조정대상지역 지정 전 계약-거주요건 면제? 실거래 타이밍에 따른 세금·허가 이슈

정부가 내일(10월 23일) 추가 부동산 대책을 발표할 예정이라는 소식이 전해지자, 카카오톡 부동산 단톡방마다 술렁이고 있습니다. 특히 서울의 몇몇 지역이 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 추가 지정될 수 있다는 소문이 무성하죠.

 

그런데 여기서 실수하기 쉬운 포인트가 하나 있습니다. 바로 "조정대상지역 지정 전에 계약한 경우, 거주요건이나 토지거래 허가 대상에 해당하냐"는 것인데요. 실제로 지인들과 거래 중인 분양자 대표님들께서도 저에게 자주 문의를 주시고 계세요.

 

그래서 오늘은 복잡한 법령 해석 없이, 실제 사례를 통해 쉽게 설명드리겠습니다. 지금 계약 진행 중이거나 잔금일을 앞두고 있다면 반드시 읽어보세요.

 

1. 조정대상지역 지정 후 매수 시, 거주요건은 ‘적용됩니다’

1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 '2년 보유 + 2년 거주 요건'을 충족해야 하죠. 여기서 ‘거주요건’이 언제부터 적용되는지 혼란스러울 수 있는데요.

 

 

핵심은 주택을 '취득할 당시' 그 지역이 조정대상지역인지가 기준입니다.

• 주택을 취득할 때 해당 지역이 조정대상지역이면 2년 이상 거주해야 비과세 혜택 가능
• 반대로, 취득 시 비조정대상지역이었다면 나중에 조정지역으로 바뀌더라도 거주요건 적용 안 됨
• 주택 취득일은 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날입니다

즉, 거주요건은 양도 시점이 아니라 ‘취득 시점’ 기준이라는 걸 기억하세요.

 

2. 무주택자가 조정대상지역 지정 전 계약했다면, 거주요건 ‘면제’

핵심은 다음 조건입니다.

• 계약일: 조정대상지역 지정 ‘이전’ 또는 ‘당일’
• 계약금: 실제로 지급이 완료된 경우
• 세대 전체가 무주택 상태여야 함

예를 들어볼게요.

 

 

[사례]

• 서울 성동구가 2025년 10월 15일 조정대상지역으로 지정되었다고 가정
• A씨는 10월 10일, 세대원 모두 무주택 상태에서 주택 매매계약 체결 + 계약금 지급
• 12월에 잔금 지급 및 소유권 이전

→ 이 경우 성동구가 조정대상지역이 되었더라도, A씨는 거주요건이 면제됩니다

 

 

왜냐하면?
소득세법시행령 제154조 제5호에 따라, 조정대상지역 ‘공고가 있은 날 이전’에 계약하고 계약금을 지급한 무주택자는 거주요건 적용을 받지 않기 때문입니다.

 

 

여기서 많은 분들이 헷갈리는 ‘공고일 이전’의 개념!

세법에서는 ‘공고일 당일’을 포함한다고 명확히 해석하고 있어요. 실제 국세청 유권해석(서면-2021-부동산-0624, 2022.4.14)에서도 무주택자가 공고일에 계약 및 계약금 지급했다면 거주요건은 면제된다고 확인했습니다.

 

3. 유주택자가 조정대상지역 지정 전 계약하면, 거주요건 ‘적용’

반대로 세대원 중 한 명이라도 주택 보유자였다면 얘기가 달라집니다.

 

 

[사례]

• A씨는 서울 강북구의 주택을 이미 보유 중
• 2025년 3월, 강동구 B분양권을 계약 + 계약금 지급
• 이후 강동구가 2025년 10월 15일 조정대상지역으로 지정됨
• 12월 잔금 및 소유권 이전

→ 이 경우 B주택은 거주요건이 적용됩니다.

즉, 조정대상지역 지정 이전에 계약했더라도 유주택 상태였다면, 해당 주택을 취득한 날 기준으로 지역이 조정지역이면 거주요건 적용입니다.

 

4. 토지거래허가구역 지정 전 계약 시, 허가 대상 아님

요즘 조정대상지역 지정과 함께 토지거래허가구역 지정도 함께 발표될 수 있다는 말이 많습니다. 특히 개발 예정지나 수도권 택지지구는 이런 규제가 한꺼번에 몰려오는 경우가 많죠.

 

그렇다면 토지거래허가구역 지정 전에 계약을 마쳤다면 어떻게 될까요?

 

걱정 마세요. 허가 대상 아닙니다.

 

대법원 판례(1996다6431)에서도 명확히 밝혔습니다.

“토지거래허가구역 지정 전 매매계약이 체결되었고, 계약금이 지급된 경우에는 이후 토지거래허가구역으로 지정되더라도 허가를 받을 필요가 없다.”

 

 

→ 잔금일이나 등기일이 허가지역 지정 이후더라도 계약일 기준으로 허가 대상 여부 판단
→ 계약금 지급까지 완료되었는지 꼭 확인 필요!

 

마무리하며 – 불확실한 시기, 타이밍이 세금과 규제를 가릅니다

지금처럼 정부 규제가 예고된 상황에서는 "언제 계약했느냐, 그때 무주택이었느냐"가 정말 중요합니다.

같은 주택을 사더라도 몇 일 차이로 수천만 원의 세금 차이가 날 수 있어요.

특히 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역이 갑작스럽게 지정될 수 있는 지금 같은 시기엔 계약일과 계약금 지급일 증빙서류를 꼭 보관해두세요.

 

만약 이번 발표로 실거래에 영향을 받을 수 있는 분들은 하루라도 빨리 거래 의사를 확정짓고, 세금이나 허가 문제가 없도록 미리 대비해두는 게 좋겠습니다.

 

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