기흥구 구갈한양 재건축, 서울 규제 이후 돈이 몰리는 이유

부동산은 원래 금수저들의 대표적인 투자처입니다. ‘흙수저가 집 사는 건 꿈’이라는 말이 나온 지도 오래됐죠. 서울 강남 3구나 용산, 마포 같은 상급지들은 진작부터 억소리 나는 가격대를 형성했고, 지금은 경기도 재개발·재건축조차 기본 10억 이상입니다. 예전에도 비쌌지만 이 정도는 아니었다는 말이 나올 정도입니다.

 

예를 들어 2000년대 초 용산은 5억대였고, 1980년대 은마아파트는 1억 안팎이었습니다. 물론 물가가 지금과 비교할 수는 없지만, 시간 흐름에 따라 자산 가치가 얼마나 상승했는지 알 수 있는 대목입니다. 지금 기준으로 보면 2030년에는 지금보다 더 높은 가격이 형성돼 있을 가능성이 높다는 추정이 가능합니다.

 

서울은 현재 전역이 토지거래허가구역으로 묶여 있고 대출도 거의 나오지 않는 수준입니다. 이런 상황에서 투자자들은 자연스럽게 시선을 옮기게 됩니다. 유동성은 결국 흘러가게 되어 있고, 이제 그 관심이 향하는 곳이 바로 동탄, 군포 금정, 용인 기흥구, 안양 만안구, 구리시 같은 서울 인접 핵심지 중 규제의 사각지대입니다.

 

그중에서도 오늘은 용인시 기흥구 구갈한양아파트 재건축 예정지를 중심으로 분석해보겠습니다. 기흥구는 현재 토지거래허가구역도 아니고 투기과열지구도 아닙니다. 자유롭게 매수할 수 있는 지역이죠.

 

서울 강력 규제의 풍선효과, 기흥구로 간다

서울이나 경기 상급지에 이미 진입한 사람들은 최근 규제 이후로 거래를 오히려 자제하고 있습니다. 굳이 팔 필요가 없기 때문이죠. 호가만 올라가고 거래는 없으며, 실수요자들도 신중해지는 흐름입니다. 급매만 거래되는 가운데, 주식이나 암호화폐로 자산을 형성한 젊은 투자자들은 실거주 명목으로 서울 핵심지를 신고가로 사들이고 있습니다.

 

 

문제는 서울 내 투자·거주 수요가 풀릴 곳이 마땅치 않다는 점입니다. 이른바 "서울의 평양화"라는 말까지 나올 정도로 비정상적 공급 및 수요 억제 정책이 길어지면서, 시장은 새로운 탈출구를 찾기 시작했습니다. 경기도 남부 중에서도 규제의 빈틈을 보이는 지역들, 바로 기흥구가 그 수혜 대상입니다.

 

 

수지구는 이미 정부의 중점관리지역으로 분류되어 있고, 바로 옆 기흥구는 아직 비교적 자유로운 편입니다. 위치상 분당구와 수원의 영향을 반반씩 받는 기흥구는 출퇴근, 교육, 교통, 생활 인프라 측면에서 높은 점수를 받을 수 있는 지역입니다. 특히 구갈동, 기흥역 일대는 지하철, 광역버스, 교육 인프라(초품아)까지 모두 갖춘 입지입니다.

 

구갈한양 재건축, 사업성은?

구갈한양아파트는 최근 정밀안전진단을 통과했으며, 현재 적정성 검토를 앞두고 있습니다. 조만간 재건축 정비구역 지정이 유력한 상황입니다. 총 10개 동, 15층 규모이며, 용적률은 211%로 비교적 높은 편입니다. 구갈초등학교를 끼고 있어 초품아(초등학교 품은 아파트)이며, 재건축 시에도 학교를 존치하고 공사를 진행할 것으로 예상됩니다.

 

 

기흥역까지 도보권, 주변 상권도 잘 발달되어 있고, 서울 접근성도 뛰어납니다. 특히 기흥역 더샵, 센트럴푸르지오 등의 준신축 아파트 시세가 평당 3,000만원을 넘기고 있어, 가격 기대감도 충분합니다.

 

구갈한양의 대지면적은 약 9,561평, 총 624세대이며, 용도지역은 3종 일반주거지역입니다. 현재 용적률 211%를 기준으로 연면적은 약 20,173평이며, 용적률 300%까지 적용 시 연면적은 약 28,683평이 됩니다. 여기에 임대주택 면적을 15%로 설정하고, 상가 면적을 500평으로 가정하면 일반분양 면적은 약 3,700평가량으로 추정됩니다.

 

 

총 공사비는 평당 900만원으로 계산했고, 지하층과 커뮤니티 등 추가 면적을 고려해 연면적에 1.2배를 적용해 총 34,419평, 약 3,097억의 공사비를 산정했습니다. 철거비, 금융비용, 감리비, 예비비 등을 포함한 기타 사업비는 약 600억으로 추정됩니다. 전체 비용은 약 3,697억 수준입니다.

 

수익성 분석

공시지가는 평당 약 1,077만원이며, 감정평가는 일반적으로 공시지가의 1.4배 수준에서 산정합니다. 감정가를 평당 1,500만원으로 잡으면 조합원들의 종전자산 평가액은 약 3,041억으로 계산됩니다.

 

 

조합원 분양가는 평당 2,500만원, 일반분양가는 평당 3,300만원으로 가정했습니다. 일반분양 수익은 약 1,223억, 임대주택 수익은 430억, 상가 수익은 150억, 조합원 분양 수익은 약 5,043억으로 예상되며, 전체 수익은 약 6,846억입니다.

 

 

여기서 비례율을 계산하면, (총 수익 - 총 비용) ÷ 종전자산 평가액으로, 약 1.03이 나옵니다. 비례율이 1과 유사하다는 것은 사업성이 아주 높다고 보기는 어렵지만, 시장 시세가 조금만 더 오르거나 분양가가 상향되면 분담금 없이도 수익이 발생할 수 있는 구조입니다.

 

정비구역 지정 전이기 때문에 무리한 선투자는 위험할 수 있지만, 중장기적으로는 서울을 대체할 수 있는 신규 중심지로서 기흥구 구갈동 일대의 미래 가치는 주목해볼 만합니다.

 

서울에서 밀려나는 실수요자, 유동성은 결국 움직인다

현재 기흥역 인근의 준신축 시세가 평당 3천만원 수준입니다. 서울 강북권에서도 이 가격대는 어렵고, 대출도 잘 나오지 않는 상황입니다. 결국 유동성은 접근 가능한 입지로 몰릴 수밖에 없으며, 실거주뿐 아니라 중장기적 재건축 기대감까지 더해진 기흥구 재건축 초입 단지들은 다음 사이클의 중심지가 될 가능성이 높습니다.

 

이런 흐름은 동탄, 군포 금정, 안양 만안구 등 서울에서 가까우면서 규제에서 자유로운 지역에도 확산될 수 있습니다. 과거 풍선효과는 항상 그랬고, 이번에도 예외는 없을 것입니다. 서울과 경기 핵심지는 여전히 금수저들의 투자처지만, 흙수저 실수요자들이 다음 기회를 노릴 수 있는 곳은 지금 이 순간에도 만들어지고 있습니다.