상가 투자 주의점: 투자가치 떨어지는 상가

대출 의존도 상승 → 금리 상승 → 상가 가격 하락  → 경매 상가 매수 

 

상기 프로세스로 흘러갈거라고 생각하고 상가 공부를 한 반년 한거같았다.

무조건 구분상가던 단독상가던 하나는 매수할 생각으로 서점에 있던 책이며 유튜브를 달고 살았다.

 

그런데 현 금리에서 더 '폭발적인' 상승이 한 차례 더 와야지 상가 가격이 하락할거 같았다.

결국 타이밍은 오지 않을거 같은 느낌이 계속 들었다.

 

입지와 상가 가치 상승을 볼줄 모르는 월 수익률로만 접근하는..

나같은 사람들은 특히나 더 기회가 없을거 같았다. 

 

상가의 입지와 향후 가치상승을 예견할 수있는 사람이라면 상가 투자에서는 엄청난 고수라고 개인적으로 생각한다.

 

무튼 그래서...

상가투자가 매력이 없다고 점점 느껴지는 '23년 상반기였다. 

상가투자 할바에 배당성장펀드 SCHD 같은거나 하는게 더 나을거 같은 생각이 자꾸만 들었다.

 

그러던 나랑 비슷한 생각을 하고있는 호향기 님 글을 발견해 일부 발췌하여 개인 메모이자 공유차원으로 포스팅 합니다. 

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금리는 파동을 겪으면서 하락하겠지만

여전히 시간이 더 걸리는 모습입니다.

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금리가 덜 늦게 하락하는 이 기간동안

높은 금리가 떨어지는 기간동안의 그 면적만큼,

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그것이 자산 가격의 일부를 (거래를 통해) 깎아냅니다. 다 아시겠지만요.

그게 싫은 분들은 여유자금을 통해 수익성과 금리차이를 메우는데요.

한계치에 몰린 분들(늘 있지만 이번 흐름에는 그 차이가 커서 한계치에 많이들 걸리셨죠)은..

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그거 메우려고 지금 크든 작든, 신용대출이 계속 늘어나고 있습니다. (카드론도 함께요)

작은 추세가 .... (그래도 하반기에 더디긴 하겠지만)

금리하락이라는건 부정할수 없으니 경계에 몰린 수익성 부동산들에게는 당분간 호흡기로 연명이 가능하겠죠.

문제는 아주 아주 긴 흐름, 그리고 큰 추세라고 생각합니다.

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이전에 서강대 모 교수가 (코로나 전에 말했듯이)

대한민국도 긴 흐름(10년20년)으로 보면 금리가 높을수 없는 나라가 점점 되어갈 것이다 라고 했죠

(코로나 이벤트가 단기간 이벤트라고 하면 저를 욕하시겠지만, 어쨌든 저금리로는 갈겁니다.)

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올해~~부터~~ 내년 말까지 금리가 등락을 겪겠지만 어차피 하락 할수 밖에 없고

더 큰 추세로 보면 언젠가는 다시 저금리로 되돌아갈겁니다.

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그런데 저금리로 되돌아가는 거와 별개로 상가와 상가 건물의 수익성은 여전히 험난할거라고 봅니다.

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완전히 기회가 박탈된건 아니지만 (날이 갈수록 사라지지만)

서울시 혹은 경기도 분당 ~구~~동 무슨 대형 모모 건물의 몇층 전체 등등

혹은 쇼핑몰 몰링 내 입구 구분상가, 단지내 상가, 역근처 대형 1층 상가 ..

15년 되어 낡아지는 중이지만 **가 입점하여 수익률 *.**% 등등

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이런식의 상가를 사서 월세 받아먹는건 이제 의미가 없어지는거 같습니다.

진입비용과 탈출비용은 차치하고서라도

재산세와 세금내고 나면 남는게 별로 없고, 타 소득이 있으면 소득세 누진되고 , 타 소득이 없으면 건보로 가 쎄고

중간에 건물 수리비나 기타 세입자로 속을 썪이는 비용까지 합치면 힘듭니다.

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이제는

이제는 이런건 투자가 아니라고 봅니다.

이런건 투자가 아니라 천수답이라고 생각합니다.

