잠실 아시아선수촌 아파트 재건축 분담금과 사업성 분석

잠실 아시아선수촌 아파트는 1986년 서울 아시안게임 선수단 숙소로 지어졌지만, 지금은 서울 동남권의 대표적인 고급 아파트로 손꼽힙니다. 당시만 해도 보기 드물었던 지하주차장 설계, 넓은 동 간 거리, 쾌적한 녹지율 등은 지금 봐도 앞선 디자인이라 할 만합니다.

이 단지는 단순히 오래된 아파트가 아니라, 대한민국 아파트 역사에서 하나의 이정표 같은 존재입니다. 그리고 지금, 이 전설적인 단지가 다시 한 번 변화를 앞두고 있습니다. 바로 재건축 정비구역 지정 전 단계에 들어섰기 때문입니다.

 

아시아선수촌 아파트의 입지와 규모

아시아선수촌 아파트는 송파구 잠실동 88번지 일대, 2호선과 9호선이 교차하는 더블역세권에 위치해 있습니다. 단지 바로 옆엔 아시아공원이 자리해 있고, 주변엔 롯데월드, 코엑스, GBC(현대자동차 글로벌비즈니스센터) 등 대규모 개발 프로젝트가 이어지고 있습니다.

 

 

현재 1,356세대로 구성된 중대형 단지이며, 올림픽선수기자촌·올림픽훼밀리 아파트와 함께 잠실 3대 올림픽 아파트로 불립니다.

이 단지는 최근 지구단위계획 구역으로 지정되며 재건축 추진에 속도를 내고 있습니다. 계획대로라면 용적률을 기존 150%대에서 300%까지 높여 약 3,500세대 규모, 최고 75층 초고층 아파트 단지로 변모할 예정입니다.

 

아시아선수촌 정비계획과 주변 개발 호재

아시아선수촌 재건축은 서울시의 ‘신통기획’ 사업으로 진행됩니다.
정비계획에는 도로 2,287㎡, 공원 66,044㎡, 문화시설 34,000㎡, 주차장 280,687㎡, 치안센터 600㎡ 등이 포함되어 있습니다.

이 지역은 국제교류복합지구 개발의 핵심 축으로도 꼽히죠.
삼성동 GBC, 코엑스~잠실 마이스 단지, 영동대로 복합개발 등과 연계되면서 도시 전체의 가치가 급격히 상승할 것으로 예상됩니다.

현재는 투기과열지구이자 토지거래허가구역으로, 실거주 요건이 까다롭고 대출 규제도 있습니다.

• 15억 미만은 6억
• 15억 초과~25억 미만은 4억
• 25억 이상은 2억까지 대출 가능

즉, 현금 여력이 풍부한 실수요자 중심 시장으로 재편되고 있습니다.

 

아시아선수촌 재건축 사업성 분석

아시아선수촌 아파트의 총 사업면적은 약 35,891평(상가 1,401평 포함)입니다.
기존 용적률 152%에서 300%로 상향 시 연면적은 107,673평으로 확대됩니다.

임대주택을 10% 반영하면 약 10,767평, 일반분양 면적은 약 9,700평 수준입니다.

 

아시아선수촌 공사비와 총 사업비

평당 공사비를 1,200만 원으로 가정하면 총 공사비는 약 1조 9,381억 원에 달합니다.
여기에 철거비, 금융비용, 조합 운영비 등 각종 부대비용 4천억 원을 더하면 총 사업비는 약 2조 3,381억 원입니다.

잠실의 입지와 고급화를 감안하면 이 정도 수준은 합리적인 가정으로 볼 수 있습니다.

 

아시아선수촌 수익 추정

• 조합원 분양가: 평당 9천만 원
• 일반분양가: 평당 1억 2천만 원
• 상가 분양가: 평당 7천만 원
• 임대주택 분양가: 평당 1,500만 원

이를 기준으로 계산하면 총 수익은 약 6조 3,406억 원 규모로 추정됩니다.

 

아시아선수촌 비례율과 예상 분담금

비례율(총수익 – 총비용 ÷ 종전자산평가액)은 약 1.01 수준으로,

 

손익이 거의 비슷한 안정적인 구조입니다.

 

 

평균 45평형 기준으로 감정평가액이 평당 7,235만 원이라면 약 32억 5천만 원 수준이며, 조합원 분양가가 40억 5천만 원이라면 예상 분담금은 약 8억 원 안팎으로 계산됩니다.

잠실 입지와 향후 프리미엄을 감안하면 현실적인 수준입니다.

 

아시아선수촌 향후 전망과 변수

현재 추진위원회 내부에서는 상가 소유주와의 이해관계 문제, 동의서 징구 과정의 불법성 논란 등으로 다소 갈등이 있지만, 재건축 사업에서는 이런 조율 과정이 필수적입니다.

무엇보다 아시아선수촌 아파트는 단순히 주거단지가 아니라, 잠실권역 도시개발의 핵심 축입니다.
국제교류복합지구, 영동대로 개발, GBC 등과 맞물려 잠실 일대의 가치 상승은 이미 구조적으로 예정된 흐름이라 할 수 있습니다.

 

마무리

잠실 아시아선수촌 아파트 재건축은 단순한 노후 단지의 재탄생이 아닙니다.
서울의 미래 주거 지형을 바꾸는 도시 리모델링 프로젝트이자, 잠실의 새로운 랜드마크를 세우는 과정입니다.

정비구역 지정 이후 구체적인 사업계획과 분담금이 확정되면, 그때부터 진짜 시장의 눈이 집중될 것입니다.
앞으로도 잠실 아시아선수촌 아파트의 재건축 진행 상황과 수익성 변화를 꾸준히 살펴볼 필요가 있습니다.