2015년 12월 28일 이전 등록된 장기일반민간임대 아파트 10년 후 자동말소, 비거주자 특례 불가 사항 정리

안녕하세요. 함께 세금공부하고 있는 야수입니다.

 

임대 기간이 경과하면서 발생하는 자동말소와 관련된 이슈, 그리고 양도 시 장기보유특별공제(장특공제) 계산 방법에 대해 궁금해하시는 분들이 많습니다.

 

오늘은 장기일반민간임대주택과 관련된 주요 사항을 정리해보겠습니다.

 

 

 1. 장기일반민간임대주택의 자동말소 및 양도세 혜택

장기일반민간임대주택으로 등록한 아파트는 등록 후 8년이 지나면 자동으로 임대등록이 말소됩니다. 하지만 2015년 12월 28일 이전에 등록된 준공공임대주택(현재 장기일반민간임대주택) 중 일부 아파트는 10년이 지나야 말소되도록 규정이 되어 있습니다. 이는 구 임대주택법에 따라 10년의 임대의무기간을 준수하도록 되어 있었기 때문입니다.

 

자동말소된 임대주택에 대해 양도할 때는, 장특공제 우대율 적용 여부를 따져봐야 합니다. 장기일반민간임대주택으로 등록하여 8년 이상 임대한 경우에는 50%, 10년 이상 임대한 경우에는 70%의 장특공제율이 적용됩니다.

 

하지만 중요한 점은, 이 혜택은 거주자에게만 적용된다는 것입니다. 만약 비거주자가 되면 이 혜택을 받을 수 없으므로, 비거주 상태에서 양도하기 전에 매도를 고려하는 것이 필요합니다.

 

 2. 장기일반민간임대주택의 장기보유특별공제 우대율

장기일반민간임대주택으로 등록한 주택의 경우, 임대 기간 동안 발생한 양도차익에 대해 장특공제 우대율이 적용됩니다. 이는 조세특례제한법 제97조의3에 명시된 내용으로, 8년 이상 임대 후 양도 시 50%, 10년 이상 임대 후 양도 시 70%의 공제율을 적용받을 수 있습니다.

 

하지만 임대주택으로 등록하지 않은 기간 동안 발생한 양도차익에 대해서는 일반 장특공제율(보유기간에 따라 최대 30%)만 적용되며, 임대 등록 후의 기간에만 우대율이 적용된다는 점을 유의해야 합니다.

 

양도차익 계산 시에는 취득 당시의 기준시가와 양도 당시의 기준시가를 비교해 임대 기간 동안 발생한 차익과 임대 외 기간 동안 발생한 차익을 구분해 계산하게 됩니다.

 

 3. 포괄양수도에 따른 장특공제 적용

기존에 등록된 장기일반민간임대주택을 포괄양수도한 경우, 양수자는 임대주택으로 취득한 날부터 임대 기간을 계산하게 됩니다.

 

하지만 2020년 7월 10일 이전에 포괄양수한 주택이 자동말소된 경우, 조특법 제97조의3에 따른 장특공제 우대율을 적용받을 수 있습니다. 이는 양수자가 임대 등록을 마친 이후 발생한 차익에 한정하여 우대율이 적용된다는 점을 기억해야 합니다.

 

 

 4. 장기임대주택으로서의 혜택

장기일반민간임대주택(구 준공공임대주택)을 장기임대주택으로 인정받으려면 등록 시점의 기준시가 요건을 충족해야 합니다. 즉, 수도권은 6억 원, 그 외 지방은 3억 원 이하의 주택일 경우, 세법상 장기임대주택으로 인정되며, 이에 따라 다음과 같은 세제 혜택을 받을 수 있습니다:

• 거주주택 비과세 적용
• 양도세 중과 배제
• 종부세 합산 배제

 

 5. 2020년 7월 10일 이후 등록된 장기일반민간임대주택

2020년 7월 10일 이후에는 단기임대주택 등록이 불가능하고, 장기일반민간임대주택으로만 등록이 가능합니다.

이는 임대 시장의 안정을 위한 정책 변화로, 8년 이상 임대해야만 장특공제 우대율을 적용받을 수 있습니다.

 

다만, 임대료 증액 제한(연 5% 이내)을 준수해야 하며, 이를 위반할 경우 혜택을 받을 수 없습니다.

 

 6. 조특법 97조의4에 따른 추가 공제율

조세특례제한법 97조의4에 따르면, 민간임대주택(매입임대주택, 건설임대주택)을 6년 이상 임대할 경우 기본 장특공제율(보유기간 1년당 2%)에 추가 공제율을 더하여 계산할 수 있습니다.

이는 임대 기간에 따른 추가 혜택으로, 6년 이상 임대 시 2%, 7년 이상은 4%, 8년 이상은 6%, 9년 이상은 8%, 10년 이상은 10%가 추가됩니다.

 

 결론

장기일반민간임대주택을 등록한 경우에는, 임대 기간과 등록 시점에 따른 세법상 혜택을 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다.

 

특히 장특공제 우대율을 적용받기 위해서는 임대 기간과 임대 등록 후 발생한 양도차익을 정확히 계산해야 합니다.

또한, 비거주자가 되는 시점이나 포괄양수도 후의 혜택 적용 여부 등도 충분히 고려하여 양도 계획을 세워야 합니다.

 

 

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