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물론

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인프라가 새로 들어올 예정이거나 , 인구가 강제로 늘어날 지역(택지지구나 대규모 단지 ) 이라면 좋겠지만 이미 소문만 나도 가격에 과도하게 반영되더라구요

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대단지 아파트 입구 단지내 상가도

최근 10년간 서울시내 초기에 완판된 적이 거의 없습니다. (제가 알기론)

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왜냐면

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적정가격보다 30% 많게는 50%까지 비싸게 단지내 상가 가격을 매겨놓고

잘 모르는 "호구" 께서 오셔서 먼저 통수 당할수 있도록 기회를 충분히 제공하거든요

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결국

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기존 상가 나 건물의 매수는, 월세로 이익을 보기 어려운 구조로

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(1) 기존거를 매수하려면, 지역의 발전 흐름을 보고 들어가거나

(아니면 코로나처럼 이런 파동의 시기에 싸게 매수하거나)

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(2) 토지를 사서 (혹은 낡은 건물을 사서) 직접 지어야 합니다.

짧은 흐름으로 보면, 금리 하락기가 맞으므로

올해말 내년초에 너무도 큰 타격을 입은 수익성 부동산에 조금 도움이 되겠지만

긴 흐름으로 보면 저금리 시대가 다시 오더라도..

지역의 발전을 등에 엎지 않으면 단순 매매후 월세로는 수익을 내기 (부자가 되기) 어렵다는 거죠

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항후 먼 훗날

저금리 시대가 다시 오겠지만

그로인한 수익성 부동산의 수혜보다는

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(1) 온라인 진화 로 인한 .. 필요한 상가 부지 면적의 축소

(이건 생각 못했는데... 이것도 맞을 수 있겠음)

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(2) 높지 않은 수익률로 (기존것 매수하여 월세를 받아서는,) 재산세, 세금, 그리고 감가상각, 수리비 지출.. 빼고 난뒤 손에 쥐는돈

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으로는 답이 안나온다는 거죠..

 

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심지어 답이 나오더라도

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결국 => 큰 돈을 벌수 없다고 생각이 듭니다.

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가장 바보같은 짓은,

용적률을 다쓴 , 가장 발전된(발전이 끝난) 지역의 가장 멋지고 높은 용적률 꽉찬 신축 건물을 (수익률이 높지 않은데도) 비싸게 사는 것이죠.

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지금까지는 그것이 바보같은 짓이 아닐 확률이 상당히 있었지만

(건물의 노후화 및 감가상각 비용을 뛰어넘는 지역의 발전과 월세 상승- 플러스 지역의 집적화)

이제는 바보같은 짓이 될 확률이 생길거라고 저는 봅니다.

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결국 본인이 쓸 건물을 사거나

(직접 사서 자신의 사업에 맞게 리모델링하거나 자신의 사업(개업) 사무실(매장)로 쓰는 것)

아니면 리모델링, 증개축, 신축.. 이 아니라면

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기존것, 특히 구분상가 매수후 홀딩이라는 전략은 (버티는 기간동안에도 이익이 크지 않다면.. 클수가 없죠)

천수답 투자 방식이 될 위험이 점점 더 커지는거 같습니다.

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매수 홀딩의 성공전략은

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(1) 상가의 입지 플러스 그곳에더 핵심지 가 되는 혹은 유동인구가 늘어나는 지역 ..

(발전의 흐름 혹은 지역 상권활성화 ) - 혹은 코로나로 인한 파동시 저가 매수

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(2) 상가 세입자의 장사 수완~~ 혹은 성실성이나 능력 ~

인데

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인사이트가 잇는 분들이야 (1)번을 잘 보고 들어가겠지만 (그마저도 바로 반영되어 기회가 없거나 실패확률이있죠)

그렇지 않은 경우 (혹은 실패할 경우) 매수 후 홀딩 전략은 두개다 마음대로 할수 없는 ... 운에 맏기는 것들입니다. ㅠㅠ

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거꾸로보면

가장큰 이익을 보는 사람은 잘개 짤라서 파는 오피스텔 분양하는 사람..

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그리고 혹은 얼마전 홍대 그 잘지은 비싼 신축 건물처럼, 토지가격 대비 상당히 비싼 건축비로 신축 건물지어 파는 사람이 위너겠죠

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상가는 일단은 스탑하기로...! 

나~중에 상권발전 가능성 보는 눈이 생기면 경매로 하나....ㅎ

 

 

여러분의 생각은 어떠신가요?