단기임대·장기일반민간임대 아파트, 2020.7.11 이후 등록 시 세금 혜택불가

안녕하세요. 여러분과 함께 세금 공부를 하고 있는 야수입니다.^^

 

오늘은 거주주택 비과세와 장기임대주택 보유 시 1세대 1주택 판정 기준에 대해 알아볼게요!

임대주택 관련 세법 개정으로 인해 거주주택 비과세 적용 여부가 달라질 수 있는 만큼,

정확한 기준을 이해하는 것이 중요합니다.

2020.7.11. 이후 단기임대주택, 아파트를 장기일반민간임대주택으로 등록해도 세법상 세제혜택 적용 불가

1. 2년 이상 거주한 주택과 장기임대주택을 보유한 경우, 거주주택은 1세대 1주택으로 인정됨

1세대가 2년 이상 거주한 주택과 장기임대주택을 보유한 상태에서 거주주택을 양도하는 경우, 장기임대주택은 주택 수에서 제외되므로 거주주택은 1세대 1주택으로 인정됩니다. 이를 거주주택 비과세라고 합니다.

✅ 장기임대주택이란? 다음 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다.

1. 임대사업자 등록: 지자체 및 세무서에 등록 필수
2. 임대 개시일 기준 시가: 수도권 6억 원 이하 / 비수도권 3억 원 이하
3. 의무 임대기간:
   • 2020.7.11~8.17 등록: 8년
   • 2020.8.18 이후 등록: 10년
4. 임대료 증액 제한:
   • 2019.2.12 이후 임대차 계약 갱신 시 연 5% 이내 증액 제한 준수

💡 즉, 요건을 충족한 장기임대주택을 보유하고 있다면, 거주주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 인정받아 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

2. 2020.7.11 이후 단기임대·장기일반민간임대주택(아파트) 등록 시 세제 혜택 불가

정부는 2020년 7월 10일, 임대주택 세제 혜택을 대폭 축소하는 ‘7·10 대책’을 발표했습니다.

이에 따라 폐지유형으로 분류된 임대주택(단기임대·장기일반민간임대 아파트)의 경우 세제 혜택을 받을 수 없게 되었습니다.

 

 

✅ 주요 개정 내용

1. 단기임대·장기일반민간임대 아파트 등록 불가 및 자동 말소
   • 단기임대(4년) 및 장기일반민간임대(8년) 중 아파트는 폐지유형으로 분류
   • 신규 등록 금지, 기존 등록 주택도 임대의무기간 경과 시 자동 말소
2. 2020.7.11 이후 폐지유형 등록 주택 세제 혜택 미적용
   • 단기임대·장기일반민간임대 아파트는 2020.8.18 이후 등록 자체가 불가능
   • 2020.7.11 이후 등록한 단기임대·장기일반민간임대 아파트는 세법상 임대주택으로 인정되지 않음
   • 거주주택 비과세 적용 시 주택 수에서 제외 불가 → 양도세 부담 증가

💡 즉, 2020.7.11 이후 단기임대 또는 장기일반민간임대 아파트로 등록한 경우, 거주주택 비과세를 적용받을 수 없으므로 세금 부담이 커질 수 있습니다.

3. 2020.7.10까지 임대사업자 등록을 신청했다면 세제 혜택 가능!

✅ 등록 시점에 따른 세제 혜택 적용 여부

 

 

 

✅ 2020.7.10까지 임대사업자 등록 신청 후 승인 지연 시?

• 행정처리 지연으로 인해 사업자등록증이 7.11 이후 발급되더라도, 7.10까지 신청했다면 세제 혜택 유지!
• 다만, 기준시가 등 요건을 충족해야 함

💡 즉, 2020.7.10까지 등록 신청한 경우, 이후 등록증이 발급되더라도 기존 세제 혜택이 유지됩니다.

 

4. 사례 분석: 2020.7.11 이후 단기임대 등록 시 세제 혜택 불가

🔹 사례: 단기임대 오피스텔 등록 후 거주주택 양도 시 비과세 가능할까?

 

 

📌 A씨의 상황

• A씨는 주거용 오피스텔과 주택 2채(A, B)를 보유 중 → 일시적 2주택 상태
• 2020.7.16 오피스텔 취득 후 2020.7.15 단기임대주택 등록 → 2024.7.31 자동 말소 예정
• 이후 A주택을 양도하려고 함

📌 비과세 여부 판정

• 2020.7.10 이전 단기임대 등록 시: 오피스텔이 세법상 장기임대주택으로 인정되어 A주택 비과세 적용 가능
• 2020.7.11 이후 단기임대 등록 시: 오피스텔이 주택 수에서 제외되지 않음 → A주택 1세대 1주택 비과세 적용 불가

✅ 결론: A씨는 오피스텔을 2020.7.11 이후 단기임대주택으로 등록했으므로 A주택 비과세 적용 불가!

💡 즉, 단기임대주택으로 등록한 날짜에 따라 주택 수 제외 여부가 달라지므로, 등록 시점이 매우 중요합니다!

 

📌 마무리: 꼭 알아야 할 핵심 포인트

✅ 장기임대주택을 보유한 경우 거주주택 양도 시 1세대 1주택으로 인정 (비과세 적용 가능)

✅ 2020.7.11 이후 등록한 단기·장기임대 아파트는 세제 혜택 불가

✅ 2020.7.10까지 등록 신청한 경우, 이후 승인되더라도 세제 혜택 유지 가능

✅ 임대주택 등록 시점에 따라 거주주택 비과세 여부가 달라질 수 있음

📢 임대주택 관련 세법 개정이 자주 이루어지는 만큼, 최신 개정 내용을 꼭 확인하세요!

 

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