자금조달계획서 및 지출증빙, 국세청 실시간 공유 전수 점검

안녕하세요. 야수입니다. 요즘 국세청의 움직임이 심상치 않습니다.
부동산 관련 세금 조사 방향이 ‘사후 점검’에서 ‘실시간 검증’으로 바뀌고 있습니다.

 

2025년 10월 30일, 국세청은 부동산 탈세를 근절하기 위해 자금조달계획서와 지출증빙 자료를 국토교통부와 실시간으로 공유하겠다고 발표했습니다.

이 말인즉, 이제는 주택을 취득하는 순간부터 자금의 흐름이 국세청에 그대로 노출된다는 뜻입니다.

 

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1. 기존 자금조달계획서 제출 및 검증 절차

먼저 지금까지의 절차를 짚어보겠습니다.

자금조달계획서는 지역과 금액, 거래 주체에 따라 제출 여부가 달랐습니다.

 

가. 규제지역 (투기과열지구·조정대상지역)

이 지역에 있는 주택을 취득할 경우, 금액과 관계없이 자금조달계획서 제출이 의무입니다.

나. 비규제지역

6억 원 이상 주택을 매수할 때만 제출합니다.
6억 미만은 제출 의무가 없었죠.

다. 법인

법인은 지역이나 금액과 상관없이 모든 주택 거래에서 자금조달계획서를 반드시 제출해야 합니다.

 

기존 검증 과정은 이렇게 흘렀습니다.

1. 국토부는 자금조달계획서 접수 후, 한국부동산원에 위탁하여 1차 검증을 했습니다.
2. 특히 투기과열지구 내 거래는 취득 자금의 지출증빙(통장 거래내역, 대출계약 등)을 함께 검토했습니다.
3. 탈세가 의심되는 일부 사례만 선별해 국세청으로 자료를 넘겼습니다.
4. 국세청은 내부 소득자료, 신용카드 내역, 상속·증여 신고 내역 등을 종합적으로 대조해 탈루 혐의가 있는 사람만 조사 대상으로 삼았습니다.

즉, 예전에는 ‘선별된 의심 건’만 국세청이 들여다봤던 구조였습니다.

2. 앞으로는 국세청이 자금조달계획서를 실시간으로 공유받는다

이제는 이야기가 다릅니다.

앞으로는 한국부동산원에 제출되는 모든 자금조달계획서와 지출증빙이 국세청과 실시간으로 공유됩니다.

이 말은 곧,
모든 자금조달계획서가 국세청의 전산망에 즉시 올라가 분석된다는 뜻입니다.

국세청은 이를 본인의 재산, 소득, 신용카드 사용내역, 상속·증여 신고 이력과 연결해 자동 비교합니다.

이 과정에서 출처가 불분명하거나, 신고 내용과 실제 자금 흐름이 다른 경우 바로 조사 대상에 오릅니다.

 

결국, 자금조달계획서를 제출한다는 것은 이제 단순한 서류 제출이 아니라

‘국세청의 전수 점검 리스트에 이름을 올리는 것’*나 마찬가지입니다.

물론 합법적인 자금으로 주택을 구입한 사람이라면 걱정할 필요는 없습니다.

다만, 가족 간 증여나 차입금 등은 증빙을 명확히 갖춰야 합니다.

 

3. 국세청 실제 자금출처 조사 사례

국세청은 이번 발표와 함께 몇 가지 실제 조사 사례를 공개했습니다.
이 사례들은 앞으로 어떤 방식으로 조사될지 방향을 잘 보여줍니다.

 

1) ‘검은머리 외국인’ 자녀 현금 증여 누락

외국인 신분의 자녀가 서울 신축 아파트를 갭투자로 취득했습니다.
자금조달계획서에는 “기존 주택 매도대금으로 취득”이라고 적었지만,
조사 결과, 기존 주택 매도대금은 본인 전세자금으로 쓰였고
실제 취득자금은 부친이 현금으로 증여한 것으로 드러났습니다.

결과적으로 증여세를 추징당했습니다.

 

2) 부모의 증여금으로 산 아파트를 팔아 초고가 아파트 취득

과거에 부모에게 증여받은 돈으로 아파트를 샀지만 증여세 신고를 하지 않았던 경우,
그 아파트를 팔아 새 아파트를 사면 결국 과거 증여 사실까지 추적당합니다.

국세청은 “기존 주택 매도대금”이라고 신고했지만, 실제로는
그 주택 자체가 부모의 증여금으로 취득한 것이었다는 점을 확인했습니다.

증여세 무신고의 경우 부과제척기간이 최대 15년,
무신고가산세 20%와 납부지연이자(연 약 8%)까지 붙습니다.

 

 

3) 비급여 현금 진료비를 누락해 고가 아파트 취득

의사인 납세자가 현금 결제 유도 후 비급여 진료비를 개인 계좌에 입금받아 신고 누락한 사례입니다.
그 돈으로 재건축 예정 아파트를 샀고,
국세청은 통장 자금 흐름을 추적해 매출 누락분을 확인했습니다.

결과는 현금영수증 미발급 가산세(20%) + 종합소득세 수억 원 추징이었습니다.

 

4) 법인 매출 누락 자금으로 아파트 취득

농산물 유통업 법인 대표가 회사 매출 중 일부를 빼돌려 고가 아파트를 산 사례입니다.
자금조달계획서에는 “전세금 반환 자금”이라 했지만 실제 전세계약 금액이 달랐습니다.
조사 결과, 회사에서 빼돌린 현금 매출로 주택을 취득한 것으로 확인되어
법인세와 상여처분에 따른 소득세까지 추징되었습니다.

 

5) 부모와 허위 전세계약으로 증여세 회피

대학생이 고가 아파트를 사면서,
부모가 세입자인 것처럼 허위 전세계약을 맺고 보증금을 자금출처로 기재했습니다.
하지만 실제로는 부모와 함께 거주 중이었고,
국세청은 이를 편법 증여로 판단해 증여세 수억 원을 부과했습니다.

 

4. 자금출처 조사, 이렇게 대비해야 합니다

이제 주택을 구입하려면 자금 흐름 전체를 서류로 입증할 수 있어야 합니다.

다음 항목만 잘 지켜도 불필요한 조사를 피할 수 있습니다.

 

1. 자금 출처별로 명확히 구분 (예금, 매도대금, 대출, 증여, 차입금 등)
2. 입출금 내역 전 구간 증빙 확보
3. 가족 간 자금이동은 반드시 신고 또는 차용증 작성
4. 차용 시 이자율·상환일정 명확히
5. 현금거래 최소화, 가능하면 계좌이체
6. 기존 주택 처분대금의 사용처 일치
7. 사업자·법인대표는 개인자금과 구분
8. 전세보증금 등 임대차계약 내용 일치 확인
9. 계약금·중도금·잔금 송금증 및 취득세 영수증 보관
10. 타인 명의 계좌를 통한 송금 금지

 

마무리

이제는 부동산 거래의 모든 자금 흐름이 데이터로 기록되고, 국세청과 실시간으로 교차 분석되는 시대입니다.
무엇보다 중요한 건 ‘출처가 분명해야 한다는 것’.

 

누군가에게 돈을 빌렸다면 빌렸다는 증거,

부모님이 도와주셨다면 증여신고

 

그게 번거로워 보여도, 나중엔 수억 원짜리 보험이 됩니다.

세금은 피할 대상이 아니라 예측하고 관리할 대상입니다.
이제는 운이나 눈치가 아니라, 준비된 서류가 나를 지키는 시대입니다.