상생임대주택 요건 및 특례 혜택 (최신 유권해석 정리)

안녕하세요, 같이 세금 공부하는 야수입니다.

최근 상생임대주택에 대한 관심이 크게 늘어나고 있습니다.

예전부터 저도 당사자라 관심있는 주제이기도 하고,

이에 따라 나온 새로운 유권해석들까지 상생임대주택의 핵심 내용을 정리해보겠습니다.

 

 

 1. 상생임대주택 특례 요건 및 혜택

상생임대주택 요건을 충족하면 2년 이상 거주 요건을 충족한 것으로 간주되어 중요한 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 여기서 가장 중요한 특례는 다음 세 가지입니다

1) 1세대 1주택 비과세

• 조정대상지역에서 주택을 취득한 경우 2년 이상 거주해야만 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 상생임대주택 요건을 충족할 경우, 실제로 2년 거주하지 않아도 이 요건을 만족한 것으로 간주되어 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

2) 거주주택 비과세

• 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때, 장기임대주택을 보유하고 있더라도 그 주택이 없는 것으로 간주되어 거주주택에 비과세 혜택이 적용됩니다. 이 규정도 상생임대주택 요건을 충족하면 적용됩니다.

3) 장기보유특별공제 표2의 공제율 적용

• 장기보유특별공제에는 표1과 표2의 공제율이 있습니다. 표2의 공제율은 주택을 1세대 1주택으로 보유하고 2년 이상 거주해야 적용됩니다. 상생임대주택 요건을 갖추면, 2년 거주 요건을 만족하지 않아도 표2의 공제율을 적용받을 수 있습니다.

 

 

 2. 상생임대차계약 인정 요건

직전 임대차계약: 상생임대주택 특례를 받으려면 직전 임대차계약이 중요합니다. 임대차계약을 2년 단위로 체결한 후, 그 임대료를 5% 이내로 인상하여 1년 단위 계약을 체결하고 이어서 또 1년 단위로 계약을 체결할 경우, 2차와 3차 계약을 합산하여 2년 이상이면 상생임대계약으로 인정됩니다. 중요한 점은, 2차 계약 시 5% 이내 임대료 인상, 3차 계약에서는 임대료를 인상하지 않아야 한다는 것입니다.

 

유권해석: “상생임대차계약에 따른 실제 임대 기간이 2년 이상인 경우, 소득세법 시행령 제155조의3에 따른 특례를 적용할 수 있습니다.” (서면-2023-법규재산-2729, 2024.4.25)

 3. 상생임대주택 관련 주요 유권해석

다음은 상생임대주택에 대한 주요 유권해석을 구체적으로 설명합니다.

 

1) 상생임대차계약 체결일과 임대 개시일

• 특례 적용 불가: 상생임대주택 특례를 받기 위해서는 ‘2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 계약을 체결하고 임대를 개시’해야 합니다. 만약 2021년 12월 20일 이전에 계약을 체결하고 2021년 12월 20일 이후에 임대를 시작하면 해당 계약은 상생임대차계약으로 인정되지 않습니다.
• 유권해석: "2021.12.20. 이전에 체결된 계약은 상생임대차계약이 아니며, 그 이후의 계약만이 특례 적용이 가능합니다." (사전-2024-법규재산-0481, 2024.8.12)

 

2) 주택 매매 후 체결된 임대차계약

• 주택 매매계약 후 임대차계약을 체결해도 이 계약은 직전 임대차계약이 아닙니다. 즉, 주택 취득 전 작성한 임대차계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않습니다.
• 유권해석: "주택 취득 후에 체결한 계약만 직전 임대차계약으로 간주됩니다." (서면-2022-부동산-2939, 2022.12.20)

 

3) 상생임대차계약 종료 후 임대료 증액

• 상생임대차계약이 종료된 후 새로운 임대차계약을 체결할 때 임대료를 5% 초과하여 증액하더라도 상생임대주택 특례는 유지됩니다.
• 유권해석: "상생임대차계약 종료 후의 임대료 증액은 특례 적용에 영향을 미치지 않습니다." (서면-2024-법규재산-1315, 2024.9.25)

 

4) 재개발로 인해 중도 멸실된 경우

• 재건축 등으로 인해 상생임대기간 2년을 충족하지 못한 경우 특례는 적용되지 않습니다. 즉, 멸실된 경우 임대 기간이 2년 미만이면 혜택을 받을 수 없습니다.
• 유권해석: "재개발로 인해 상생임대기간을 채우지 못하면 특례 적용이 불가능합니다." (서면-2024-부동산-2202, 2024.9.10)

 

5) 임차인의 조기 퇴거

• 만약 임차인이 계약 기간을 채우지 못하고 중도에 퇴거했다면, 새 임차인과의 임대기간을 합산해 2년 이상이면 특례 적용이 가능합니다. 단, 새 계약의 임대료가 이전보다 높아서는 안 됩니다.
• 유권해석: "임차인의 조기 퇴거 시에도 임대료 요건을 지키면 특례를 받을 수 있습니다." (서면-2022-법규재산-1236, 2022.10.31)

 

 4. 상생임대 기타 주요 사례

1) 묵시적 갱신도 인정

• 상생임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우에도 특례 적용이 가능합니다. 계약서 제출이 늦더라도 요건을 충족하면 문제없습니다.
• 유권해석: "묵시적 갱신으로도 상생임대특례 적용이 가능합니다." (서면-2024-법규재산-1507, 2022.10.31)

 

2) 재건축 조합원과 추가분담금

• 재건축 시 추가분담금을 내고 대지 지분이 증가한 경우, 사용승인일을 기준으로 새롭게 취득한 것으로 간주합니다. 이후 임대차계약을 체결하면 직전임대차계약으로 인정됩니다.
• 유권해석: "추가분담금 부담 후 체결한 계약은 직전임대차계약으로 인정됩니다." (기획재정부 재산세과-375, 2023.3.7)

 

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