 외치지만, 정작 시장에서는 거래절벽과 매물 급감이 동시에 일어나고 있지요.

이유는 간단합니다. 정책이 공급을 늘리는 것이 아니라 유통물량을 줄이는 방향으로 작용하고 있기 때문입니다.

 

엇박자 정책이 만든 '아파트 공급=유통 절벽’

국토부는 인허가 기간 단축, LH와 공공부지 활용을 통해 서울 도심에 새아파트를 공급하겠다고 합니다. 하지만 한편으로는 다주택자 규제, 대출규제, 부동산 증세, 규제지역 확대 등으로 시장에 강력한 족쇄를 채우고 있습니다. 결과적으로 이 정책들은 공급 확대가 아닌 공급(유통)물량 감소 정책으로 귀결되고 있습니다.

 

 

수도권 주요 지역이 투기과열지구로 지정되면서 재건축 단지들은 조합설립인가 이후 매매가 금지되었습니다. 조합원 간 거래가 막히니 시장에서 매물이 사라집니다. 재개발도 마찬가지입니다. 관리처분인가 이후부터 소유권 보존등기까지 최소 7년은 거래가 불가능하니, 사실상 시장에 나올 수 있는 물량이 거의 없습니다.

 

 

여기에 10.15대책으로 분양권 전매까지 3년간 금지되면서, 수도권 전매시장은 사실상 닫혔습니다. 전세 낀 매물은 세입자 퇴거 확인서를 제출하지 않으면 팔 수 없기 때문에 전세물량까지 급감했습니다. 이렇게 공급과 유통이 동시에 막힌 상황에서 조정장세를 기대하는 건 현실적으로 어렵습니다.

풍선효과가 만든 또 다른 상승세

규제가 강할수록 그 틈새로 ‘풍선효과’가 생깁니다.

10.15대책 이후 대표적인 풍선효과 지역은 화성 동탄2, 구리, 남양주 다산, 용인 기흥 등입니다. 이 지역들은 갭투자 수요와 실수요가 동시에 몰리며 거래량이 빠르게 늘고 있습니다.

심지어 일부 단지는 2021년 하반기 전고점을 돌파하기 시작했습니다.

 

특히 구리, 다산 등 10억 원 이하 신축 역세권 아파트는 이미 전고점을 넘었고, 용인 수지 등 규제지역의 15억 원 이하 중저가 시장도 9월부터 상승세가 이어지고 있습니다. 풍선효과가 강해질수록 상급지 갈아타기 수요도 덩달아 늘고 있습니다.

 

 

조용하던 1기 신도시 산본도 슬슬 분위기가 오는거 같고,

평택 구축도 머지않아 다시 온기가 불지 않을까 생각됩니다. 

 

동탄·용인 매도를 통해 분당 구축으로 이동하거나, 구리·다산 매도 후 강동권 진입을 노리는 식입니다.

이런 움직임은 단순한 투자 수요가 아닙니다. 시장의 심리, 특히 ‘상급지 선호 심리’가 여전히 강하다는 것을 보여줍니다. 돈이 몰리는 곳이 결국 시장의 방향을 정하죠.

 

조정,투과 지역의 저가시장은 실수요가 주도

10.15대책 이후 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 지정된 수도권 저가시장은 오히려 실수요 중심으로 거래가 유지되고 있습니다.

 

대표적인 곳이 노도강입니다. 신혼부부나 2030세대의 내 집 마련 수요가 늘면서 초소형 평형을 중심으로 거래가 꾸준히 이어지고 있습니다.

 

분당 역시 갈아타기 수요가 몰리며 매물이 빠르게 소진되고 있고, 거래가 꾸준히 발생하고 있습니다.

84㎡ 기준 15억 원 이하 중저가 시장에서는 신고가 거래가 대부분입니다. 특히 로열층, 로열동 중심으로 매수세가 견고하지요.

 

고가 아파트, 매물은 없고, 호가는 강하다

20억 원 이상 초고가 시장은 거래량이 줄었지만, 매물도 거의 나오지 않습니다.

매수세가 약해졌지만 매도자들도 가격을 내리지 않습니다. 거래비용(취득세, 양도세, 중개수수료 등)을 감안하면 동급지로 갈아타는 게 의미 없기 때문입니다

. 특히 1주택자 입장에서는 상급지로 갈아탈 자금 여력이 없다면, ‘그냥 보유하는 게 낫다’는 판단을 하게 됩니다.

 

결국 시장에 매물이 쌓이지 않으니, 조정장세가 오기 어려운 구조입니다. 매물이 쌓여야 가격이 내려가는데, 지금은 거래량 감소만 있을 뿐 공급은 계속 잠기고 있습니다.

 

숨고르기일 뿐, 하락은 아니다

서울권 1급지의 상승랠리는 지난 2월 설연휴 이후 8개월 이상 이어졌습니다.

단기 급등의 피로감으로 10월 이후 잠시 숨고르기 구간에 들어간 것은 자연스러운 현상입니다.

그러나 이것을 하락의 신호로 볼 수는 없습니다. 오히려 상승 에너지를 비축하는 조정 구간이라고 봐야 합니다.

 

시장참여자들도 이를 알고 있습니다. 매도자는 호가를 내리지 않고, 매수자는 ‘급매’가 나오길 기다리지만 결국 거래가 성사되면 대부분 신고가입니다. 지금 시장은 하락이 아니라 숨고르기, 즉 다음 상승을 준비하는 시간입니다.

향후 변수와 전망

향후 시장에 영향을 줄 수 있는 정책 변수는 2026년 5월 9일 종료 예정인 다주택자 양도세 중과 유예 여부입니다. 만약 연장이 되지 않는다면 2분기쯤 일시적인 급매물이 나올 가능성은 있습니다. 하지만 서울권 1급지, 신축·준신축 아파트는 예외입니다. 이런 물량은 급매를 기대하기 어렵습니다.

 

26년 이후 자동말소되는 임대사업자 물량도 시장에 쉽게 나오기 어렵습니다. 토지거래허가구역 규제로 묶여 있어 전세 낀 매물조차 팔기 어렵기 때문입니다.

 

결국 이재명정부의 정책 기조가 유지되는 한, 부동산 공급 물량이 늘어나지 않는 한 조정장세는 오기 어렵다는 결론입니다. 지금의 시장은 하락장이 아니라 거래절벽 속에서 강한 가격 버티기 구간에 들어가 있습니다.

 

시장은 결국 수급이 결정한다

모든 시장의 본질은 수급입니다. 매물이 줄면 가격은 버텨오르게 되어 있습니다.

지금의 서울·수도권 시장은 그 전형적인 예입니다. 규제가 쌓이고 거래가 막히더라도, 실수요와 풍선효과가 시장의 중심을 단단히 지탱하고 있습니다.

 

10.15대책 이후 조정장세는 오지 않았고, 앞으로도 오기 어렵습니다.

시장은 단기적으로는 숨을 고르겠지만, 중장기적으로는 다시 상승의 발판을 만들고 있습니다.

 

 

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