상가 투자 방법 1편 (ft. 수익률 최고의 상가 투자 방법)

안녕하세요. 야수입니다.

 

금리가 떨어진다고 해서 상가를 사려고 한 동안 고민 했고,

개인적으로 상가 투자에 대한 고민과 더불어 때 맞침

생각이 비슷한 네임드 투자자 분의 생각을 공유한적 있습니다.

 

 

부린이들 그리고 저처럼 상가투자를 고민했던 분들

마지막으로 은퇴후 상가 월세로 노후를 대비하려는 어르신분들을 위해

상가투자의 근본에 대해서 간단하게 정리하고 공유하려고 합니다.

 

 

일단 이 글은 상가 투자 고수를 위한 글이 아닙니다. 

 

제가 여기서 정의하는 상가투자 고수란, 

 

ㅇ 상권 발달을 예측할 수 있는 분 (이런분이 잘 있나요? 전 본적이 없습니다..ㅎ)

ㅇ 경매로 권리분석 후 시세보다 저렴한 가격으로 상가 매수 → 쪼개기 혹 합치고 다시 상가 매도하는 시세차익 위주의 투자자분들을 말합니다. (이런 유형은 상가는 수익형 상품이라는 생각하기 때문에 살짝 상가투자에서 벗어난다고 생각합니다.)

 

저는 기본적으로 상가는 수익형 상품이라고 생각하기 때문에 월세 임대수익에 맞춰 생각했고

지금부터 상가투자 근본에 대해서 설명드리고자 합니다. 

 

상가는 임대 월세를 받는 기본적으로 수익형 부동산입니다. 

이 말은 즉, 상가의 가치는 시중금리에 따라 전적으로 결정된다고 볼 수 있습니다.

 

 

아주 쉽게 말해 은행 예금 이자가 5%라고 가정하면,

상가 주인은 연 임대 수익률이 5% 이상은 되어야 겠지요.  세금, 부대비용(세입자 관리, 정신고통 등) 하면 7%이상은 받아야 한다고 생각합니다.  

 

편하게 연 수익률 7% 이상이면 노후에 해볼만 하다고 생각합니다. 

 

여기서 수익률 최대화 시키기 위해 저리로 대출을 최대한 끌어쓰는 것입니다. 

대출은 상가 투자의 꽃이라고 할 수 있습니다. 

 

예를 들어 1억짜리 상가에 연 임대수익 700만원이라면 수익률 7%의 상가 상품이겠죠.

여기서 대출 금리 5%,  8천만원 (1억의 80%) 받고 진행한다면, 

 

투자금은 2천만원으로 연이자 400만원 제외하면  연임대수익 300만원, 수익률 15% 상품으로 변해버립니다. 

여기서 대출 금리가 떨어지면 떨어질수록 수익률을 높아지겠죠. 

 

반대로 매수후 상가 가치(매매가)가 떨어지고 월세는 그대로라면 장기적으로는 손해겠지요.

내손에 들어오는 월세는 똑같은데, 상가 매매가는 떨어지는데,

반대로 이때 매수자에게는 기회가 됩니다. 

 

그럼 바로 이때가 상가 매수 타이밍이 됩니다. 

 

부동산의 절대 기본 제 1원칙은 싸게 사는 것이라고 생각합니다. (이건 진리지요.)

싸게 사면, 월세수익률이 낮아도, 상가 매매가에서 이득을 보니 걱정이 없고,

시기가 맞아 시중금리가 떨어지면 상가 가치는 더 오르게 됩니다. 

 

그래서 상가 투자 수익률을 최대로 하기 위해서는

'상가 매매가 + 수익률' 이 2마리 토끼를 모두 잡아야 합니다. 

 

그래서 어떻게 싸게사냐? 난 경매도 모르고 상권 볼줄도 모르는데..!! 

라고 말 할 수 있습니다. 

 

상가투자의 기본 전제는 '상가 월세는 좀처럼 변하지 않는다' 라는 것입니다. 

즉, 올해 상가 월세 수익이 50만원이라면,

내년에도 5년뒤에도 상가 월세는 50~60만워 사이일 확률이 높습니다.

 

상가 월세는 상권의 변화가 있지않으면 변하지 않습니다!

이점을 꼭 기억하셔야 합니다. 

 

 

 

최근에 나온 뉴스입니다.

이런 뉴스는 10년전이든, 20년 전이든 유사한 기사들을 찾아 볼 수있습니다.

 

그래서 다시 돌아와

 

일단 기본 개념 정리를 위해 아래로 표를 참고 해주시면 좋을거 같습니다. 

 

〈금리에 따른 상가가격 및 월세 변화〉

시중금리	하락	보합	상승
매수시 월세 수익률 세팅	주변보다 낮은 월세 수익률	동일	주변보다 높은 월세 수익률
상가 가격	상승	동일	하락

 

위의 표를 보고 쉽게 이해하시는 분들도 있다면 

언제 상가를 매수하고 매도해야 하는지도 감을 잡을 수 있을거라고 생각합니다.

 

조금더 쉽게 설명 드리기 위해 다음 포스팅에서 이어서 설명 드리겠습니다.