장기일반민간임대 장특공제 계산 방법

오늘은 장기일반민간임대주택과 관련된 장기보유특별공제(이하 장특공제) 계산 방식에 대해 더 깊이 알아보겠습니다.

 

특히, 조세특례제한법(조특법) 제97조의3 및 조특법 제97조의4에 따른 장기임대주택의 특례와

관련된 내용을 다루고자 합니다.

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 1. 장기일반민간임대주택의 장기보유특별공제 개요 (조특법 제97조의3)

장기일반민간임대주택으로 등록한 후 8년 이상 임대하면, 양도차익의 50%를 장특공제로 공제받을 수 있으며, 10년 이상 임대하면 70%의 장특공제 우대율이 적용됩니다.

적용 요건:

1. 국민주택규모 이하 주택일 것
2. 2018.9.14. 이후 취득한 주택은 수도권 6억 원 이하, 지방 3억 원 이하의 기준시가를 충족할 것
3. 최소 8년 이상 임대해야 하며, 임대료 증액은 5% 이하로 제한해야 합니다

 

이러한 규정은 2020년 7.10 대책의 후속으로 개정된 민간임대주택법에 의해 8년 임대 후 등록이 자동말소되는 시스템으로 전환되었습니다.

 

 2. 자동말소된 임대주택의 장특공제 적용 (조특법 제97조의3)

장기일반민간임대주택으로 등록된 기간 동안 발생한 양도차익에 대해서만 장특공제 우대율이 적용됩니다. 임대주택으로 등록되지 않은 기간에 발생한 차익에 대해서는 기본 장특공제율이 적용됩니다.

계산 방법:

• 임대기간 중 발생한 양도차익은 기준시가를 안분하여 계산합니다.
• 임대 외 기간 발생한 차익은 연간 2%의 공제율을 적용받습니다.

예를 들어, 2011년에 주택을 취득해 2016년에 장기일반민간임대주택으로 등록 후 8년간 임대하다가 자동말소된 경우, 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 50%의 장특공제율이 적용됩니다. 반면, 임대 외 기간 중 발생한 차익에는 연간 2%의 기본 장특공제율이 적용됩니다.

 

 3. 장기임대주택에 대한 장기보유특별공제 (조특법 제97조의4)

조특법 제97조의4에 따르면, 민간임대주택 및 공공주택에 대해 6년 이상 임대한 경우 추가 장특공제율을 적용받을 수 있습니다.

적용대상:

1. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택
2. 공공건설임대주택 및 공공매입임대주택

기본공제율:

• 보유기간 3년 이상부터 연간 2%씩 최대 15년까지 30% 공제를 적용받습니다.

추가공제율:

• 6년 이상 임대: 2%
• 7년 이상 임대: 4%
• 8년 이상 임대: 6%
• 9년 이상 임대: 8%
• 10년 이상 임대: 10%

따라서 보유기간과 임대기간이 모두 10년이라면, 일반 장특공제율은 20%이지만, 조특법 제97조의4에 해당하면 30% 공제율이 적용됩니다.

규정 적용 시 유의사항:

• 임대기간은 사업자등록과 임대사업자등록을 모두 마친 후부터 계산합니다.
• 상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인의 임대기간을 합산해 계산합니다.
• 임대차계약이 종료되고 다음 임차인의 주민등록 전입까지의 3개월 이내 기간은 임대기간으로 간주됩니다.

 

 4. 장특공제의 중복 적용 여부

조특법 제97조의3과 조특법 제97조의4는 중복 적용되지 않습니다. 각 규정에 따라 적용 대상과 세부 요건이 다르기 때문에, 자신의 상황에 맞는 규정을 정확히 검토하고 적용해야 합니다.

 

이번 포스팅에서는 장기일반민간임대주택과 관련된 장특공제 규정들을 살펴보았습니다. 임대주택의 양도 시 세금 혜택을 최대한 활용하기 위해서는 관련 규정들을 정확히 이해하고 적용하는 것이 중요합니다. 세부적인 내용은 반드시 세무 전문가와 상의하여 결정하는 것이 바람직합니다.

 

 

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