[상속/증여] 차용증 작성 유의사항과 적정 이자율(당좌대출이자율) 총정리

안녕하세요! 세금을 공부하고 있는 야수입니다.

최근 부동산 시장의 강력한 대출 규제로 인해 부모님이나 친인척, 지인 등으로부터 자금을 빌려 부동산을 구입하는 경우가 많아졌습니다. 하지만 차용증을 작성하지 않거나 적정 이자를 지급하지 않으면 증여세가 부과될 위험이 있습니다. 따라서 오늘은 차용증 작성 시 유의사항과 적정 이자율(당좌대출이자율)에 대해 알아보겠습니다.

 

 

1. 배우자 및 직계존비속 간 금전 소비대차의 원칙적 불인정

과세당국은 배우자나 직계존비속 간의 금전 소비대차를 원칙적으로 인정하지 않습니다. 즉, 부모 자식 간 금전 거래가 있으면 이를 증여로 간주할 가능성이 높습니다. 예를 들어, 자녀가 10억 원짜리 주택을 구입하면서 부모에게 2억 원을 빌렸다고 하더라도, 차용증이 없거나 이자를 지급하지 않으면 증여로 보아 증여세를 부과할 수 있습니다.

 

2. 증여세 과세를 피하려면 차용증 작성과 이자 지급 필수

증여세를 피하려면 반드시 차용증을 작성하고, 적정 이자를 지급해야 합니다. 차용증만 작성한다고 해서 과세당국이 이를 인정하는 것은 아니므로, 실제로 이자를 지급한 내역을 입증할 수 있어야 합니다. 가장 확실한 방법은 공증을 받는 것이며, 비용과 절차가 부담된다면 최소한 차용증과 이자 지급 증빙을 철저히 준비해야 합니다.

 

 

3. 적정 이자율(당좌대출이자율)과 증여세 면제 기준

가족 등으로부터 금전을 빌릴 경우, 시가로 인정되는 이자율인 "당좌대출이자율"을 고려해야 합니다. 2016년 3월 21일 이후부터는 당좌대출이자율이 4.6%로 조정되었습니다.

 

그러나 연간 과소 지급한 이자가 1천만 원을 넘지 않으면 증여세가 과세되지 않습니다. 이를 활용하여 이자율을 조정할 수 있습니다. 예를 들어, 부모로부터 3억 원을 빌릴 경우, 증여세 부담 없이 최소한의 이자로 설정할 수 있는 비율은 약 1.3%입니다.

 

계산식: 3억 × (4.6% - x%) ≤ 10,000,000

이를 통해 연간 과소 지급한 이자 금액이 1천만 원 미만이 되도록 설정하면 증여세 부담을 피할 수 있습니다.

4. 차용금 상환 여부에 대한 사후관리

부동산 취득 시 자금출처조사에서 차입금으로 소명한 경우, 과세당국은 매년 상환 여부를 점검합니다. 즉, 차입금이 실제로 상환되지 않으면 결국 증여로 간주될 수 있습니다.

 

 

또한, 예를 들어 12억 원짜리 주택을 구입할 때 자기자금 5억 원, 전세보증금 7억 원을 승계하여 소명한 경우를 살펴보겠습니다. 처음에는 전세보증금을 승계한 것이 인정되어 증여세 과세 없이 넘어갈 수 있습니다. 그러나 이후 전세보증금 7억 원을 전세 1억 원 및 월세 200만 원으로 전환하는 과정에서 부모가 반환한 6억 원이 확인되면, 과세당국은 이 금액을 증여로 보고 증여세를 부과할 수 있습니다. 따라서 자금조달계획서 작성뿐만 아니라 사후 관리까지 철저히 준비해야 합니다.

 

따라서 차용증을 작성하고 이자를 지급하는 것뿐만 아니라, 실제 상환 계획도 철저히 관리해야 합니다.

 

마무리

부모님이나 친인척으로부터 자금을 빌릴 때는 증여로 간주되지 않도록 차용증 작성과 적정 이자 지급을 반드시 지켜야 합니다. 또한, 사후관리까지 철저히 준비해야 예상치 못한 세금 부담을 피할 수 있습니다.

 

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