구리시 수택2구역 재개발 조합설립인가 완료 풍선효과와 분담금 분석

서울의 집값이 단단한 벽을 만들면서, 이제는 바로 옆 도시인 구리시가 주목받고 있습니다.
그중에서도 가장 큰 관심을 끄는 곳이 바로 수택2구역 재개발 사업입니다.

 

이 구역은 이미 조합설립인가를 완료했으며, 현대건설 컨소시엄이 시공을 맡아 7,700세대 규모의 초대형 단지로 변모할 예정입니다. 이번 글에서는 수택2구역의 사업 개요부터 분담금, 향후 기대효과까지 꼼꼼히 살펴보겠습니다.

 

구리시 수택2구역의 입지와 도시적 의미

구리시는 경기도 동북부, 서울 강동구와 남양주 사이에 위치한 도시입니다.
서울과 지리적으로 맞닿아 있으면서도 상대적으로 부동산 가격이 합리적이기 때문에, 최근 ‘10·15 대책’ 이후 풍선효과의 수혜지로 평가받고 있죠.

 

 

수택동은 구리 시내 중심부에 자리하며, 주변에는 지하철 8호선 별내선 연장선, 구리역~장자호수공원역 더블역세권, 수도권 제1순환고속도로, 북부간선도로 등 교통망이 집중되어 있습니다.

 

특히 별내선 개통 이후엔 잠실·성남 접근성이 획기적으로 개선될 전망이라, 출퇴근 수요가 크게 늘 것으로 보입니다.

 

수택2구역 재개발 개요

• 위치: 구리시 수택동 일대
• 면적: 34만 2,780㎡ (약 103,872평)
• 세대수: 약 7,700세대
• 시공사: 현대건설 컨소시엄
• 총사업비: 약 2조 8천억 원 규모
• 규모: 지하 2층~지상 38층

현대건설이 70% 이상의 지분을 차지하고 있으며, 단지 내에는 360도 조망이 가능한 스카이 커뮤니티, 대규모 녹지공간, 입주민 전용 인프라 시설이 조성됩니다.

 

이 정도면 구리시가 단순한 베드타운을 넘어 독립된 생활 중심도시로 성장할 가능성이 높습니다.

 

 

구리시 수택2구역 사업성 분석

조합원 수는 약 4,280명이며, 기존 최대 용적률은 250%에서 300%로 상향되었습니다.
이는 사업성을 높이는 동시에, 임대주택이나 기부채납 비율이 늘어나는 요인도 있습니다.

 

 

용적률 180%를 기준으로 계산하면 연면적은 약 18만 6천 평,
용적률 300% 적용 시엔 약 31만 평 규모의 개발이 가능해집니다.

 

여기서 임대주택은 15%(46,742평), 기반시설 10%(31,161평), 상가 1,000평을 반영할 경우 일반분양 면적은 약 45,700평으로 산출됩니다.

 

구리시 수택2구역 총 비용 분석

수도권 지역이므로 서울보다 낮은 공사비를 적용해 평당 800만 원으로 계산했습니다.

총 공사비는 2조 8천억 원 수준이며, 부대비용을 반영하면 총사업비는 약 3조 8,400억 원입니다.

 

이 안에는 철거비, 감리비, 조합운영비, 금융비용, 교통영향평가비 등이 모두 포함됩니다.

 

구리시 수택2구역 종전자산 평가

현재 수택동 아파트의 시세는 평당 1,300만~4,700만 원 수준으로 차이가 크지만,
평균 공시지가 1,200만 원에 보정률 1.4배를 적용하면 평당 1,680만 원 정도가 적정 감정평가액으로 보입니다.

 

이를 기준으로 하면 조합원 총 종전자산평가액은 약 3조 1,410억 원으로 계산됩니다.

 

구리시 수택2구역 수익 구조

• 조합원 분양가: 평당 3,000만 원
• 일반분양가: 평당 4,200만 원
• 임대주택: 평당 1,500만 원
• 상가: 평당 4,000만 원

 

 

이 수치대로라면

• 조합원 분양수익: 56,069억
• 일반분양 수익: 19,212억
• 임대주택 수익: 7,011억
• 상가 수익: 400억
  총 수익은 약 8조 2,692억 원으로 추정됩니다.

 

구리시 수택2구역 비례율과 예상 분담금

비례율 = (총수익 - 총비용) ÷ 종전자산평가액
→ (82,692 - 38,408) ÷ 31,410 = 1.4

비례율이 1.4면 상당히 양호한 수준으로, 조합원 입장에선 분담금 부담이 크지 않은 구조입니다.

 

예를 들어, 25평형을 보유한 조합원의 감정평가액이 평당 1,680만 원이라면 약 4억 2천만 원이며,
이에 비례율을 곱한 권리가액은 5억 8,800만 원,
조합원 분양가를 평당 3천만 원으로 가정할 경우 25평은 7억 5천만 원으로,
분담금은 약 1억 6,200만 원 수준으로 계산됩니다.

 

물론 향후 공사비 인상이나 기부채납 비율 변경 등에 따라 변동 가능성은 존재합니다.

 

구리시 수택2구역 향후 전망

구리시는 서울 강동과 맞닿아 있고, 갈매·별내·왕숙 등 주변 신도시와의 연결성이 좋아 생활권 확장 효과가 크다는 점이 강점입니다.

특히 별내선 개통, GTX-B 노선 연결, 그리고 갈매역세권 지식산업센터 등 주거+일자리 복합 도시로의 성장이 본격화되고 있죠.

 

결국 수택2구역은 단순히 구리 한 구역의 재개발이 아니라,
서울 외곽의 대체 주거벨트 중심축으로 자리 잡는 출발점이라 할 수 있습니다.

 

정리하며

수택2구역은

• 조합설립인가 완료
• 현대건설 시공 확정
• 7,700세대 대단지 규모
• 비례율 1.4, 평균 분담금 약 1.6억 원

이라는 매우 견실한 사업 구조를 가지고 있습니다.

향후 건축심의와 사업시행인가, 분양승인까지 순조롭게 진행된다면 구리시는 명실상부한 ‘서울 인접 신흥 주거도시’로 자리매김할 가능성이 높습니다.