상생임대차 계약 (1차, 2차, 3차 계약, 2차 건너뛰고 상생임대 인정 여부)

오늘은 상생임대주택 특례 요건에 대해 자주 나오는 복잡한 사례를 하나 살펴보았어요. 바로 1차 임대차계약과 동일한 보증금 수준으로 3차 계약을 체결했을 때, 이를 상생임대차계약으로 인정받을 수 있는가에 관한 질문입니다.

이 내용은 특히 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려는 집주인이라면 꼭 알고 있어야 할 핵심 포인트예요.

 

 

결론부터 말하자면? 3차 계약은 상생임대차계약으로 인정받을 수 없습니다.

이유를 단계별로 이해해볼게요.

 

1. 상생임대차계약, 왜 중요한가요?

상생임대주택 특례는 말 그대로 집주인과 세입자가 상생하는 구조를 만들자는 정책이에요. 이 특례가 적용되면 집주인에게 매우 큰 세제 혜택이 주어지죠:

• 1세대 1주택 비과세 시, 2년 거주요건 면제
• 장기보유특별공제 요건 완화
• 거주주택 비과세 시 거주요건 면제

이런 혜택을 받기 위해선 몇 가지 요건이 있습니다.

상생임대차계약 요건 3가지

1. 직전 임대차계약이 1년 6개월 이상 유지되었을 것
2. 임대료는 5% 이내 인상
3. 상생임대차계약도 2년 이상 유지할 것

하지만 세입자가 중간에 나가는 경우도 많죠. 이럴 때가 문제입니다.

2. 중도 퇴거 시 임대기간 합산이 가능할까?

네, 가능합니다. 하지만 조건이 붙어요.

✅ 합산이 가능한 경우

• 임차인이 중도에 나가더라도, 새로운 임대차계약의 보증금이 같거나 낮아야 두 계약의 임대기간을 합산해서 요건을 충족시킬 수 있어요.

예시: 보증금 3억 계약 → 1년 후 퇴거 → 보증금 2.8억 계약으로 재임대 → 두 계약 임대기간 합산 OK

 

❌ 합산이 불가능한 경우

• 반대로 보증금이 상승한 경우엔 합산 불가입니다.

3. 그렇다면 이번 사례는?

다시 한 번 사례를 정리해볼게요.

 

 

 

여기서 중요한 건 2차 계약보다 3차 계약의 보증금이 높다는 점이에요.
그렇기 때문에, 2차와 3차 계약을 하나의 상생임대차계약으로 합산할 수 없습니다.

또한, 1차와 3차 계약이 아무리 요건을 충족한다고 해도, 중간에 2차 계약이 있었다는 사실만으로도 직전임대차계약 → 상생임대차계약의 연속성 요건이 끊기게 됩니다.

 

즉, 1차·3차 계약만으로 상생임대주택 특례를 적용받을 수 없습니다..

실무 팁: 이런 상황, 어떻게 대비할까요?

1. 임차인의 조기 퇴거 가능성을 고려한 계약 전략 필요
   • 보증금 조정 시 신중하게 판단
2. 2차 계약 중도 종료 시, 새 계약은 반드시 같은 보증금 이하로 체결해야 합산 가능
   • 실수로 500만 원만 올려도 특례 날아갑니다.
3. 임대차 계약서 보관 및 계약 연속성 입증 문서화 필요
   • 세무조사 시 중요한 증빙자료 됩니다

 

결론

이 사례처럼 1차 임대차계약 → (역전세로 2차 계약) → 조기퇴거 → 3차 계약으로 보증금 회복되는 경우,
상생임대차계약으로 인정받고 싶다면 보증금이 올라가선 안 된다는 걸 꼭 기억하세요.

 

 

“비슷한 케이스가 있으신가요? 댓글로 남겨주세요”

 

 

💬 질의응답 (FAQ)

Q1. 중간에 퇴거한 임차인과의 계약이 1년밖에 안 되었는데, 다음 임대차계약의 보증금이 같으면 상생임대차계약으로 인정받을 수 있나요?
A. 네, 가능합니다.
조건은 단 하나! 보증금이 같거나 더 낮아야 해요. 예를 들어 2차 계약에서 보증금 3억이었고 1년만에 조기 퇴거했다면, 이후 3차 계약도 보증금 3억 이하로 체결해야 2차+3차 기간을 합산해서 상생임대차계약으로 인정받을 수 있습니다.

 

Q2. 임차인이 조기 퇴거하면 꼭 새로운 임대차계약을 바로 체결해야 하나요? 공백이 있으면 특례 못 받나요?
A. 공백이 있어도 괜찮습니다.
다만, 두 계약의 임대료 수준이 동일하거나 낮고, 그 공백이 짧을수록 입증에 유리해요.
예를 들어 10월 퇴거 후 12월에 재임대한 경우에도 입증이 가능하지만, 너무 오래 비워두면 세무당국에서 연속성 판단에 어려움을 제기할 수 있으니 주의하세요.

 

Q3. 1차 계약 보증금이 4억, 2차 계약은 3억, 3차 계약이 다시 4억이면 1차와 3차만으로 상생임대차계약 인정 안 되나요?
A. 맞습니다. 인정되지 않습니다.
중간에 2차 계약이 존재했고, 그 보증금보다 3차 계약의 보증금이 인상되었기 때문에,
비록 1차 계약이 “직전임대차계약” 요건을 만족하더라도, 2차 계약을 생략하고 1차-3차로 바로 연결할 수는 없습니다.
항상 중간 계약을 건너뛰는 건 불가하다는 점, 꼭 기억해주세요.

 

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