【취득세 중과 제외】 수도권 외 공시가격 2억 이하 주택 `25년부터~

벚꽃이 피기 시작한 걸 보고 봄이 성큼 다가왔음을 실감했습니다.
하지만 다시 쌀쌀해진 날씨에 감기 걸리기 딱 좋은 시기니 건강 유의하시길 바랍니다.

오늘은 2025년부터 시행될 취득세 중과 제외 대상 확대 소식을 전해드리려 해요.
특히 수도권 외 지역의 공시가격 2억 원 이하 주택을 고려 중이신 분이라면 꼭 읽어보셔야 할 정보입니다.

 

 

1. 배경 – 기존에는 공시가격 1억 이하만 제외

우선 지금까지의 규정을 정리해볼게요.
2020년 8월 12일 이후, 아래 요건에 해당되면 취득세가 중과되었습니다.

• 조정대상지역: 2주택 이상 보유 시
• 비조정대상지역: 3주택 이상 보유 시

 

 

하지만 예외가 있었죠.

공시가격 1억 원 이하의 주택은

1. 취득세가 중과되지 않고,
2. 다른 주택의 중과 판단 시 주택수에서 제외되었어요.

 

2. 2025년부터는 공시가격 2억 이하로 확대 적용!

2025년부터는 더 넓은 범위의 주택이 중과 예외를 받게 됩니다.
지방세법시행령 개정안이 2024년 3월 24일 입법예고 되었고, 공포만 남은 상태입니다.

핵심 내용 정리

• 수도권 외 지역에 소재한
• 공시가격 2억 원 이하 주택은
  ① 취득세 중과 제외
  ② 주택 수 산정 시 제외

이 개정은 2025년 1월 2일 이후 취득분부터 적용되며, 법인의 취득도 예외 없이 포함될 것으로 보입니다.

 

3. 적용 시기와 환급 가능성은?

개정안은 공포 이후 소급 적용되기 때문에,
2025년 1월 2일 이후 이미 중과세율로 취득세를 낸 분들은
경정청구를 통해 세금 환급을 받을 수 있습니다. (예상 공포일: 4월 중순)

이때 중요한 건 정비사업 구역 여부인데요,
재개발·재건축, 가로주택정비 등 정비구역 내 주택은 이번 혜택에서 제외됩니다.
구입 전 반드시 확인하세요!

4. 주택수 제외 기준, 다소 혼동 주의

많은 분들이 헷갈려하시는 부분이 바로 이겁니다.

“공시가격 2억 이하 주택이 주택수에서 제외된다는 건,
2025.1.2. 이후 ‘그 주택’을 취득해야만 제외되는 건가요?
아니면 그 주택의 취득 시점과 관계없이, 2025.1.2. 이후 ‘다른 주택’을 취득할 때만 제외 기준이 적용되는 건가요?”

 

입법예고문의 문구만 보면 다소 모호합니다.
하지만 해석상으론 2025.1.2. 이후에 취득하는 '다른 주택'의 중과 여부 판단 시
이미 보유하고 있던 공시가격 2억 이하 주택도 주택수에서 제외될 가능성이 높습니다.

(※ 추후 시행령 본문에서 명확히 정리될 것으로 보이며, 현재로서는 후자 해석이 유력합니다.)

 

하지만 종합부동산세는 과세됩니다

주의!
공시가격 2억 이하 주택이

• 취득세 중과에서 제외되고
• 주택 수 계산에서도 빠진다 하더라도

종합부동산세(종부세)는 그대로 과세됩니다.

특히 법인의 경우는 다음 세율이 적용되므로, 실수하면 큰 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

• 2주택 보유 시: 2.7%
• 3주택 이상 보유 시: 5%

따라서 ‘세금 혜택만 보고’ 무작정 지방 소형주택을 매입하는 건 금물입니다.

 

마무리하며 지금이 전략적 판단의 시점

2025년부터는 지방 중저가 주택의 실수요 확보를 위한 제도 개선이 본격화되는 셈입니다.
임대사업자, 다주택자, 법인 등 보유전략을 재점검해야 할 시점이에요.

이번 제도 변화에 따라 어떤 선택이 합리적인지 궁금하시다면
케이스별 시뮬레이션이나 경정청구 절차 안내도 도와드릴 수 있습니다.
언제든지 댓글이나 문의 남겨주세요!

 

💬 FAQ

Q1. 법인이 수도권 외 지역의 공시가격 2억 이하 주택을 취득하는 경우에도 취득세 중과가 제외되나요?
A. 네, 현재 입법예고안에는 법인 취득에 대한 예외 규정이 따로 명시되어 있지 않기 때문에,
법인이 수도권 외 지방에서 공시가격 2억 이하 주택을 취득할 경우에도 취득세 중과가 적용되지 않을 것으로 보입니다.
다만 시행령 공포 이후 세부 해석이 나올 수 있으므로 추후 공포된 조문을 꼭 확인하셔야 해요.

 

Q2. 수도권 외 지역의 공시가격 2억 이하 주택을 2024년에 취득했다면 주택수에서 제외되나요?
A. 아닙니다.
2025.1.2. 이후 **다른 주택을 취득할 때 주택 수에서 제외되는 기준은 ‘2025.1.2. 이후 취득한 공시가격 2억 이하 주택’**만 해당됩니다.
즉, 2024년 이전에 취득한 주택은 이번 개정안의 적용을 받지 못하므로 주택수에 포함됩니다.

 

Q3. 수도권 외 지역이라도 재개발이나 재건축 구역 내의 공시가격 2억 이하 주택은 중과 제외 대상인가요?
A. 아니요.
정비구역(도정법상 재개발·재건축, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업, 소규모재개발 등)에 해당하는 경우,
해당 주택은 중과 제외 및 주택수 제외 규정이 적용되지 않습니다.
반드시 해당 주택이 정비구역 내에 포함되어 있는지를 사전에 확인하세요.

 

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