은평구 재개발 대어 응암3 다래마을 사업성 및 분담금 분석 2942세대 대단지 프리미엄 전망

요즘 서울 부동산 시장의 가장 뜨거운 화두는 역시 '공급 절벽' 아니겠습니까? 몇 년간 이어졌던 규제와 복잡한 행정 절차 때문에 서울 내 신축 아파트 공급이 씨가 마르면서, 희소성은 더욱 커지고 있습니다. 이런 상황에서 재개발은 서울의 주택 문제를 해결할 수 있는 유일하고도 확실한 대안으로 떠오르고 있죠.

 

특히, 서울 외곽으로 여겨졌던 지역마저도 획기적인 개발 계획과 교통 호재에 힘입어 '재평가'를 받고 있습니다. 오늘 제가 주목한 곳은 바로 서울 은평구 응암3 다래마을 재개발 구역입니다. 단순히 노후 주택을 허물고 새 아파트를 짓는 수준을 넘어, 무려 2,942세대에 달하는 초대형 단지로 변모할 예정이니, 투자 가치와 미래 주거 만족도 측면에서 눈여겨볼 만합니다.

 

 

서울 부동산 시장의 장벽과 재개발 사업의 희소성

독자 여러분도 아시겠지만, 최근 몇 년간 재개발·재건축 사업은 많은 어려움을 겪어왔습니다. 재당첨 제한이나 조합원 지위 양도 금지 등 촘촘한 규제가 투자 심리를 위축시킨 것이 사실입니다. 여기에 투기과열지구 내 분양가 상한제는 건설사들의 수익성을 크게 악화시켜 사업 추진에 '빨간불'을 켰습니다.

 

분양가 상한제의 양날의 검과 분담금 증가 우려

분양가 상한제는 일반 분양가를 제한하여 실수요자에게는 초기 부담을 낮춰주는 효과가 있지만, 재개발 조합원들에게는 뼈아픈 현실을 안겨주기도 합니다. 일반분양 수익이 줄어들면, 그만큼 조합원들의 분담금이 커지기 때문입니다.

건설사 입장에서 보면, 수천억 원 규모의 사업에 뛰어들었을 때 수익이 불투명하면 당연히 시공을 망설일 수밖에 없습니다. 이러한 요인들이 복합적으로 작용하면서, 2027년까지 서울의 아파트 공급은 참담할 정도로 부족할 것이라는 예측이 지배적입니다.

• [Tip] 이처럼 공급이 귀해지는 시기에는, 사업 초기 단계에 진입하여 장기간의 불확실성을 감수할 수 있는 '똘똘한 한 채' 재개발 투자가 장기적인 관점에서 최고의 자산 증식 수단이 될 수 있다고 봅니다.

 

응암3 다래마을 재개발 개요 및 입지 분석

응암3동 다래마을은 은평구에 위치하지만, 지리적으로 서대문구와 인접해 있어 사실상 서대문구 생활권을 공유하는 지역입니다. 이 일대가 낡은 주택가를 벗어나 최고 35층, 총 2,942세대에 달하는 대단지 아파트로 탈바꿈한다는 소식은 지역 주민뿐 아니라 투자자들에게도 큰 희소식입니다.

 

 

응암3동의 입지적 특징과 개발 압력

구분	내용	투자 관점
위치	응암3동 700번지 및 755번지 일대	서대문구와 인접하여 실질적인 서대문구 인프라 공유 가능.
규모	A구역 1,456세대, B구역 1,486세대 (총 2,942세대)	3천 세대 육박하는 대규모 단지는 지역의 랜드마크 프리미엄을 형성.
교통	3호선(강남 직통), 6호선, GTX-A(연신내역 인근)	현재는 물리적 거리감이 있으나, GTX 연신내역 개통 시 잠재적인 교통 프리미엄 반영 기대.
개발 연계	공공 도시재생(대림시장 상권 활성화) + 민간 재개발	주거 환경 개선과 상권 활성화가 동시에 추진되는 '시너지 효과' 기대.

응암3동은 과거 도시재생에 집중하느라 공급이 부진했던 지역입니다. 하지만 이제 서울시의 균형 발전 정책과 함께 본격적인 개발 궤도에 올랐습니다. 특히, 2025년 8월 14일에 주택정비형 재개발 정비구역 지정 고시가 완료된 만큼, 사업의 불확실성이 크게 해소되었습니다.

