초고가주택 자금출처조사-국세청이 노리는 케이스 사례 정리

2025년 추석 연휴 직전인 10월 1일, 국세청은 서울 한강 라인을 중심으로 급등한 고가 주택 거래를 면밀히 들여다보고 있다는 내용의 보도자료를 발표했습니다.

 

이 조치는 9월 7일 부동산 관계장관회의에서 발표된 후속조치로, 초고가주택을 중심으로 편법 증여 및 소득 탈루 혐의에 대한 강도 높은 자금출처조사에 본격 착수했다는 의미입니다.

 

이번 조사를 통해 외국인, 연소자, 무소득자 등 고가주택 취득이 의심되는 총 104명에 대한 세무조사가 진행되고 있습니다. 주요 사례와 함께 꼭 알아야 할 자금출처조사 포인트를 하나씩 살펴보겠습니다.

 

1. 30억 초과 초고가 주택 거래자: 편법 증여 및 소득 탈루

국세청은 우선 30억 원 이상의 초고가 아파트를 거래한 사람들을 전수검증 대상으로 삼았습니다. 소득과 자산에 비해 과도한 거래를 한 이들 가운데, 부모로부터의 증여 의심, 또는 소득신고 누락 혐의가 있는 경우가 주요 조사 대상입니다.

 

사례: 부모에게 자금 지원 받았지만 증여세 신고 누락

자녀가 30억 원대 아파트를 취득하면서 소득이 부족했음에도 불구하고 부모로부터 수억 원의 현금을 받아 아파트를 취득한 경우가 대표적입니다. 차용증도 없고, 증여세 신고도 하지 않았다면 조사대상자로 바로 분류됩니다.

 

유의사항

• 부모와 차용계약서를 작성하고 실제로 이자를 지급하며 원리금을 상환하면 증여로 보지 않습니다.
• 그러나 상환 없이 그냥 받은 경우에는 증여세 대상입니다.

 

2. 외국인·연소자의 고가주택 취득: 소득 대비 과도한 거래 주의

국내에 장기 거주 중인 외국인이나 20~30대 연소자가 소득 없이 고가 아파트나 상가용 토지를 수십억 원에 취득한 경우도 조사의 핵심 타깃입니다.

사례: 외국인 자녀, 부모가 운영하는 법인의 자금으로 부동산 취득

외국인 자녀가 국내 소득 없이 수십억 원 상당의 아파트와 토지를 취득했습니다. 조사 결과, 부모가 해외에서 벌어들인 자금 일부를 국내 법인을 통해 유출했고, 이 법인의 자금이 자녀의 부동산 취득에 쓰인 정황이 포착되었습니다.

 

 

유의사항

• 외국 국적이라도 국내 장기거주자는 세법상 거주자로 분류되며, 국내외 증여 모두 과세 대상입니다.
• 자금출처를 명확히 증빙하지 못하면 증여세 및 법인세 탈루로 이어질 수 있습니다.

 

사례: 20대 취업준비생, 고가 아파트 취득

아직 취업 전인 20대 자녀가 서울 핵심지의 고가 아파트를 단독 명의로 매입했습니다. 해당 시점에 아버지는 주택과 해외주식을 처분한 상태였고, 해당 자금의 사용처가 명확히 드러나지 않았습니다. 국세청은 이 자금이 자녀에게 흘러들어간 것으로 판단하고 있습니다.

 

 

유의사항

• 경제활동이 없는 자녀가 수억 원대 부동산을 취득했다면 대부분 증여로 간주됩니다.
• 차용증만으로는 부족하고, 실제 상환이 없다면 증여세 부과됩니다.

 

3. 고액 전월세 거주, 고급 소비생활도 자금출처 조사 대상

고가의 전월세 주택에 거주하면서 외제차, 해외여행, 명품 소비 등 고액 소비를 일상처럼 영위하고 있는 자녀들도 조사 대상입니다.

사례: 소득 없는 자녀가 수억 원대 고급 월세 거주 + 명품 소비

자녀는 정규직 직업 없이 서울의 고급 아파트에서 월 수백만 원의 월세를 지불하며 거주하고 있으며, 외제차 보유, 해외여행, 명품 구매 내역이 확인됩니다. 국세청은 해당 자녀가 부모로부터 편법 증여를 받았거나, 부모 소득을 신고하지 않았을 가능성에 주목하고 있습니다.

 

 

유의사항

• 국세청은 전월세 신고, 출입국 내역, 카드사용 정보까지 종합 분석해 자금출처를 파악합니다.
• 부동산을 매입하지 않아도, 고가의 전세·월세 거주자도 조사 대상이 될 수 있습니다.

 

마무리하며

이번 자금출처조사는 단순히 부동산 취득을 넘어서 소득 수준을 넘어서는 고가의 소비 전반을 조사 범위로 삼고 있다는 점에서 주의가 필요합니다.

 

소득이 없거나 미미한 자녀가 고가 부동산을 취득하거나 호화 생활을 유지하고 있다면, 반드시 사전에 차용증 작성 및 실제 상환, 혹은 증여세 성실 신고가 필요합니다.

 

불필요한 세무조사와 추징을 피하려면, 작은 자금이라도 자금출처를 투명하게 준비하고 관리하는 습관이 중요합니다.

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