상가 투자 수익률 최대화 방법 : 상가 매수타이밍

안녕하세요. 야수입니다. 

지난 번에 상가 투자 방법의 기본에 대해 설명드렸습니다.

사실상 조금만 관심가지고 공부 하면 알수 있는

약간의 수익형 부동산 상품의 기본 진리, 원칙과 같은 내용이었습니다.

 

대부분의 상가 투자 강의 들을 보면

이런 부분을 설명하지 않고 장황하게 어렵게 설명하는 경향이 있습니다ㅎㅎ

 

아무튼 조금더 구체적으로 예시를 들어 설명드리고자 이어서 포스팅 합니다. 

 

지난 1편을 읽지 않으신 분은 읽고 오시면 더 이해가 되시기 편하 실겁니다. 

 

 

상가 투자를 제대로 하기 위해서

상가 매매가와 상가 수익률 이 2마리 토끼를 모두 잡아야 한다고 설명 드렸습니다.

그러기 위해서는 값싸게 매수하는게 중요하고,

 

상권 분석 및 예측 그리고 경매를 통한 권리분석 등을 하지 못하는 일반 사람들은 다시 말해

상가를 언제 사야하는지 그 매수 타이밍이 중요하다고 말씀드렸습니다.

 

그래서 싸게 사야하는건 알겠는데 언제 사는게 싸게 사는것이냐,

언제가 정확한 타이밍이냐! 를 설명드리고자 합니다. 

 

 

 

지난 포스팅에서 공유드렸던 핵심 표입니다. 

금리에 따라서 변화되는 상가 가격과 월세에 대해 간단히 정리 한것인데요. 

 

〈금리에 따른 상가가격 및 월세 변화〉

시중금리	하락	보합	상승
매수시 월세 수익률 세팅	주변보다 낮은 월세 수익률	동일	주변보다 높은 월세 수익률
상가 가격	상승	동일	★ 하락 ★

 

위에서 보시는 거처럼 

언제 그럼 상가 투자 타이밍이냐!를  볼때

 

저금리때도 아니고, 보합일때도 아닌

금리가 예측한 것보다 더 많이 상승한 시기때 매수 타이밍을 고려해야 한다는 것입니다.

 

그럼 또 누군가는 물어볼 수 있습니다.

 

시중금리가 상승하고 높다는게 그게 그래서 언제야?!!

 

 

이런건 기사를 통해서도 바로 바로  알 수 있습니다.

최근 기사입니다.

 

대출을 최대한 받아 상가(건물)을 매수 하기 때문에

예상보다 금리가 상승하면 결국 월세를 감당하지 못하고, 손실을 보기 시작합니다. 

 

 

 

아래도 보면 건물주에서 빌딩푸어, 빚물주 등 유튜브 컨텐츠들이 올라오는것을 볼 수 있습니다.

 

 

단순히 금리가 높다고 해서 매수해야하나? 

또 그것은 아닐겁니다.

 

상가주들이 마이너스 혹은 월세 수익과 대출이자와 서로 상계(똔똔) 되어도 버틸만 하다면 계속 버틸겁니다.

 

이것보다 조금더 금리가 올라서 상가주인들이 버티지 못할때, 

그때가 바로 매수 타이밍입니다. 

 

그때는 상가 매매가가 낮게 구매 할 수 있는 시점이자,

주변보다 높게 월세 수익률을 세팅할 수 있는 시점이 되겠습니다.

 

기억하시죠? 지난번에 상가 월세는 변하지 않는다고 하였습니다.

 

그렇다면 예를 들어,

(이해를 돕기위해 극단적인 상황으로 예시를 드는것이니 편하게 읽으시면 됩니다^^)

 

1억에 월세 50만원, 연 임대수익 600만원 상가가 있다고 가정합시다.

이 상가주인은 8천만원에 이자 4% 대출이 있다고 보면,

매수했을때는 (연이자를 제외하고 2천만원 투자해 임대수익 280만원)

순수 투자금 2천만원으로 14% 수익률을 보고 있었을겁니다. 

 

하지만 상황이 바뀌어 금리가 상승하여 8%라고 가정해봅시다.

이제 상가주인은 8천만원의 금리 8%이니 연간 640만원씩 이자를 내야하니,

연간 -40만원씩 손해를 보게 됩니다. 

 

이떄 상가주인이 급전이 필요하거나 금리가 더 올라서 버티지 못할때 상가를 던질텐데,

이때 상가의 가격이 어떻게 되어있을까요? 

 

금리가 8%이니

상가 매수타이밍을 보고 있는 예비 매수자들은 적어도 상가 수익률이 10%는 되어야 한다고 생각할겁니다.

(왜냐하면 예금만해도 8%가 나오니, 상가수익률을 조금 더 높아야 겠지요)

 

계속 말한거처럼 상가의 월세는 변하지 않습니다. 

 

그대로 연 임대수익 600만원, 월세 50만원입니다.

그럼 역으로 환산하면

임대수익률 10%로 연간임대수익이 600만원인 상가의 매매가는 6천만원이 되어있는겁니다.

금리 4% 변화에 상가 매매가는 1억짜리가 6천만원이 되어있는것이죠. 

 

6천만원보다 높게 매매가를 설정해놓는다면 아무도 사지 않을겁니다. 매수자들이 바보가 아니니까요.

그래서 결국 상가주들이 버티지 못하고 저렇게 던질때!가 상가의 매수타이밍이 되겠습니다.

 

반대로 말하면 이떄 매수후 금리가 다시 낮아지면, 6천만원 짜리 상가가 1억이 되어 있겠죠. 

 

그래서 정리하면

매수를 원하는 상권의 상가를 주의깊게 보면서

평당 매매가를 모니터링 하시면서 정리하는 습관이 필요합니다.

 

이후 금리 상승시 매매가가 떨어질떄 그떄 사면 절대 손해보는 일은 없겠지요 ^^

 

하지만 저는 상가투자는 왠만하면 이제 하지 않으려고 합니다.

 

그 이유는 다른 포스팅에 기입해놓았으니 참고해주세요~ 

 

▶ 상가 투자 주의사항 개인 성찰 총정리

상가 투자 주의점: 투자가치 떨어지는 상가

 

▶ 상가 투자말고 배당펀드에 관심을 가진 이유

배당성장펀드 SCHD 정리 : 구성종목, 운용사 등