 

 

 

[최신 정보 업데이트]

응암동 700번지 일대(A구역): 지하 3층~지상 35층, 15개동, 총 1,456세대 (공공임대 290세대 포함)

응암동 755번지 일대(B구역): 지하 3층~지상 35층, 14개동, 총 1,486세대 (공공임대 327세대 포함)

총 2,942세대 규모이며, 특히 대림시장 인근에 90면 규모의 공영주차장이 신설되어 상권 활성화에 큰 도움이 될 것으로 기대됩니다.

다래마을 재개발 사업성 및 분담금 추정 분석 (A구역 기준)

이제 가장 궁금해하실 사업성과 분담금을 심층적으로 분석해 보겠습니다. 초안에서 제시된 분석 모델은 상당히 합리적이며, 보수적인 관점에서 미래를 예측하는 데 큰 도움이 됩니다.

1. 용적률 상향에 따른 사업성 개선

다래마을 A구역(57,200㎡, 약 17,300평)은 노후도가 90% 이상으로 매우 높고, 용적률이 160%~200% 수준이었습니다. 재개발을 통해 허용 용적률이 250%에서 최대 300%까지 상향된 것은 사업성이 크게 개선되는 결정적인 요인입니다.

구분	초안 분석치	(평당)	비고
기존 연면적	약 31,199평	-	용적률 180% 가정 시
용적률 300% 적용 연면적	약 51,999평	-	연면적 약 2만 평 증가
일반 분양 면적 (추정)	약 9,402평	-	임대 15%, 상가/기반시설 제외

2. 총 비용 추정 (보수적 접근)

구분	초안 분석치	아재의 코멘트
총 공사비	7,019억 원	평당 900만 원 가정, 연면적 1.5배 적용 (합리적 가정)
기타 사업비	1,500억 원	철거/금융/조합 운영비 등 포함, 도시재생 연계 정부 지원 여부가 변수
총 비용	8,519억 원	-

 

3. 총 수익 및 비례율 산출

초안에서 제시된 조합원/일반 분양가 추정치는 최근 은평구 대조1구역 사례(힐스테이트 메디알레 평당 4천만 원 수준)를 반영하여 상당히 공격적으로 설정된 점을 고려해야 합니다.

• 조합원 분양가: 평당 3천만 원 (25평 7.5억 원)
• 일반 분양가: 평당 4,500만 원 (대조1구역보다 높은 수준으로 수익 극대화 가정)

구분	초안 분석치
조합원 분양수익	9,359억 원
일반 분양 수익	4,230억 원
상가/임대주택 수익	1,469억 원
총 수익	15,058억 원

 

 

 

4. 조합원 분담금 추정

비례율 1.24는 매우 높은 수치로, 사업성이 좋다는 것을 의미합니다. 이 비례율을 적용하여 조합원의 분담금을 계산해 보겠습니다.

종전자산평가액 (25평, 평당 1,680만 원 가정): 4억 2천만 원

비례율 적용 후 권리가액: 4.2억 * 1.24 = 5억 2,080만 원

조합원 분양가 (25평): 7억 5천만 원

최종 분담금: 7.5억 - 5억 2,080만 원 = 2억 2,920만 원

 

[냉철한 시각] 비례율의 함정을 조심하세요!

비례율 124%는 언뜻 보기에 매우 좋아 보입니다. 하지만 비례율이 높을수록 조합원 분양가와 일반 분양가도 높게 설정된다는 점을 간과해서는 안 됩니다. 비례율 124%를 달성하기 위해 일반 분양가 평당 4,500만 원을 가정했다는 점을 반드시 기억해야 합니다. 향후 시장 상황이나 분양가 상한제 등 변수에 따라 분양가가 예상보다 낮아지면 비례율은 하락하고, 결국 조합원의 분담금은 증가하게 됩니다. 이 점을 염두에 두고 투자에 접근하셔야 합니다.

마무리하면,

응암3 다래마을 재개발은 서울 서부권의 대표적인 대규모 정비사업으로, 2,942세대라는 규모와 도시재생 연계 개발이라는 장점을 가지고 있습니다. 특히, 정비구역 지정까지 완료되어 사업 초기 단계의 가장 큰 불확실성을 제거했다는 점이 매력적입니다.

 

하지만 토지거래허가제로 묶여 실거주 의무가 생겼다는 점(토허제 이후 매수자 한정)과, 재당첨 제한 등 각종 규제 리스크가 여전히 남아있다는 점은 신중하게 접근해야 할 부분입니다.