서울 이촌동 왕궁아파트 재건축 추진-사업시행인가 임박, 분담금은 어떻게 될까?

울 부동산 시장을 오래 지켜보신 분들이라면 요즘 분위기가 예사롭지 않다는 점, 느끼셨을 겁니다. 겉으론 조용해 보이지만, 실수요와 투자 수요 모두 움직임이 분명히 보이고 있습니다. 그 중심에 선 곳이 바로 이촌동 왕궁아파트입니다.

 

1974년 준공된 이 노후 단지가 지금, 고급 한강변 신축 아파트로 탈바꿈하려는 준비에 본격적으로 들어갔습니다.

특히 2025년 사업시행인가 신청이 임박한 상황이라, 그 여파로 분담금 구조나 사업성에 대한 분석이 필요해졌습니다.

 

이번 글에서는 왕궁아파트의 입지, 재건축 사업 계획, 조합원 분담금, 그리고 투자자들이 주목해야 할 포인트들을 차근차근 짚어보겠습니다.

 

이촌동, 단순한 용산이 아닙니다

이촌동은 그저 용산구 안의 한 동네가 아닙니다.
강남 3구와 견줄 수 있는 서울의 대표 부촌 중 하나이며, 실거주 수요는 물론 자산가들의 관심이 꾸준한 지역입니다.

 

한강 조망권, 더블역세권, 국립중앙박물관 같은 상징적인 시설들까지 갖춘 입지는 단순한 호재가 아니라 ‘클래스’입니다.
바로 옆에 있는 래미안 첼리투스는 현재 50평 기준 50억을 넘어섰으며, 평당 가격은 1억 이상을 형성하고 있습니다.

 

 

이런 상황에서 왕궁아파트가 신축으로 재탄생한다면, 평당 1억 5천만 원에서 2억까지도 가능하다는 시장의 평가가 나옵니다.

왕궁아파트 재건축 추진 개요

왕궁아파트는 현재 조합 설립을 마쳤고, 2025년 중 사업시행인가 신청을 앞두고 있어 속도가 빠른 편입니다.

사업 개요를 간단히 정리해보면 다음과 같습니다.

• 기존 250세대 → 재건축 후 318세대 (공공임대 58세대 포함)
• 최고 49층 규모
• 용적률: 기존 148% → 재건축 후 최대 250% 적용
• 대지면적: 약 5,233평
• 커뮤니티 시설: 영화관, 골프연습장, 피트니스, 게스트하우스 등 최고급 사양

 

 

특히 전 세대 남향 배치, 사선 설계, 통창 구조로 설계되어 한강 조망권을 극대화할 예정이며, 실내 천장고도 2.9m 이상으로 아크로서울포레스트 수준의 사양이 도입됩니다.

 

 

분담금 부담은 어느 정도인지

조합원들에게 가장 민감한 문제는 역시 분담금입니다.
왕궁아파트는 조합원 감정평가액이 상당히 높게 책정된 편으로, 상대적으로 분담금 부담이 크지 않게 나올 가능성이 높습니다.

 

• 조합원 감정평가액: 평당 약 7,950만 원
• 조합원 분양가: 평당 9,000만 원
• 비례율: 약 1.1
• 45평 기준 예상 분담금: 약 1억 1,475만 원

공사비가 다소 오르더라도, 분양가 역시 상승할 가능성이 높은 만큼 현재 구조에서는 조합원에게 유리한 사업성이라 판단됩니다.

 

총사업비 및 수익 구조

최근 건축 자재비와 인건비 상승으로 인해 서울 내 고급 재건축 단지들은 평당 공사비를 1,300만 원 이상으로 산정하고 있습니다. 왕궁아파트 역시 다음과 같은 규모로 계획되고 있습니다.

• 총 공사비: 약 3,061억 원
• 기타 사업비: 약 600억 원
• 총 사업비: 약 3,661억 원

수익 구조는 다음과 같습니다.

• 조합원 분양 수익: 약 6,969억 원
• 일반분양 수익: 약 3,508억 원
• 임대주택 수익: 약 275억 원
• 총 수익: 약 10,477억 원

수익성 면에서는 굉장히 견고한 구조입니다.

일반적으로 이 정도 규모의 재건축 프로젝트에서 비례율 1.1 이상이 나온다는 것은 사업 안정성이 상당히 높다는 뜻입니다.

 

 

규제 속에서도 강한 이촌동의 매력

현재 서울은 전역이 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.
하지만 원래부터 규제를 받아왔던 강남, 용산은 사실상 '예외지역'으로 시장의 수요가 몰리고 있는 상황입니다.

 

이촌동과 같은 고급 입지에 위치한 단지들은 여전히 자산가들의 실수요가 강하게 존재하며,

정부 규제가 오히려 희소성과 가격 방어력을 더욱 공고히 해주는 역설적인 효과를 보이고 있습니다.

 

정리하며

왕궁아파트 재건축은 단순한 단지 리모델링이 아닙니다.
서울 고급 아파트 시장 내에서 한강변 신축 공급의 핵심 포인트로 떠오른 단지이며,
앞으로의 분양가, 분담금 구조, 실수요 동향에 따라 시장 내 입지가 크게 상승할 가능성이 높습니다.

 

사업성도, 입지도, 브랜드 가치도 모두 갖춘 상황에서
이촌동 왕궁아파트는 앞으로 서울 부동산 시장을 이끌 또 하나의 중심축이 될 것입니다.