[상속/증여] 분양권 명의변경 증여세 문제 정리 – 과세 여부와 절세방법

안녕하세요. 여러분의 세금을 지키고 저도 지키는! 세금을 공부하는 야수입니다.

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최근 신축 아파트에 대한 청약 경쟁이 치열해지면서, 1순위 청약 자격이 없는 사람들이 부모, 자녀, 형제 등의 가족 명의로 청약을 넣는 사례가 늘어나고 있습니다. 하지만 이러한 방식으로 분양권을 취득한 후, 실제 소유자에게 명의를 이전할 때 증여세 문제가 발생할 수 있습니다. 오늘은 가족 명의로 아파트를 분양받은 후 실제 소유자로 이전하는 경우 증여세 과세 여부와 유의해야 할 사항에 대해 자세히 알아보겠습니다.

 

 

1. 명의신탁 증여의제 규정과 분양권

국세기본법에서는 "실질과세 원칙"을 적용하여 세법상 과세 대상의 실질적 귀속자를 납세 의무자로 간주합니다. 따라서 명의상으로만 재산을 보유하고, 실제 소유자가 따로 있다면 실제 소유자가 세금을 부담해야 합니다.

그러나 상속세 및 증여세법(상증법)에서는 "명의신탁 증여의제 규정"이 별도로 존재합니다. 즉, 등기·명의개서가 필요한 재산이 명의자와 실제 소유자가 다를 경우, 과세당국은 명의자가 실제 소유자로부터 재산을 증여받은 것으로 판단하여 증여세를 부과할 수 있습니다.

하지만 분양권은 등기나 명의개서가 필요한 재산이 아니므로, 가족 명의로 분양권을 계약했더라도 명의신탁 증여의제 규정이 적용되지 않습니다. 따라서 분양권을 가족 명의로 계약한 것만으로는 증여세가 부과되지 않습니다.

 

 

2. 분양권을 실제 소유자 명의로 이전하는 경우

아파트 분양권을 가족 명의로 청약한 후, 실제 소유자의 명의로 변경할 경우 증여세가 과세될까요? 원칙적으로 증여세는 부과되지 않습니다. 그러나 이를 입증하기 위해서는 아래 사항을 충족해야 합니다.

1. 실질 소유자가 누구인지 증명: 분양 계약 체결 당시부터 실제 소유자가 누구였는지를 입증할 수 있어야 합니다. 이를 위해 아래 서류가 필요할 수 있습니다.
   • 분양 신청 및 계약 체결 과정에서의 실제 참여자
   • 계약금 및 중도금 지급 주체
   • 대출금 상환 내역
   • 실질 소유자의 자금출처
2. 증빙자료 준비: 과세당국이 소명을 요구할 경우, 청약저축 가입 경위, 분양 신청 과정, 대출금 상환 내역 등을 입증할 수 있어야 합니다.
3. 계약금과 중도금 납부 주체 명확화: 분양 계약을 체결한 명의자가 실제로 계약금과 중도금을 부담했는지, 아니면 다른 사람이 대신 납부했는지를 명확히 해야 합니다.

위 사항을 충족하면, 가족 명의로 분양받은 후 실제 소유자 명의로 변경하더라도 증여세가 과세되지 않습니다.

 

3. 분양권 프리미엄에 대한 증여세 문제

하지만 분양권 명의 변경 시 "프리미엄"(시세 차익)이 발생하면 이에 대해서는 증여세가 과세될 수 있습니다.

예를 들어:

• 어머니 명의로 청약하여 5억 원에 분양받은 아파트의 시세가 6억 원으로 올랐다면, 1억 원의 프리미엄이 발생합니다.
• 이후 이를 아들 명의로 변경할 경우, 1억 원의 이익이 증여된 것으로 간주될 수 있습니다.

이 경우, 증여재산 가액을 시가로 평가하여 증여세를 신고해야 합니다. 상속세 및 증여세법에서는 증여재산을 시가로 평가하도록 규정하고 있으며, 분양권 프리미엄도 동일하게 적용됩니다.

시가는 일반적으로 국토교통부 실거래가를 기준으로 평가되며, 명의 변경일 전후 3개월 내 거래된 동일 평형·유사 분양가의 분양권 프리미엄을 참고하여 신고하면 됩니다.

4. 증여재산공제 활용

프리미엄이 증여세 과세 대상이 되더라도, 일정 금액까지는 증여재산공제를 적용받을 수 있습니다. 현재 직계존속과 직계비속 간 증여는 10년간 합산하여 5천만 원까지 공제됩니다.

예시)

• 어머니가 8천만 원의 프리미엄이 포함된 분양권을 아들에게 이전할 경우,
• 증여세 과세 표준은 3천만 원(8천만 원 - 5천만 원 공제)이며,
• 10%의 세율이 적용되어 최종 증여세는 3백만 원이 됩니다.

 

5. 마무리

분양권을 가족 명의로 계약한 후, 실제 소유자로 이전할 경우 반드시 사전에 세금 문제를 검토해야 합니다. 명의 변경 자체는 증여세가 과세되지 않더라도, 프리미엄 부분은 증여세 과세 대상이 될 수 있음을 유의해야 합니다. 또한, 증여세 신고 시 시가를 정확하게 산정하여 신고해야 하며, 증빙자료를 철저히 준비하는 것이 중요합니다.

 

앞으로도 부동산 세금 및 절세 전략에 대한 유용한 정보를 지속적으로 제공해 드리겠습니다. 

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