송파구 문정동 문정시영 리모델링과 재건축 가능성 분석

서울 송파구 문정동에 자리한 문정시영아파트는 1980년대 후반 서울시가 공급한 ‘시영(市營) 아파트’로, 어느덧 37년차를 맞은 노후 단지입니다.

최근 이 단지가 서울형 리모델링 1호 단지로 추진되면서 시장의 주목을 받고 있습니다. 하지만 일각에서는 “리모델링보다 재건축이 더 낫지 않겠느냐”는 의견도 꾸준히 제기되고 있죠.

 

오늘은 문정시영의 리모델링 추진 현황, 재건축 전환 가능성, 그리고 사업성 분석까지 살펴보겠습니다.

 

 

문정동의 입지와 개발 흐름

문정동과 가락동은 송파구의 동남쪽 외곽에 위치해 있습니다.
잠실·삼성·청담처럼 ‘강남 3구’로 불리는 핵심지와 비교하면 상대적으로 외곽이지만, 최근 신축 단지 공급과 리모델링 바람으로 새롭게 주목받고 있는 지역입니다.

대표적으로 가락현대 재건축, 더샵 송파루미스타, 힐스테이트 e편한세상 문정 등 신축 단지들이 속속 들어서며 시세를 끌어올리고 있습니다.

가락현대의 84㎡는 18억~19억 원에 거래될 정도로 송파 내에서도 강세죠.

 

 

문정시영아파트는 5호선 문정역과 인접한 역세권 단지로, 가락프라자 상권과도 가까워 생활 인프라가 편리합니다.
다만 지하주차장이 없는 복도식 구조, 소형 평형 중심, 고도제한(성남공항 영향) 등이 단점으로 꼽힙니다.

 

문정시영 리모델링 추진 현황

문정시영은 현재 '더샵 골드하임’이라는 이름으로 리모델링을 추진 중이며,
서울시가 지정한 서울형 리모델링 시범사업 1호 단지입니다.

이미 교통영향평가를 통과했고, 건축심의 준비 단계에 있습니다.

다만 리모델링은 구조 변경 폭이 작고 내력벽 철거에 제약이 많아 절차가 복잡합니다.
특히 1층 필로티를 수직증축으로 간주하기 때문에 안전성 검토 1·2차 심사를 거쳐야 하죠.

 

리모델링은 재건축보다 규제가 완화된 대신,
용적률을 크게 높이기 어렵고 일반분양 물량이 적어 수익성이 낮은 구조입니다.
그래서 일각에서는 “차라리 재건축으로 방향을 바꾸자”는 의견도 나오고 있습니다.

 

 

재건축 시뮬레이션

문정시영의 대지면적은 6,407평, 용적률은 215%, 총 1,316세대입니다.
이를 재건축 가정으로 단순 시뮬레이션하면 다음과 같습니다.

• 기존 연면적: 13,775평
• 용적률 상향 300% 적용 시 연면적: 19,221평
• 임대주택 10%(1,932평), 기반시설 3%(576평) 반영
  → 일반분양 가능 면적: 약 2,938평

 

예상 공사비 및 총비용

공사비는 평당 1,000만 원으로 계산합니다.
리모델링이지만 커뮤니티·지하주차장·정비시설 등을 포함해 연면적의 1.5배를 반영하면 총 공사비는 약 2,883억 원입니다.

여기에 철거비, 조합운영비, 금융비용, 세금 등을 합한 기타사업비 560억 원을 더하면 총비용은 3,433억 원으로 추정됩니다.

 

감정평가액 및 수익 분석

공시지가는 평당 3,300만 원 수준이며, 실거래가는 18평형 기준 약 8억 원(평당 4,500만 원)입니다.
공시지가의 1.3배를 적용하면 평당 감정평가액은 약 4,290만 원으로 계산됩니다.
조합원 전체의 종전자산평가액은 5,909억 원 수준입니다.

 

총 수익 추정

• 조합원 분양가: 평당 5,800만 원
• 일반분양가: 평당 6,500만 원
• 임대주택: 평당 1,500만 원

이를 적용하면

• 조합원 분양수익: 7,989억
• 일반분양 수익: 1,909억
• 임대주택 수익: 289억
  → 총 수익 1조 187억 원

 

비례율과 분담금 계산

비례율 = (총수익 - 총비용) ÷ 종전자산평가액
→ (10,187억 - 3,433억) ÷ 5,909억 = 1.14

이는 비교적 안정적인 수준입니다.

 

조합원 감정평가액이 평당 4,290만 원, 18평 보유 시 총 7억 7,220만 원입니다.
비례율을 곱한 권리가액은 약 8억 8,030만 원,

 

조합원 분양가를 평당 5,800만 원으로 가정하면 25평형은 약 14억 5천만 원으로,
예상 분담금은 약 5억 7천만 원 수준입니다.

 

향후 전망

문정동 일대는 현재 거여·마천 3호선 연장, 문정법조단지 확장, 가락시장 현대화 사업 등 대형 개발 이슈가 집중된 지역입니다.

이에 따라 문정시영 리모델링이 완료되면 지역 내 주거 수준을 한 단계 끌어올릴 것으로 보입니다.

 

다만 고도제한과 낮은 대지지분으로 인해 재건축보다는 리모델링 방향이 현실적이라는 평가가 우세합니다.
재건축 추진 시 사업기간이 늘어나고 비용 부담이 커질 수 있기 때문이죠.

 

마무리

문정시영아파트는 서울의 낡은 시영아파트 중에서도 도심 접근성과 생활 편의성이 뛰어난 곳입니다.
리모델링이 완료되면, 문정·가락 일대의 주거 수준이 한층 높아질 것으로 기대됩니다.

또한 ‘서울형 리모델링 1호 단지’라는 상징성도 커서, 향후 서울시 리모델링 정책의 시범 모델이 될 가능성이 큽니다.