2025년 다주택자 양도세 중과 계산 방법과 유예/재시행 여부

양도세 중과 다주택자 다시 흔들릴까ㅠㅠ?

 

안녕하세요. 요즘 부동산 시장 흐름을 보며 세금 문제를 꼼꼼히 챙겨보고 있는 중년의 한 사람입니다.

예전부터 양도세라는 녀석은 참 예민한 존재라 마음 한구석을 계속 쿡쿡 찌르곤 했지요.

최근 정부가 서울 전역과 경기 일부 지역을 다시 조정대상지역으로 묶으면서, 많은 분들이 “이제 정말 다주택자 양도세 중과가 돌아오는 건가?” 하는 고민을 깊게 하고 있습니다.

 

저 역시 세금 문제를 오래 지켜봐 오다 보니, 중과 여부 하나로 매도 타이밍이 완전히 달라지는 상황들을 수도 없이 봤습니다.

그래서 오늘은 다주택자 중과 규정이 실제로 어떻게 움직여왔는지,

만약 부활한다면 어떤 세금 부담이 생기는지, 세밀하게 풀어보겠습니다.

 

다주택자 중과 유예의 흐름과 현재 상황

다주택자 양도세 중과 규정은 2018년부터 본격적으로 적용되기 시작했습니다.

당시 조정대상지역의 2주택·3주택 이상 보유자에게 추가세율을 얹어 과세했고, 장기보유특별공제도 배제되었습니다. 이후 2021년 개정으로 추가세율이 더 무거워졌죠.

 

 

그러나 2022년 5월 시장 안정 조치를 이유로 중과가 유예되기 시작하며 현재까지 연장되어 왔습니다.

지금 규정상 유예 종료 시점은 2026년 5월 9일입니다. 개인적으로는 정부가 과열을 강하게 경계하지 않는 한 중과 유예 연장이 다시 이뤄질 가능성을 꽤 높게 보고 있습니다.

다만 제도라는 것이 늘 매년 해를 넘기며 결정되기 때문에, 12월 말 전후가 되어야 최종 방향을 확인할 수 있습니다.

 

이런 상황을 마냥 기다리기보다, “만약 중과가 다시 부활한다면 내 세금은 얼마나 늘어날까?”를 먼저 정확히 이해하는 게 훨씬 현명한 접근입니다.

양도세 중과 부활하면 세금은 얼마나 늘어날까

중과가 무서운 이유는 두 가지가 동시에 작동하기 때문입니다.

첫째, 기본세율이 최대 30%p까지 올라가고
둘째, 장기보유특별공제(장특공제)가 ‘완전히’ 사라집니다.

 

 

예를 들어 보겠습니다.
3주택 이상 보유자가 조정대상지역 주택을 팔고 양도차익이 10억, 보유기간 10년이라고 가정해보지요.

중과가 없을 때는
양도차익 10억에서 장특공제 20%를 빼고 과세표준을 계산합니다.

 

이렇게 계산하면 세금은 약 2.99억, 지방세 포함 약 3.29억 정도로 마무리됩니다.

 

하지만 중과가 부활하는 순간 이야기는 완전히 바뀝니다.
장특공제가 사라지므로 10억 전부가 과세표준의 기초가 되고,

기본세율에 +30%p가 더해진 36~75% 범위의 중과세율이 적용됩니다.
계산 결과는 무려 7.5억 수준.

양도차익의 75%가 세금으로 빠져나가는 구조가 만들어지는 셈입니다.

 

이 정도면 주택을 팔고 싶어도 세금 때문에 손이 떨려 매도를 미루는 상황이 생길 수밖에 없습니다.

하지만 보유세도 만만치 않아 고민만 깊어지는 악순환이 이어지지요.

 

양도세 중과의 핵심은 양도 시점의 지역 상태

많은 분이 헷갈리는 부분이 바로 이것입니다.
주택을 취득할 당시의 상태가 아니라 양도 시점에 조정대상지역인지 여부가 중과 적용의 기준이 됩니다.

 

 

예를 들어 취득 당시에는 조정대상지역이었지만,

나중에 해제되었다면 중과는 적용되지 않습니다. 이 기준 하나만으로도 처분 시점의 전략이 크게 달라집니다.

 

주택 수 계산 시 입주권·분양권 포함 여부

다주택 여부를 판단할 때 조합원입주권과 일정 시점 이후 취득한 분양권이 모두 주택 수에 포함됩니다.
이 규칙은 1세대1주택 비과세, 취득세 중과 판단에서도 동일하게 적용되는 만큼,

자산 구성을 정리할 때 반드시 체크해야 합니다.

 

그러나 조합원입주권 자체를 팔면 중과는 적용되지 않는다

이 부분은 의외로 많은 분이 잘 모르고 있습니다.
입주권은 주택 자체가 아니기 때문입니다.

따라서 조정대상지역의 입주권을 팔아도 중과세율은 적용되지 않습니다.

다만 단기양도 중과는 여전히 적용되기 때문에
1년 이내 양도 시 70%, 1~2년 이내 양도 시 60%의 단기 중과세율을 피하기 어렵습니다.

 

또 하나 기억할 점은 입주권 장특공제 적용 기간입니다.
입주권은 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간만 장특공제가 인정됩니다.
주택과 동일하게 생각하면 안 됩니다.

장기임대주택은 중과 적용 대상에서 제외된다

정부가 제도적으로 보호하는 대표적인 유형이 장기임대주택입니다.
관할 지자체와 세무서에 등록하고 일정 요건을 갖춘 임대주택은
거주주택 비과세, 종부세 합산배제, 양도세 중과배제 혜택을 모두 받을 수 있습니다.

 

 

특히 임대의무기간을 충족하고 양도하는 경우에는
다주택자라도 중과가 배제되고 장특공제를 받을 수 있어 실질적인 절세 효과가 매우 큽니다.

 

등록 말소 시점에 따라 예외도 있으니, 자신이 보유한 임대주택의 상태를 정확히 확인해 두는 것이 좋습니다.

 

글을 마무리하며

 

양도세 중과 규정은 단순히 세율이 오르느냐의 문제가 아니라,

장특공제 배제와 결합되어 폭발적인 세금 상승을 일으키는 구조입니다.

그래서 제도 변화의 톤을 민감하게 살펴보는 것이 필수적입니다.

지금 시장이 변곡점을 지나고 있는 만큼, 한 해 한 해 규정의 흐름을 잘 읽어두는 것이 자산 운영의 중요한 축이 됩니다.

 

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